鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究,！

一,、居住功能是合同內(nèi)容

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》　第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”開(kāi)發(fā)商在銷售“類住宅”的時(shí)候一般會(huì)把居住功能作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)宣傳,，甚至?xí)蛸I(mǎi)房人允諾其銷售的“類住宅”可以實(shí)現(xiàn)居住功能（水電煤氣通,，獨(dú)立衛(wèi)浴齊全，房子面積大小合適,，戶型設(shè)計(jì)合理等等）這樣,，不論開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者所簽訂的預(yù)售合同等合同中是否約定了房屋的用途是居住，居住功能都包含在了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的合同之中,，實(shí)現(xiàn)居住功能是開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù),。

二,、開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約

《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。”違約責(zé)任是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即開(kāi)發(fā)商違約的成立不以其有過(guò)錯(cuò)為要件,，只要開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定履行合同義務(wù)即構(gòu)成違約【開(kāi)發(fā)商不能以政府“新政”為由主張自己沒(méi)有責(zé)任】,。開(kāi)發(fā)商的違約體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

1、開(kāi)發(fā)商不能按約交房

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定,，交付房屋給買(mǎi)房人，開(kāi)發(fā)商所交付的房屋應(yīng)當(dāng)滿足的條件之一即房屋應(yīng)當(dāng)具備“居住功能”,。但是,，由于政府清理整頓力度加大，導(dǎo)致居住功能不能實(shí)現(xiàn),，（1）單位房間的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)買(mǎi)房人所購(gòu)買(mǎi)的面積,，一個(gè)買(mǎi)房人所購(gòu)買(mǎi)的面積不能獨(dú)立成戶，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“家”的居住功能,。（2）不通氣,、沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)浴，導(dǎo)致生活困難,。（3）已有的生活便利條件面臨被拆除的可能,。等等。

此外,，尚未辦理過(guò)戶手續(xù)的,，去居住功能落實(shí)之前，將很難辦理過(guò)戶手續(xù),。

《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以解除合同：……（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行,；……” 開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定（含實(shí)現(xiàn)居住功能的義務(wù)）交房（甚至不能過(guò)戶）,，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成逾期，超過(guò)了合同約定的寬限期（如一個(gè)月）,，或者合同沒(méi)有約定寬限期,，經(jīng)買(mǎi)房人催告，開(kāi)發(fā)商仍未能交付符合合同約定（含居住功能）的房屋的,，買(mǎi)房人可以要求開(kāi)發(fā)商退房（解除合同）,，并要求開(kāi)發(fā)商退還房款、賠償損失（如違約金等）,。

2,、合同目的不能實(shí)現(xiàn)

2017年5月17日,，上海住建委發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》，其中第五條規(guī)定：“對(duì)在售商業(yè)辦公項(xiàng)目區(qū)分不同情況,，分類清理整頓： 對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目,，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收,，不符合商業(yè)辦公要求的,，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù),。對(duì)銷售中開(kāi)發(fā)企業(yè)存在誤導(dǎo)行為的,，要支持購(gòu)房人依法維護(hù)合法權(quán)益。整改符合規(guī)定的項(xiàng)目中有剩余未售房源的,，可繼續(xù)按商業(yè)辦公房屋對(duì)外銷售,，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持出租。對(duì)已交付入住的項(xiàng)目,，從嚴(yán)管控,，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統(tǒng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任,；各區(qū)要加強(qiáng)安全管理,，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展消防安全等檢查，消除安全隱患,。商業(yè)辦公房屋不得在人口戶籍,、入學(xué)、公用事業(yè)收費(fèi)等方面參照住房執(zhí)行,。未按照規(guī)定整改存在插層等違法建筑的,，在房屋登記時(shí)予以注記，限制交易,。”2017年5月18日上海住建委官方網(wǎng)站公布的《上海堅(jiān)決遏制“類住宅” 亂象市委市政府召開(kāi)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作推進(jìn)會(huì)》載明：“……清理整頓“類住宅”是維護(hù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，各區(qū),、各相關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)清“類住宅”的違法違規(guī)本質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)隱患,，敢于擔(dān)當(dāng)、敢于碰硬,，依法嚴(yán)肅整治,，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，堅(jiān)決遏制“類住宅”亂象,?！?span style="color: rgb(0, 176, 80);">要進(jìn)一步明確要求，壓實(shí)責(zé)任,，確?！邦愖≌鼻謇碚D落到實(shí)處,。……”從這些規(guī)定以及現(xiàn)實(shí)生活中政府的清理整頓的力度來(lái)看,，買(mǎi)房人的居住功能已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn),，即買(mǎi)房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定：“有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……” 根據(jù)該規(guī)定,，買(mǎi)房人可以要求開(kāi)發(fā)商退房（解除合同）,，并要求開(kāi)發(fā)商退還房款、賠償損失（如違約金等）,。

