潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)項(xiàng)目在企業(yè)、政府和村民群眾共同推動(dòng)下,，完善發(fā)展思路,，建立運(yùn)作機(jī)制,，分步驟開展實(shí)施，項(xiàng)目成效初顯,。在試點(diǎn)推進(jìn)過(guò)程中,，主要做法和成效是：

一、明確發(fā)展定位

為確保項(xiàng)目運(yùn)行方向準(zhǔn)確,，操作內(nèi)容具體可行,，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，在準(zhǔn)確把握中央,、省,、市關(guān)于三農(nóng)以及開展城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)的政策文件精神，深入調(diào)研本村發(fā)展實(shí)際積極借鑒外地先進(jìn)理念和成功做法的基礎(chǔ)上,，確定了一條以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),、農(nóng)民集中居住為切入點(diǎn)，以推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,、提高農(nóng)民收入,、建設(shè)生態(tài)小城鎮(zhèn)等為目標(biāo)，開發(fā)建設(shè)集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)深加工,、生態(tài)觀光旅游,、城市資本集中下鄉(xiāng)、農(nóng)民實(shí)用技術(shù)培訓(xùn),、小城鎮(zhèn)建設(shè)于一體的潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn),，逐步實(shí)現(xiàn)人口集中居住、產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展,、資源集約利用的城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新思路,。最終達(dá)到農(nóng)民滿意、政府滿意,、企業(yè)滿意的目標(biāo),。

圍繞思路和目標(biāo)，提升規(guī)劃,，形成“三基三主導(dǎo)”,、“一中心兩園兩區(qū)”的發(fā)展格局，包括生態(tài)宜居,、綠色農(nóng)業(yè),、藝術(shù)園林三大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)養(yǎng)生,、生態(tài)休閑商務(wù)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),；“一中心兩園兩區(qū)”功能布局指一個(gè)生態(tài)小鎮(zhèn)、華佗生態(tài)養(yǎng)生園及田漢藝術(shù)文化創(chuàng)意園、休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游區(qū)和休閑商務(wù)度假區(qū),。目前,，已完成13500畝總體規(guī)劃，并通過(guò)審查,；1570畝小城鎮(zhèn)建設(shè)詳規(guī),、5780畝現(xiàn)代農(nóng)莊及鄉(xiāng)村旅游修建性詳規(guī)等已經(jīng)完成設(shè)計(jì)。

二,、創(chuàng)新運(yùn)作模式

項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程,，是各方利益博弈過(guò)程。通過(guò)一系列復(fù)雜,、細(xì)致的工作,，項(xiàng)目已逐步形成了由企業(yè)為主投資建設(shè)、政府主導(dǎo)推動(dòng),、基層組織參與決策,、農(nóng)民意愿充分表達(dá)的“四輪驅(qū)動(dòng)”模式。

市場(chǎng)主體推動(dòng)

改變以往由政府為主體投資,、市場(chǎng)參與建設(shè)的模式,，由公司作為投資主體，政府主導(dǎo)推動(dòng),，將政府與市場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)有機(jī)整合,，形成項(xiàng)目建設(shè)推動(dòng)力。為確保項(xiàng)目建設(shè)期間資金運(yùn)行安全,、充足,，公司制定了一整套科學(xué)穩(wěn)健的投融資計(jì)劃，擬以自籌資金和部分銀行貸款作為項(xiàng)目建設(shè)啟動(dòng)資金,，以土地增減掛鉤,、土地異地置換所產(chǎn)生的收益作為中期運(yùn)轉(zhuǎn)資金,，以六大產(chǎn)業(yè)效益作為項(xiàng)目建設(shè)長(zhǎng)期發(fā)展資金,。

 政府主導(dǎo)推動(dòng)

長(zhǎng)沙縣政府先后四次組織召開現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，專題研究潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)建設(shè)問(wèn)題,，在用地及水,、電、路,、氣,、網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施配套上給予了很大的政策支持，并對(duì)建設(shè)過(guò)程中遇到的困難給予及時(shí)解決,。潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)已被確定為省兩型示范創(chuàng)建項(xiàng)目,；省“三個(gè)一”重點(diǎn)工程；省國(guó)土廳土地增減掛鉤置換試點(diǎn)項(xiàng)目；湖南省電力局電氣化試點(diǎn)項(xiàng)目,；長(zhǎng)沙市2012年重點(diǎn)工程,；長(zhǎng)沙市重點(diǎn)招商項(xiàng)目及市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；長(zhǎng)沙市2012年中小河流治理重點(diǎn)項(xiàng)目,。

