1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件,，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價,。

2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報價,，除非你拿到了一份合法的,、完整的評估報告。

如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報價,，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好,，一定是哪里出了問題。

3,、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時感到意外,，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學(xué)會感到意外,，在你表示有些意外后,，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外,，對方通常會拆遷人變得更加強(qiáng)硬。

4,、避免對抗性的拆遷補(bǔ)償談判,。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒,，這樣只會導(dǎo)致對抗,，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

5,、拆遷談判中“鉗子策略”的使用,。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)龋f不要在意補(bǔ)償總額,，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判,。

1,、一定要學(xué)會應(yīng)對沒有決定權(quán)的“拆遷人”。

在進(jìn)行拆遷談判開始前,，一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán),，有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么,。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié),，對方往往會以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進(jìn)行推脫,。

2,、在拆遷談判中絕對不要對補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。

拆遷中對補(bǔ)償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼,，價碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式,。

3、學(xué)會應(yīng)對拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?/span>

如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會,，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致,，拆遷人就會變得更加容易被說服。

4,、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁梿栴}上做出了讓步一定要在其他方面索取回報,。

1、嚴(yán)格防范對方的“白臉-黑臉”策略,，在這里面一定要注意,，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉,，拆遷公司的人唱黑臉,。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃,。

2,、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點：

(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步,，自己主動減少補(bǔ)償項目和數(shù)額,。

(2)一定謹(jǐn)防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn),，不要輕易相信所謂的獎勵期補(bǔ)償如果錯過就沒有機(jī)會了,。

(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益,。

3,、要有適時收回一開始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。

信息有助于我們“知己知彼”,，增強(qiáng)談判實力和信心,。應(yīng)收集的信息包括：

(1)該地段為什么要拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途,？用途不同,，補(bǔ)償系數(shù)不同。

(2)拆遷人是誰,？是否有拆遷許可證,？動遷服務(wù)機(jī)構(gòu)是誰？

(3)對方談判人員的組成情況如何,？誰是主談人,？他們的職務(wù)、背景,、性格,、愛好如何？

(4)拆遷的評估機(jī)構(gòu)是誰,？如果已經(jīng)做了評估,，如何拿到評估報告？

(5)評估報告哪些地方較合理,？哪些地方可以要求重新評估,？是否有財產(chǎn)被有意無意地漏評？

(6)拆遷人或服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作程序和內(nèi)容是否合法,？如有違法,，向誰申訴？

(7)是否有別的企業(yè)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議,？補(bǔ)償金額是多少,？他們的談判有何得失？

在拆遷談判中,，拖延是一種非常有用的時間策略,。對業(yè)主而言，時間幾乎沒有成本,。對開發(fā)商而言,，時間有巨大的資金成本和機(jī)會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人,，不要和對方進(jìn)行任何接觸。讓其他人先談,，隨時了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展,，作為己方談判的有利基礎(chǔ)。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結(jié),。到只剩下最后一兩家的時候,，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步,。

在地點的選擇上,，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室,，對方會認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補(bǔ)償,。要讓對方找到己方的企業(yè)里來，并且很難找到你,，在談判過程中也便于安排人員巧妙地,、策略地干擾或中止談判的進(jìn)程。

因為拆遷談判涉及的財產(chǎn)標(biāo)的額通常比較大(動輒上千萬,、幾千萬),、內(nèi)容復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng),，業(yè)主一人無法勝任,，需要組建一個談判顧問團(tuán)隊。顧問團(tuán)隊最遲應(yīng)該在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)廠評估之前組建好,。一旦評估報告出來,，就會比較被動，少了很多回旋的余地,。拆遷談判的團(tuán)隊成員最好由以下人員組成：

(1)業(yè)主熟悉自己企業(yè)的基本情況,，負(fù)責(zé)重大事項的選擇決策和補(bǔ)償協(xié)議的最后簽訂；

(2)談判顧問負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備,、相關(guān)信息的收集分析,、判斷談判形勢、控制談判過程,、選擇談判重點和先后秩序,、運(yùn)用談判策略、技巧等,，為業(yè)主提供系統(tǒng)的,、全方位的咨詢服務(wù)；

(3)資產(chǎn)評估師負(fù)責(zé)審查評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告,，是否存在故意低評,、錯評、漏評等情況,，為談判報價提供必要的依據(jù),。