三,、開(kāi)發(fā)商不可以免責(zé)

1、政府清理整頓“類住宅”不屬于不可抗力

《合同法》第一百一十七條第二款：“本法所稱不可抗力,，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況,。”由于開(kāi)發(fā)商私自變更規(guī)劃和房屋用途,，本身是有過(guò)錯(cuò)的，其應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到自己的這種違規(guī)操作可能會(huì)被查處,，導(dǎo)致自己賣(mài)房的合同不能按約履行,，因此不構(gòu)成不可抗力，不能免責(zé),。此外,，即便開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，其違約責(zé)任還是成立的,，因?yàn)檫`約責(zé)任是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,，但是在法院在調(diào)整違約金的時(shí)候會(huì)將過(guò)錯(cuò)作為一個(gè)參考因素。

2,、合同具有相對(duì)性

開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)房人簽訂《商品房預(yù)售合同》和補(bǔ)充協(xié)議之后,，還可能會(huì)指定一家公司與買(mǎi)房人簽訂《委托投資經(jīng)營(yíng)合同》之類的合同。但是,，合同具有相對(duì)性,，只要是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定履行自己的合同義務(wù)就構(gòu)成違約，不能以其他公司（不論是否與開(kāi)發(fā)商有關(guān)聯(lián)關(guān)系）的要求或者違約等為由主張免責(zé),。

附：孟某與原鼎公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2012年6月22日,，原告向被告支付858888元作為購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于昆山市開(kāi)發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北、順陳路西的原鼎大廈1#XXXX號(hào)和1#XXXX號(hào)房屋的購(gòu)房款,。2012年6月28日,，原被告簽訂了合同編號(hào)為2012015998和2012015995的《昆山市商品房購(gòu)銷合同》,，合同約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于昆山市開(kāi)發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北、順陳路西的原鼎大廈1#XXXX號(hào)和1#XXXX號(hào)房屋,，被告應(yīng)當(dāng)在2012年12月30日前向原告交付取得昆山市建設(shè)局核發(fā)的交付備案證書(shū)并符合本合同約定條件的商品房,，如被告逾期交房30天以上的，原告有權(quán)解除合同,，被告應(yīng)當(dāng)在原告解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款,，并按原告已付款的0.01%向原告支付違約金。同日,，原被告簽訂《昆山市商品房購(gòu)銷合同》補(bǔ)充協(xié)議1份,，約定原告購(gòu)買(mǎi)的該商品房是經(jīng)裝修并配備部分家具、電器,，本補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)作為該房屋交房標(biāo)準(zhǔn)，與《昆山市商品房購(gòu)銷合同》的約定不一致或沖突的,，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn),。

另查明，2012年6月28日,，原告與昆山健康園管理有限公司簽訂《委托投資經(jīng)營(yíng)合同》,，合同約定昆山健康園管理有限公司對(duì)原告從被告處購(gòu)買(mǎi)的原鼎大廈1#XXXX號(hào)和1#XXXX號(hào)房屋進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng),。

