第七：企業(yè)的土地證與房產(chǎn)證為舊證,，現(xiàn)因上市需要更改了公司名稱,，申請(qǐng)將土地證和房產(chǎn)證也更名為新公司名稱，如何辦理？

答：《實(shí)施細(xì)則》24條“未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的,，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外”,，因此該企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書未進(jìn)行首次登記，不可以辦理變更登記,。如果要辦理變更登記,，需要先辦理首次登記。

    第八：樓梯房共三個(gè)單元,，其中兩個(gè)單元一梯兩戶,、一個(gè)單元一梯一戶，一梯一戶的樓梯間由整棟樓公攤還是該單元公攤,？

答：國家質(zhì)監(jiān)局《商品房銷售面積測量與計(jì)算》（質(zhì)技監(jiān)局量發(fā)[1998]179號(hào)）11.5.3“各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eS4的計(jì)算”之a(chǎn)“多層商品住宅樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”規(guī)定“各套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）”,，3.9“共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)”規(guī)定“整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)”,。由此可看出,，公攤系數(shù)計(jì)算對(duì)象是整棟建筑物，而非按照單元計(jì)算,。但這在樓內(nèi)各單元戶數(shù)不一致時(shí)有不合理之嫌,。有鑒于此，湖南省建設(shè)廳《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（湘建房〔2004〕391號(hào)）第四點(diǎn)“共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā弊龀隽烁鼮榧?xì)化的規(guī)定“(一),、住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?,、各套房屋的分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)。其中：分?jǐn)傁禂?shù)=幢內(nèi)共有公用建筑面積/幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和2,、多層住宅樓原則上以幢為單位采用一級(jí)分?jǐn)?，如樓?nèi)各單元戶數(shù)不一致時(shí)，采用多級(jí)分?jǐn)偂?。因此在該案例中樓?nèi)各單元戶數(shù)不一致的情況下可以多級(jí)分?jǐn)?，即按單元公攤,，更為符合?shí)際情況，也更為合理,。

第九：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中,，甲方可以委托乙方辦理嗎？

答：《操作規(guī)范》1.9.1規(guī)定了申請(qǐng)人委托受托人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的情形,，并未禁止甲方委托乙方辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。根據(jù)民事私法領(lǐng)域“法無禁止即可為”的精神，應(yīng)視為可行,。從法理分析,，甲乙互為交易對(duì)手方，熟悉交易情況,、具有促成交易之動(dòng)力,，甲方委托乙方比委托其他人能夠更有效率地完成代理事項(xiàng)。只要材料齊全,、程序合法,，亦不必過于擔(dān)心乙方利用熟悉交易情況之便損害甲方利益。需注意自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)公證委托或者現(xiàn)場委托,。

第十：合法取得使用權(quán)的土地上有違法建造的房屋，土地使用權(quán)能否登記,？

答：《實(shí)施細(xì)則》第2條“房屋等建筑物,、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地,、海域一并登記,，保持權(quán)利主體一致”，《操作規(guī)范》1.2.2“一體登記原則”項(xiàng)下規(guī)定“房屋等建筑物,、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林,、林木等定著物所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)與其所附著的土地、海域一并登記,，保持權(quán)利主體一致,。土地使用權(quán)、海域使用權(quán)首次登記,、轉(zhuǎn)移登記,、抵押登記、查封登記的,，該土地,、海域范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林,、林木等定著物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記”,。就《實(shí)施細(xì)則》與《操作規(guī)范》“一體登記原則”的理解主要形成了兩種觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一認(rèn)為《實(shí)施細(xì)則》第2條與《操作規(guī)范》1.2.2所規(guī)定的“一體登記原則”是基于房屋,、林木等定著物依附于土地存在，不能單獨(dú)存在,，因此登記房屋所有權(quán)等定著物所有權(quán)時(shí)必須一并登記其依附的土地使用權(quán)，方能反映定著物的依附性,。但反過來則不成立,，因?yàn)橥恋乜梢詥为?dú)存在，并不依附于房屋,，若要求登記土地使用權(quán)時(shí)必須一并登記其上的房屋等定著物之所有權(quán),，不僅于條文無據(jù)，亦與事理不符,。再者細(xì)究《操作規(guī)范》1.2.2之表述,，《操作規(guī)范》1.2.2規(guī)定土地使用權(quán)登記時(shí)，若其上有合法房屋則應(yīng)一并登記,，并未明確闡述其上有違法房屋時(shí)如何登記,。若立法者認(rèn)為合法土地上有違法房屋時(shí)即會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)亦不能登記，必然會(huì)在此明確規(guī)定,。因?yàn)槲醋鼋剐砸?guī)定的話,，一是根據(jù)民事私法領(lǐng)域“法無禁止即可為”的精神即為允許，二是根據(jù)語法邏輯關(guān)系,，合法土地上若有合法房屋即應(yīng)一并登記,，是一種限定條件的要求，即意味著僅當(dāng)滿足所限定條件時(shí)民事主體有義務(wù)完成該行為,，條件不滿足時(shí)民事主體即無此義務(wù),。易言之，合法土地上若有合法房屋即應(yīng)一并登記暗含著“合法土地上若無合法房屋則不應(yīng)一并登記”之意,。在保護(hù)私權(quán)之理念日盛,、政府觸角日趨收縮的大背景下，越過條文之明文規(guī)定,，擴(kuò)大登記機(jī)構(gòu)審查權(quán)限,，當(dāng)為不妥。