目前,，政府對(duì)水、電,、氣,、有線電視等公共配套服務(wù)建設(shè)和道路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已投入近1億元,；企業(yè)在土地整理,、項(xiàng)目建設(shè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)等方面已累計(jì)投入資金達(dá)1.8億元,。

 農(nóng)民意愿充分表達(dá)

項(xiàng)目最初決策由村干部提出意見,，村民代表大會(huì)表決通過(guò)，村委會(huì)向上級(jí)黨委政府寫出申請(qǐng)報(bào)告,，并最終獲得批準(zhǔn)實(shí)施,。建設(shè)過(guò)程中的重大事項(xiàng)，均舉行村民代表大會(huì),，由全體村民公投形成決議,。

2010年9月19日，村支兩委和公司聯(lián)合組織召開了申請(qǐng)城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)村民公投大會(huì),，全村村民支持率為97.2%,；11月24日，召開村民集中居住地選址公投大會(huì),，村民投票通過(guò)率達(dá)到98%,。

同時(shí)，投資公司,、村委會(huì)經(jīng)常性向村民代表大會(huì)匯報(bào)工作,，確保村民的知情權(quán)、參與權(quán),。項(xiàng)目建設(shè)以來(lái),，組織村干部和村民代表召開會(huì)議多達(dá)52次，充分了解群眾想法,，達(dá)成共識(shí),，為項(xiàng)目順利推進(jìn)打下了良好的群眾基礎(chǔ)。

 基層組織參與決策

實(shí)行村企合一,，成立潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)協(xié)調(diào)管理委員會(huì),，設(shè)主任一名,，由企業(yè)董事長(zhǎng)、雙河村第一書記擔(dān)任,，下設(shè)副主任兩名,，分別負(fù)責(zé)管理村集體和企業(yè)事務(wù)。同時(shí),，打破村級(jí)管理現(xiàn)有模式,，建立經(jīng)濟(jì)管理中心、公共服務(wù)中心和文化發(fā)展中心,。

其中經(jīng)濟(jì)管理中心主要負(fù)責(zé)土地合作社管理,，重點(diǎn)對(duì)農(nóng)村土地資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；公共服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)社會(huì)治安,、計(jì)劃生育,、就業(yè)指導(dǎo)等，為農(nóng)民提供日常所需的管理服務(wù),；文化發(fā)展中心主要負(fù)責(zé)全村的精神文明建設(shè)和文化活動(dòng)的開展,。企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，負(fù)責(zé)潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)的綜合開發(fā),。

秉持“團(tuán)隊(duì),、創(chuàng)新、品牌”的企業(yè)核心價(jià)值觀,，打造專業(yè)團(tuán)隊(duì),，目前已擁有正式員工100多人，其中高層管理18人,，專業(yè)技術(shù)人才36人,。通過(guò)協(xié)調(diào)管理委員會(huì)搭建橋梁，既能充分發(fā)揮村企雙方在項(xiàng)目建設(shè)中的作用,，又能做到有分有合確保健康發(fā)展,。

三、做活土地文章

土地是民生之本,、發(fā)展之基,、財(cái)富之母。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中,，土地問(wèn)題是核心問(wèn)題之一,。為做好土地文章,，項(xiàng)目一方面積極推動(dòng)土地流轉(zhuǎn),，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè),；另一方面推進(jìn)農(nóng)民集中居住,，開展土地增減掛鉤和異地置換工作，通過(guò)土地節(jié)約集約利用換取產(chǎn)業(yè)和資本支撐。為盤活土地資源,，集中開展四個(gè)方面的工作：

