房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的律師實(shí)務(wù)

一、準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的概念

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓越來越普遍,。作為為市場服務(wù)的執(zhí)業(yè)律師，介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,，是市場的需要,，也是律師業(yè)自身發(fā)展的需要,。在當(dāng)前我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定尚不完善的情況下,，加強(qiáng)這方面的律師實(shí)務(wù)研究，頗有現(xiàn)實(shí)意義,。

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其轉(zhuǎn)讓的概念和特征,，是搞好律師服務(wù)的前提。

我們所論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的在享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的一系列行政許可,。開發(fā)項(xiàng)目中土地使用權(quán)和開發(fā)經(jīng)營權(quán)是核心內(nèi)容,，權(quán)利主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目權(quán)利可以總稱為項(xiàng)目所有權(quán),。項(xiàng)目所有權(quán)是土地使用權(quán)和開發(fā)建設(shè)權(quán)的結(jié)合,。其中土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，是主權(quán)利,；建設(shè)開發(fā)權(quán)利附著于土地權(quán)利之上,，是從權(quán)利。換言之,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是開發(fā)商為經(jīng)營之目的按政府批準(zhǔn)的方式利用土地進(jìn)行建設(shè)的活動(dòng),。在這里，項(xiàng)目本身除了有部分義務(wù)內(nèi)容外,，主要具有權(quán)利內(nèi)容,，是土地使用權(quán)與建設(shè)權(quán)利的結(jié)合，權(quán)利的行使可以帶來經(jīng)濟(jì)效益,，具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容,，因而可以成為轉(zhuǎn)讓的對(duì)象。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓就是項(xiàng)目權(quán)利人將項(xiàng)目權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給受讓人的行為,。轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間通過合同方式約定雙方權(quán)利與義務(wù),。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)利內(nèi)容，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)際上包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和開發(fā)建設(shè)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓,。在我國土地使用權(quán)取得有兩種方式,，即劃撥和出讓，法律對(duì)這兩種方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有不同的要求,，所以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須履行法定程序,，并要符合法定條件,。項(xiàng)目建設(shè)權(quán)利如用地規(guī)劃許可，建筑許可,，施工許可,，則是根據(jù)行政審批程序取得的，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)辦理相應(yīng)的變更手續(xù),。

二,、巧妙選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式

一名房地產(chǎn)律師，無論他是為哪一方服務(wù),，選擇對(duì)自己的委托人最為有利的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式,，保證轉(zhuǎn)讓協(xié)議的合法和轉(zhuǎn)讓行為的有效，切實(shí)防范和化解可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),，是其主要職責(zé),。實(shí)踐中房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式主要有以下幾種形式：

（一）直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

在這種方式下,，轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定項(xiàng)目的土地使用權(quán)和項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù),。項(xiàng)目所有權(quán)是合同的標(biāo)的，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)和開發(fā)建設(shè)權(quán),。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，在實(shí)務(wù)操作中，項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備下列實(shí)質(zhì)要件和形式要件：

實(shí)質(zhì)要件是：

1轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,。但受讓方受讓后并非為經(jīng)營開發(fā)的,，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制。

2,，轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)合法取得土地使用權(quán),，并以交付了土地出讓金。如果是劃撥土地,，應(yīng)當(dāng)辦理了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)和補(bǔ)交了土地出讓金,。

3，轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)依法得到了批準(zhǔn),，有規(guī)劃,、建筑、施工許可證,，手續(xù)合法,。

4，轉(zhuǎn)讓方已完成了一定的投資,，投資達(dá)法定比例（占總投資額的25％以上）,。

只有符合上述實(shí)質(zhì)要件，轉(zhuǎn)讓行為才不至于因違反法律的禁止性規(guī)定而無效,。

形式要件是：

1,，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn),、登記手續(xù)。

2,，辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的備案更名手續(xù),。

3，向原立項(xiàng)審批部門辦理項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù),。

形式要件的違反,，在合同已實(shí)際履行時(shí)可以補(bǔ)辦手續(xù)而使合同有效。

（二）項(xiàng)目出資,。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既然是附帶建設(shè)權(quán)的土地使用權(quán),，具有財(cái)產(chǎn)利益，當(dāng)然可以作為出資與其他企業(yè)合資,、合作進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),。合資合作的形式可以是以項(xiàng)目作價(jià)入股成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，也可以是采取協(xié)議方式聯(lián)合開發(fā),。