(4)律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān),，而非起訴拆遷人。拆遷源于**立項,，拆遷人往往有**背后撐腰,，業(yè)主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補(bǔ)償問題的。

很多業(yè)主會在拆遷談判中漫天要價,，提出一些不切合實際的無理要求,。過高的補(bǔ)償要求會被對方認(rèn)為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望,，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強(qiáng)制拆遷”的極端手段,，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。

理性的談判目標(biāo)是通過努力談判可能實現(xiàn)的目標(biāo),。這一目標(biāo)應(yīng)該是有理由支撐的,，也就是業(yè)主的要求和報價應(yīng)該是有理由的，是有一定依據(jù)的,。咨詢團(tuán)隊的一個重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù),。這一目標(biāo)可以以評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告為基礎(chǔ)，但又要大大高于評估報告提出的補(bǔ)償金額,。

談判目標(biāo)不是一成不變的,，隨著談判的進(jìn)行，局勢的變化可以靈活調(diào)整,。在談判初期,，業(yè)主一方不宜過早亮出己方的談判目標(biāo)和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子,。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值,，使其越來越接近己方的談判目標(biāo)。

絕大多數(shù)拆遷談判的核心問題是機(jī)器設(shè)備和房屋重置的補(bǔ)償系數(shù),。

現(xiàn)在以2008年某評估機(jī)構(gòu)給某市某區(qū)某鎮(zhèn)某企業(yè)出具的評估報告為例來說明這一問題,。該報告提出總補(bǔ)償金額為2340萬元，具體包括：

(1)房屋1450萬元,，按重置價格(按當(dāng)年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費(fèi)用)580萬元的2.5倍補(bǔ)償,；

(2)未到期臨時建筑204萬元，按重置價格204萬元的1倍補(bǔ)償,；

(3)地上附屬物(裝修等費(fèi)用)149萬元,；

(4)機(jī)器設(shè)備凈值(原值×成新率%)1547萬，評估值537萬元,。

通過查看評估報告,，還有兩部分機(jī)器設(shè)備可以要求對方補(bǔ)償：一是有漏評嫌疑的設(shè)備凈值184萬元；二是不評金額320萬元(該評估報告對那些拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會影響使用價值的設(shè)備未進(jìn)行評估,，也不計入補(bǔ)償范圍),。所以,，機(jī)器設(shè)備一項涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補(bǔ)償537萬元,，相差1514萬元。其他地方談得再好,，如果機(jī)器設(shè)備一項談不好,，本次談判也不能算是成功的。機(jī)器設(shè)備一項毫無疑問成為談判的核心問題,。

通過資產(chǎn)評估師的認(rèn)真核查,，該企業(yè)的房屋補(bǔ)償主要涉及到三部分：一是房屋重置價格580萬元；二是未到期臨時建筑重置價格204萬元,；三是部分房屋結(jié)構(gòu)被誤評,、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償系數(shù)3來補(bǔ)償,，一共可獲得2550萬元的補(bǔ)償,。而評估報告僅提出補(bǔ)償1654萬元，相差896萬元,。所以房屋重置補(bǔ)償系數(shù)也是談判的核心問題之一,。

土地價格因素只是區(qū)位綜合平均價格的一部分，區(qū)位綜合平均價格反映的是房屋樓面價格,，而土地基準(zhǔn)地價反映的是土地平面價格,。

影響房屋重置價格的主要是結(jié)構(gòu)、等級和成新等因素,。今年6月1日,，市房產(chǎn)局和物價局重新調(diào)整并公布了武漢市房屋重置價格的標(biāo)準(zhǔn)。

國有土地房屋拆遷補(bǔ)償款計算公式：房屋建筑面積×房地產(chǎn)市場評估單價(區(qū)位綜合平均價格+房屋重置價格),。

先審查授權(quán)(拆遷公司須為有授權(quán)的行為),、《拆遷許可證》。

項目許可：發(fā)改委,、規(guī)劃局或規(guī)委《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、國土局《建設(shè)用地批復(fù)》)。

立項批復(fù)---用地批復(fù)----拆遷補(bǔ)償方案---建設(shè)用地批準(zhǔn)性文件---資金到位證明,。

《拆遷許可證》與《評估報告》的日期是否一致,、拆遷范圍是否擴(kuò)大等等。

責(zé)編 | 白芷