  開展土地權(quán)屬定界

2010年由雙河村委會(huì)組織的雙河村土地確權(quán)工作小組在潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司支持下,，開展宅基地使用權(quán)、耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、山林地使用權(quán)以及塘壩,、河流、道路等集體土地權(quán)益調(diào)查,，明晰集體土地產(chǎn)權(quán),，重點(diǎn)解決人口與土地分配不協(xié)調(diào)、林地分配不公,、宅基地權(quán)屬不明等問(wèn)題,，使村、組,、農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán),、使用權(quán)更明晰，為減少土地收益分配矛盾,、推進(jìn)土地全面開發(fā)利用奠定基礎(chǔ),。出臺(tái)了《雙河村土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告》。

成立土地合作社

明確土地合作社組織機(jī)構(gòu),，全體村民以土地入股成為合作市股東,，由村民選舉產(chǎn)生50名村民代表為股東代表，股東代表選舉產(chǎn)生監(jiān)事會(huì)和理事會(huì),，負(fù)責(zé)土地合作社的運(yùn)營(yíng)管理,。合作社采取企業(yè)化運(yùn)作模式，與政府,、企業(yè)一起分配土地流轉(zhuǎn),、出讓所產(chǎn)生的效益，強(qiáng)化農(nóng)民對(duì)集體土地所有權(quán)的認(rèn)知,，按照政府50%,、企業(yè)30%、合作社20%的分配原則,，使農(nóng)民能持續(xù)分享土地增值帶來(lái)的收益,。

開展土地集中流轉(zhuǎn)

根據(jù)依法、自愿,、有償原則進(jìn)行土地流轉(zhuǎn),，價(jià)格由公司和農(nóng)戶雙方約定，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算,；凡改變土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,，按土地征用政策執(zhí)行,，核減相應(yīng)土地流轉(zhuǎn)數(shù)量；實(shí)施土地綜合整治后,，按相應(yīng)類別土地流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,；以村民小組為單位流轉(zhuǎn)土地，各村民小組根據(jù)村民自治法自行決定分配方案,。

  推動(dòng)農(nóng)民集中居住

為集約節(jié)約用土,，提高土地使用效率，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè),，改善居住條件,，在尊重民意基礎(chǔ)上，分步驟實(shí)施農(nóng)民集中居住,。目前,，已經(jīng)制定了集中居住的具體實(shí)施方案和操作辦法，解決農(nóng)民永久宅基地置換新房和住房分配問(wèn)題,。

農(nóng)民永久宅基地置換新房,。置換標(biāo)準(zhǔn)將參照長(zhǎng)沙市政府第103號(hào)令《長(zhǎng)沙市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》計(jì)算（按照拆遷貨幣安置區(qū)農(nóng)戶房屋的合法面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）。全村472戶,、1562人搬遷費(fèi)用約需22248萬(wàn)元,。在永久性宅基地置換新房后，節(jié)約下來(lái)的宅基地根據(jù)增減掛鉤和異地置換政策,，將其中一部分置換到星沙或暮云,，縣級(jí)及縣級(jí)以下土地收益部分用于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面改善農(nóng)民居住環(huán)境,。

農(nóng)民住房分配,。按照長(zhǎng)發(fā)〔2010〕1號(hào)第一部分第2條規(guī)定執(zhí)行，基本原則是：1-3人戶按210m2建筑面積的基準(zhǔn)分配,，每增加1人增加70m2建筑面積,；原基戶主戶口已遷出，未享受國(guó)家房改政策的,，可以參與住房分配,；夫妻一方為農(nóng)村農(nóng)業(yè)人員，另一方為非農(nóng)戶口未享受房改政策的,，可以參與住房分配,；凡符合獨(dú)生子女條件的，按政策認(rèn)定可享受增加一人建筑面積（70m2）的優(yōu)惠待遇,；經(jīng)批準(zhǔn)的五保戶可統(tǒng)一安排住房,；要求退保的，列入監(jiān)護(hù)人戶合并安置,。

按照綠色環(huán)保,、生態(tài)宜居原則，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)民集中居住用房,，戶型分為花園洋房,、電梯洋房和聯(lián)排別墅，購(gòu)買價(jià)格為建筑成本價(jià)（花園洋房和電梯洋房800元／平方米左右,、聯(lián)排別墅1300元／平方米左右）,，村民可根據(jù)實(shí)際情況自主選擇。