采取以項(xiàng)目出資設(shè)立新企業(yè)的形式的，可以按直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓由出資方與新成立的開發(fā)企業(yè)簽訂轉(zhuǎn)讓合同,，辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù),。在實(shí)務(wù)操作中同上所述。

采用合建或聯(lián)合開發(fā)形式的,，在實(shí)務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

1,，合作協(xié)議的以項(xiàng)目出資的一方必須取得了土地使用權(quán)，交納了土地出讓金,，或者辦理了土地使用批準(zhǔn)手續(xù),，具備了轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)條件。

2,，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)過了批準(zhǔn),，取得了報(bào)建許可，手續(xù)合法,。

3,，至少合作一方具備開發(fā)經(jīng)營資格。

4,，在形式上應(yīng)當(dāng)辦理合建審批及土地使用權(quán)變更登記,。

（三）項(xiàng)目公司股權(quán)收購方式。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其專門設(shè)立的項(xiàng)目公司,。投資者可以在不改變項(xiàng)目所有人名義的情況下,，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式改變項(xiàng)目的實(shí)際所有人，從而以資本運(yùn)作來達(dá)到獲得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意圖,。這是一種隱蔽性的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式,，表面上看是股權(quán)轉(zhuǎn)移,，實(shí)際上卻是項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。這種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式與直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式相比,，有以下特點(diǎn)：

1,，股權(quán)收購方式無須辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，而只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可,。手續(xù)簡單,，便于操作，可以更加快捷的管理整個(gè)項(xiàng)目,。

2,，股權(quán)收購方式可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費(fèi),，降低投資開發(fā)成本,。

3，以股權(quán)收購方式獲得項(xiàng)目后對(duì)與第三人的合同履行不產(chǎn)生影響,，因而無需變更有關(guān)合同,，減少了第三人的風(fēng)險(xiǎn)。但是相應(yīng)的,，收購者卻要承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的風(fēng)險(xiǎn),。比如以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，收購前的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等,。

所以,，采取股權(quán)收購雖然簡便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制,。律師在進(jìn)行這種方式的操作時(shí),，必須深入調(diào)查潛在風(fēng)險(xiǎn)?？梢圆扇彶槿恳押灪贤?、財(cái)務(wù)審計(jì)，要求轉(zhuǎn)讓方填寫調(diào)查問卷作出負(fù)責(zé)的承諾,、留取部分轉(zhuǎn)讓金作為擔(dān)保等多種形式來調(diào)查和防范風(fēng)險(xiǎn),，確定合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

三,、妥善處理不同階段的外部關(guān)系

法律允許符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,，同時(shí)也沒有限定轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目必須在哪一個(gè)建設(shè)階段。因此可以認(rèn)為在項(xiàng)目建設(shè)的任何一個(gè)階段,，只要符合法定條件,，建設(shè)項(xiàng)目都可以轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般在拆遷階段和拆遷完成并形成建設(shè)用地條件（三通一平）階段以及工程在建階段進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。在這三個(gè)階段,，會(huì)涉及到不同的外部關(guān)系。這些外部關(guān)系是產(chǎn)生房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根源,，必須妥善處理,。由于外部關(guān)系的處理關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，又有較高的法律技巧要求,，所以房地產(chǎn)律師必須積極參與,。

（一）拆遷階段的轉(zhuǎn)讓。在這一階段直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，涉及政府主管部門和被拆遷人,。

政府主管部門作為項(xiàng)目實(shí)施的批準(zhǔn)、監(jiān)督人,，有權(quán)利對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行監(jiān)管,。所以這一階段進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在辦理土地轉(zhuǎn)讓變更登記時(shí),，土地管理部門可以對(duì)是否符合出讓土地的轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行審查,，以防止土地投機(jī)行為的發(fā)生。對(duì)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓政府主管部門可以決定是否批準(zhǔn),，或者決定辦理出讓手續(xù),，補(bǔ)交土地出讓金。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)辦理項(xiàng)目建設(shè)備案,、更名手續(xù)。這樣,，依行政許可合同轉(zhuǎn)讓人獲得的權(quán)利才轉(zhuǎn)給受讓方,，同時(shí)行政合同的義務(wù)也轉(zhuǎn)由受讓方承擔(dān)。