又查明,，2012年12月30日，被告未能按照合同約定向原告交付商品房,。2013年2月,，原告經(jīng)查詢得知所購(gòu)房屋未取得房屋交付備案證書(shū)。2013年11月29日,，被告出售給原告的原鼎大廈1#XXXX號(hào)和1#XXXX號(hào)房屋取得商品房交付備案證書(shū),，房屋性質(zhì)為毛坯。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：昆山市人民法院（2014）昆民初字第3248號(hào)】本院認(rèn)為：原被告簽訂的《昆山市商品房購(gòu)銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，依法成立生效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守,。對(duì)于被告是否逾期交房構(gòu)成違約，原告認(rèn)為被告未能按照合同約定的時(shí)間,、條件向原告交房已構(gòu)成違約，被告認(rèn)為原告所購(gòu)房屋屬于商業(yè)托管模式,，房屋已交由原告委托的昆山健康園管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理,，房屋裝修是根據(jù)昆山健康園管理有限公司要求暫不予裝修，因此不存在逾期交房問(wèn)題,，且原告的合同解除權(quán)已超過(guò)法定期限,，無(wú)權(quán)要求解除合同,。對(duì)此，本院認(rèn)為,，根據(jù)原被告簽訂的《昆山市商品房購(gòu)銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議,，被告應(yīng)當(dāng)在2012年12月30日前將取得交付備案證書(shū)并符合合同約定的商品房交付給原告使用，但被告在合同約定交房日未取得房屋交付備案證書(shū)并一直未能按照合同約定進(jìn)行裝修,，被告逾期交房致使原告購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),，已經(jīng)構(gòu)成違約，被告將房屋交由原告選定的昆山健康園管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理并按照其要求暫不予裝修不能免除對(duì)原告的合同義務(wù),，因此被告以將房屋交給昆山健康園管理有限公司即完成交房義務(wù)的抗辯不能成立,；關(guān)于原告的合同解除權(quán)是否超過(guò)法定期限，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第第四款規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,，當(dāng)事人可以解除合同”,，原告所購(gòu)房屋屬于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，雖然原告已于2013年2月查詢得知所購(gòu)房屋未取得交付備案證書(shū),，但取得房屋交付備案證書(shū)只是房屋交付的一個(gè)條件,，被告一直未能按照合同約定完成裝修致使原告購(gòu)房合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)原告提出解除合同不違背合同要求與法律規(guī)定,。

對(duì)于被告逾期交房的違約金,，根據(jù)原被告簽訂的《昆山市商品房購(gòu)銷合同》，被告逾期交房的應(yīng)當(dāng)按照原告已付款的0.01%支付違約金,，該違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過(guò)低，現(xiàn)原告要求被告按照同期銀行貸款利率支付自原告付款之日起至被告實(shí)際還款之日止的利息損失,，該訴求與法不悖,，本院依法予以支持。據(jù)此,，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條,、第五十五條、第六十條,、第九十三條第二款,、第九十四條第四款、第九十六條,、第九十七條,、第一百零七條、第一百一十三條,、第一百一十四之規(guī)定,，判決如下：

一、解除原告孟某與被告原鼎公司簽訂的《昆山市商品房購(gòu)銷合同》（合同編號(hào)：2012015998,、2012015995）,。

二,、被告原鼎公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告孟某購(gòu)房款858888元。

三,、被告原鼎公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告孟某利息損失（以購(gòu)房款858888元為基數(shù),，按照中國(guó)人民銀行同期同檔貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)從2012年6月22日起計(jì)算至實(shí)際歸還之日止）。

（如采用轉(zhuǎn)賬方式支付,，請(qǐng)匯入原告指定賬號(hào)或匯入昆山市人民法院財(cái)務(wù)結(jié)算中心,，開(kāi)戶行：中國(guó)建設(shè)銀行昆山市支行營(yíng)業(yè)部，賬號(hào)為：32×××60）,。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息,。

如一方當(dāng)事人不履行義務(wù),，可以依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定，在法定期限內(nèi)向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行,，申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年,，申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效中止、中斷,，適用法律有關(guān)訴訟時(shí)效中止,、中斷的規(guī)定，執(zhí)行期限,，從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算,，法律文書(shū)規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期限的最后一日起計(jì)算,，法律文書(shū)未規(guī)定履行期限的,，從法律文書(shū)生效之日起計(jì)算。

案件受理費(fèi)15056元,，減半收取7528元,，由被告原鼎公司負(fù)擔(dān)。該款原告已預(yù)交,，本院不再退還,，被告原鼎公司在履行本本判決時(shí)一并支付給原告。

如不服本判決,，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院,。同時(shí)按照國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi),。戶名蘇州市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行營(yíng)業(yè)部，賬號(hào)10×××99,。