以四口之家為例,，按103號(hào)令,，一戶四口之家可獲置換貨幣50萬(wàn)元左右。在住房分配上,，可獲得280m2建筑面積的住房分配指標(biāo),。如果其購(gòu)買聯(lián)排別墅，需支付新房購(gòu)房款約36萬(wàn)元,，購(gòu)房后,，置換貨幣還剩約14萬(wàn)元，這筆款按中等標(biāo)準(zhǔn)可將新房裝修好,，實(shí)現(xiàn)了新房換舊房住進(jìn)嶄新的別墅,。

如果其購(gòu)買花園洋房或電梯洋房，其可以買一套120m2三房?jī)蓮d,、兩套80m2的兩房?jī)蓮d,，其需支付新購(gòu)房款約22萬(wàn)元，購(gòu)房后置換貨幣還剩約28萬(wàn)元,，其可以用約10萬(wàn)元以較高標(biāo)準(zhǔn)將三房?jī)蓮d裝修好,，作為自住房，另兩套兩房?jī)蓮d可以作為自持物業(yè)出租或出售,，也可以以約15萬(wàn)元一套（按1800元／m2計(jì)算）由企業(yè)回購(gòu),。這樣，農(nóng)民新房換舊房后,，其不僅自主擁有了一套洋房,，還留下了近20萬(wàn)元存款和兩套可以出租出售洋房。

四,、突出產(chǎn)業(yè)支撐

培育壯大產(chǎn)業(yè),，逐步形成成熟產(chǎn)業(yè)，是項(xiàng)目的活力所在,。潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)著力打造農(nóng)業(yè),、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、旅游業(yè),、小城鎮(zhèn)建設(shè)等多產(chǎn)業(yè)形態(tài),，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)融合,，形成復(fù)合型多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)互促,，融合發(fā)展,。

著力打造：現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)。采用先進(jìn)的科技手段和信息技術(shù),，建設(shè)生態(tài),、優(yōu)質(zhì)、高效,、安全的蔬菜,、花卉苗木、觀光果園等基地,。目前已流轉(zhuǎn)3600多畝土地,，對(duì)部分土地進(jìn)行了綜合整理，已形成了優(yōu)質(zhì)稻1100畝,、綠色蔬菜600畝,、花卉苗木300畝的“一片兩線三亮點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局。

基地建設(shè)累計(jì)投資5000萬(wàn)元,，2012年預(yù)計(jì)投資6000萬(wàn)元,。生態(tài)休閑旅游業(yè)。依托當(dāng)?shù)氐锰飒?dú)厚的山水資源及人文景觀優(yōu)勢(shì),，打造充滿自然生態(tài),、返璞歸真、讓人身心放松的心靈目的地,。片區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)品包括：依托潯龍島打造現(xiàn)實(shí)版開心農(nóng)場(chǎng),、生態(tài)酒店、生態(tài)餐廳和農(nóng)耕文化長(zhǎng)廊,；依托豐富的山水資源打造山水游樂(lè)區(qū),；依托華佗廟打造華佗藥膳園；依托宋水線和大塘沖等打造藝術(shù)精品苗木園與珍稀植物園,。

目前正推進(jìn)旅游項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，開展河流生態(tài)治理，游樂(lè)設(shè)施設(shè)備以及綠化,、景觀設(shè)施建設(shè),，觀光大棚、接待中心,、管理中心也正在建設(shè)之中,。小城鎮(zhèn)建設(shè)。在黃興大道兩廂建一個(gè)集居住、商業(yè),、旅游為一體的村民安置的新型城鎮(zhèn),。

今年計(jì)劃投入資金2億元，啟動(dòng)農(nóng)民安置區(qū)及生活配套區(qū),、商業(yè)配套中心,、污水廠等建設(shè)工作。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn),。依托項(xiàng)目區(qū)內(nèi)獨(dú)特的江南丘陵山水風(fēng)貌,、優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)及巨大的工業(yè)城區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)資源,，承接城市資本下鄉(xiāng),，致力發(fā)展“休閑、商務(wù),、養(yǎng)生”為主題的開發(fā)模式,。