在這一階段,，被搬遷人與作為拆遷人的轉(zhuǎn)讓方訂立了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,，對(duì)受讓方有無約束力呢？這是涉及第三人利益的事項(xiàng),。根據(jù)法律規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，尚未履行完畢的拆遷安置補(bǔ)償合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓人,，由轉(zhuǎn)讓人書面通知被拆遷人,。我們理解，項(xiàng)目開發(fā)關(guān)系中開發(fā)人與政府之間存在行政合同關(guān)系,，項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上也是合同的變更,。相對(duì)于項(xiàng)目行政合同關(guān)系，開發(fā)者作為拆遷人與被拆遷人之間訂立的拆遷安置補(bǔ)償合同是一種從合同,。在主合同主體因轉(zhuǎn)讓而變更時(shí)從合同當(dāng)然也應(yīng)作相應(yīng)的變更,，因而無須經(jīng)被拆遷人同意,，只要轉(zhuǎn)讓人履行通知義務(wù)即可。

（二）完成三通一平后的階段,。

在這一階段直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，這對(duì)轉(zhuǎn)讓和受讓雙方都最為理想。除了處理與主管部門的關(guān)系辦理相關(guān)手續(xù)外,，幾乎不涉及其他復(fù)雜關(guān)系,。此時(shí)拆遷工作已經(jīng)完成，施工建設(shè)還沒有開始,，不存在拆遷中的扯皮,，又無爛尾樓的煩惱。所以,，這時(shí)雙方比較容易確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格,，使轉(zhuǎn)讓順利完成。事實(shí)在大部分項(xiàng)目都是在這一階段進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,。需要說明的是,，可能這一階段還存在有部分安置協(xié)議未能完全履行的情況，對(duì)此辦理原則同第一階段,。

（三）在建工程的轉(zhuǎn)讓,。

在這一階段，直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，涉及的外部關(guān)系最為復(fù)雜,。除與政府主管部門的關(guān)系外，還有與勘察,、設(shè)計(jì),、施工、監(jiān)理,、材料供應(yīng)等各方的關(guān)系,，同時(shí)還會(huì)有與購房戶、金融單位之間的關(guān)系,。

根據(jù)合同的相對(duì)性原理,，轉(zhuǎn)讓人與勘察、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理、供應(yīng)單位簽訂的合同,，對(duì)受讓方無約束力,。在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，這些合同很多都在履行中還沒有終止。受讓方要想接管項(xiàng)目就必須協(xié)助轉(zhuǎn)讓方處理好這些合同關(guān)系,。要通過各方協(xié)商,，或者采取終止合同，或者采用變更合同,，使各方權(quán)利都有所保障,。各方權(quán)利的平衡直接影響到項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，也關(guān)系著轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的命運(yùn),，所以不可不慎,。

有時(shí)轉(zhuǎn)讓方為了獲取開發(fā)資金，將在建工程抵押給金融機(jī)構(gòu)并辦理了抵押登記,，這使得項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更加復(fù)雜化,。這種情況下，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須通知金融機(jī)構(gòu),，妥善處理抵押事項(xiàng),。在實(shí)務(wù)中，注意在建工程是否已設(shè)定抵押,，應(yīng)當(dāng)是律師考查,、評(píng)估的一個(gè)重要內(nèi)容。

在建商品房有時(shí)存在預(yù)售問題,。那么預(yù)售房買受人與原開發(fā)者之間的合同關(guān)系怎樣處理呢,？法律對(duì)此尚無規(guī)定。我們認(rèn)為,，由于預(yù)售合同的客體與項(xiàng)目權(quán)利密切相聯(lián),，在項(xiàng)目權(quán)利轉(zhuǎn)讓的情況下，應(yīng)當(dāng)由受讓方繼續(xù)履行合同義務(wù),，并享有合同權(quán)利,。規(guī)范的作法應(yīng)當(dāng)是由轉(zhuǎn)讓方、受讓方與購房者簽訂補(bǔ)充合同,，明確三方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。在買受人與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓雙方不能達(dá)成協(xié)議同時(shí)又不接受項(xiàng)目受讓方履行合同義務(wù)時(shí),，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方仍應(yīng)對(duì)買受人承擔(dān)責(zé)任,。轉(zhuǎn)讓人擔(dān)責(zé)后再根據(jù)其與項(xiàng)目受讓方的合同進(jìn)行處理。

由此可見,，在建工程階段轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是外部關(guān)系是非常復(fù)雜的,。所以這一階段最好是采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購項(xiàng)目公司。這樣可以避免處理復(fù)雜的外部關(guān)系,，減少外部糾紛可能帶來的風(fēng)險(xiǎn),。