觀點(diǎn)二認(rèn)為合法土地上有違法房屋,，在此情形下若仍予以土地使用權(quán)登記,，其性質(zhì)為默許乃至鼓勵(lì)申請(qǐng)人的違法建房行為，不利于行政部門監(jiān)管與維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,。因此對(duì)“一體登記原則”應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握,，不能無視違法房屋的存在而單獨(dú)辦理土地使用權(quán)證。再者,，《操作規(guī)范》1.3.1“不動(dòng)產(chǎn)單元”項(xiàng)下規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記”,、“有房屋等建筑物以及森林,、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林,、林木定著物與土地,、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元” 。此處的“房屋等建筑物”并未針對(duì)“合法房屋”,，而是將合法與違法的房屋一并納入“不動(dòng)產(chǎn)單元”進(jìn)行整體登記,，如此則無法忽視違法房屋的存在而單獨(dú)登記土地使用權(quán)。因?yàn)橥恋厣嫌蟹课莸冉ㄖ飼r(shí),，土地與房屋共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記基本單位“不動(dòng)產(chǎn)單元”,，如此則土地使用權(quán)登記與房屋所有權(quán)登記形成了一種相互捆綁的關(guān)系，而非觀點(diǎn)一所認(rèn)為的單向捆綁關(guān)系（觀點(diǎn)一認(rèn)為登記房屋所有權(quán)時(shí)必須登記土地使用權(quán),，而登記土地使用權(quán)時(shí)不必然登記房屋所有權(quán)）,。

筆者認(rèn)同觀點(diǎn)一，現(xiàn)對(duì)觀點(diǎn)二的兩大論據(jù)予以反駁,。第一,，觀點(diǎn)二認(rèn)為對(duì)其上有違法房屋的土地單獨(dú)辦理土地使用權(quán)證不利于行政部門監(jiān)管與維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，但行政監(jiān)管與維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序本非登記機(jī)構(gòu)的直接職責(zé),，登記機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)見于《物權(quán)法》12條“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料,；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（三）如實(shí),、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng),；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)”,。由此可見登記機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是依法辦理登記,，對(duì)于違法建造房屋的問題應(yīng)當(dāng)由有關(guān)部門處理，而非登記機(jī)構(gòu)越俎代庖,。第二,，《操作規(guī)范》1.3.1“不動(dòng)產(chǎn)單元”項(xiàng)下之規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記”、“有房屋等建筑物以及森林,、林木定著物的,，以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地,、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元”,，不應(yīng)孤立地看待，而應(yīng)站在解釋論的立場上,，從整個(gè)條文體系出發(fā)審視之,。《實(shí)施細(xì)則》第2條與《操作規(guī)范》1.2.2既已反映出立法者所持有的房屋附屬于土地,、土地不附屬于房屋,、土地上僅當(dāng)有合法房屋時(shí)一并登記無合法房屋時(shí)則不一并登記的態(tài)度以及充分保護(hù)私權(quán)的立法目的,，此處的“房屋等建筑物”即應(yīng)做一縮限的理解，即專指能夠一并登記的合法房屋,?！恫僮饕?guī)范》1.3.1對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)單元”的界定與《實(shí)施細(xì)則》第2條、《操作規(guī)范》1.2.2存在著字面上的沖突,，但運(yùn)用體系解釋,、立法者目的解釋的法律解釋方法，并不難以得出結(jié)論,。