著力打造華佗生態(tài)養(yǎng)生園、商務(wù)度假休閑區(qū),、高級(jí)老年公寓區(qū),、田漢文化藝術(shù)創(chuàng)意園等主題地產(chǎn)。綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè),。主要包括綠色蔬菜產(chǎn)業(yè)園,、體驗(yàn)式租賃區(qū)。體驗(yàn)式租賃區(qū)將提供時(shí)尚流行的菜地租賃,，依托綠色蔬菜產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)產(chǎn)品,，并整合多樣化農(nóng)產(chǎn)品資源，打造從種植,、加工,、配送、到電子商務(wù)及營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)的服務(wù)一體化,、產(chǎn)品一站式商業(yè)模式,。藝術(shù)園林產(chǎn)業(yè)。承接園林建設(shè),、綠化工程和名貴花草,、苗圃經(jīng)營(yíng)，形成潯龍河特色,，目前花木建設(shè)已初具規(guī)模,。

五、改善民本民生

民本民生問(wèn)題是牽一線而動(dòng)全身的問(wèn)題,，因此項(xiàng)目著重要解決的就是民本民生問(wèn)題,。緊緊圍繞這個(gè)問(wèn)題，項(xiàng)目精心展開設(shè)計(jì)并穩(wěn)步付諸實(shí)施,，保障農(nóng)民利益從眼前到長(zhǎng)遠(yuǎn),、從物質(zhì)到精神全方位實(shí)現(xiàn),。具體來(lái)說(shuō)是以下幾方面：

   改善農(nóng)民居住環(huán)境

通過(guò)永久宅基地置換新房、農(nóng)民集中居住住房分配,、小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及生活居住配套設(shè)施完善等舉措，農(nóng)民居住和生活條件提升,。

  實(shí)現(xiàn)土地資源增收

土地專業(yè)合作社統(tǒng)一管理,、經(jīng)營(yíng)全村集體土地，其土地收益由合作社統(tǒng)一分配,。村民年底可得到兩部分收入：一部分是土地流轉(zhuǎn)費(fèi),，即為“保底”，另一部分是企業(yè)通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的價(jià)值中按村民流入土地份額所分配利潤(rùn),，即為“分紅”,。

目前，公司已流轉(zhuǎn)村民土地共計(jì)約11000畝,，村民每年可獲得土地流轉(zhuǎn)費(fèi)共計(jì)約200萬(wàn)元,，不但大大提高了土地的利用效益，也使部分農(nóng)民獲得了穩(wěn)定的土地收入,。土地集中流轉(zhuǎn)前后收益情況比較：除去耕地成本,、收插成本、種子成本,、化肥農(nóng)藥成本等,，1畝田1年最多可產(chǎn)生400元利潤(rùn)（其中不含勞動(dòng)力成本）。

根據(jù)目前情況,，除去耕地以外的其它土地均未得到有效開發(fā)（水塘數(shù)量少,，忽略不計(jì)），平均每人土地收益幾乎為零,。流轉(zhuǎn)后,，村民人均每年可獲得土地流轉(zhuǎn)費(fèi)1194元（1864959.5÷1562=1194）。

促進(jìn)就業(yè)增收

引進(jìn)品牌培訓(xùn)機(jī)構(gòu),，在小城鎮(zhèn)范圍內(nèi)辦一所實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校,，為工業(yè)企業(yè)和蔬菜花木種植、農(nóng)產(chǎn)品精深加工等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)以及旅游,、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)培訓(xùn)輸送人才,。成立潯龍河農(nóng)民就業(yè)服務(wù)中心，依托本村產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸納農(nóng)民就業(yè),，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民向產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)變,。

完善養(yǎng)老保險(xiǎn)

將全體村民納入新農(nóng)保范疇，并適當(dāng)提高參保金額和保障力度。凡將土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的村民,，可每年直接領(lǐng)取土地流轉(zhuǎn)費(fèi),，也可用土地流轉(zhuǎn)費(fèi)置換養(yǎng)老保險(xiǎn)參保費(fèi)用。參保村民到退休年齡后,，每月可領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金,。

五是豐富精神文化生活

以村級(jí)文化建設(shè)為著力點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)各類文化陣地,，成立潯龍河文化藝術(shù)團(tuán),，開展各類文化娛樂(lè)活動(dòng)，構(gòu)建潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)良好人文環(huán)境,。

同時(shí),，企業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)投資合理回報(bào),；政府找到解決三農(nóng)問(wèn)題的新途徑,，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展探索新道路,，多方共贏,，共享發(fā)展成果。