最近san jose 通過(guò)了一項(xiàng)不太起眼的法案，叫just cause eviction. 這個(gè)法案是說(shuō),，今后房東如果想請(qǐng)租客出去,，理由必須是在那十幾個(gè)just causes之一。要說(shuō)這個(gè)法案,，大家先請(qǐng)看看什么是just causes,。 just causes總體說(shuō)來(lái)總結(jié)了一些租客的過(guò)錯(cuò) (https://www./justcauses/)，比如不交房租,，毀壞房屋,，鄰里意見(jiàn)過(guò)大等等,。也就是說(shuō)，如果租客沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，房東沒(méi)辦法單方面解除租約,。這個(gè)聽(tīng)上去好像算是合理，那為什么這么多人反對(duì)呢,？

因?yàn)閖ust cause eviction預(yù)示著一系列comprehensive的rent control的開(kāi)端,。歷史證明，just cause eviction從來(lái)都不是單獨(dú)存在的,，因?yàn)樗鼏为?dú)存在沒(méi)有辦法對(duì)租客構(gòu)成保護(hù),。和它一起共存的往往是房東不能漲rent，要漲也只能漲CPI( 大概每年1% ～ 2%）,。 想想看,，如果一個(gè)人在一個(gè)rent control unit里住了10年，假設(shè)他開(kāi)始房租是1000元,，雖然今天房租的市場(chǎng)價(jià)漲到了3000,，但他今天還是只付1100元左右。這個(gè)時(shí)候如果沒(méi)有just cause房東不能趕他走,，只能乖乖地讓他住著,。

可能有人要說(shuō)了，你是房東少掙點(diǎn)就少掙點(diǎn),，人家給你交著房租就行了,。問(wèn)題是，即使人家不交房租,，房東要趕人也是極其困難,，有非常嚴(yán)格的法律程序制約。很多步驟都是必須等n天的,，所以即使最終能把人趕走,，也得花個(gè)一年半載。法律還規(guī)定,，如果房客能找到房東的失誤（比如哪個(gè)線頭開(kāi)了,，水池滑了，墻上長(zhǎng)霉了等等）,，或者在evict的過(guò)程中有小的紕漏,，那他可以惡人先告狀，繼續(xù)白住甚至讓房東賠償精神健康損失費(fèi),。所以雖然理論上房客如果有just causes的過(guò)失在花費(fèi)了極大精力后是可以被evict的,，但事實(shí)上精明的房客完全可以鉆法律的空子反咬一口白住甚至用這個(gè)掙錢。

有些房東膽子小,，怕被爛租客纏上了禍害終身,，惹不起還躲不起了,，賣房還不行嗎？不太行,。紐約因?yàn)橛辛藃ent control, 很多房東干脆把a(bǔ)partment building改成condo一戶一戶地賣出去,。租客協(xié)會(huì)徹底生氣了，千方百計(jì)阻撓房東賣房,。賣房evict要給租客賠償大筆的費(fèi)用,，而且如果有老人殘障人士的話在任何情況下都不能趕人走。

所以說(shuō),，現(xiàn)在的rent control可以說(shuō)各個(gè)環(huán)節(jié)都考慮周到，各個(gè)環(huán)節(jié)都扣死房東,，一旦入套沒(méi)法脫身,。那么rent control是不是真的如期望的那樣，能幫助租金下調(diào),，幫助房客呢,？我們站在房客的角度來(lái)聊聊rent control的問(wèn)題。

1. 其實(shí)法律很多時(shí)候是個(gè)平衡得失的過(guò)程,，而rent control單方面從各個(gè)環(huán)節(jié)都把房東置于死地,，最終的結(jié)局就是沒(méi)人敢把房子拿到market上來(lái)出租。其實(shí)房租過(guò)高并不是因?yàn)閘andlord太壞,，而是因?yàn)楣┣箨P(guān)系不對(duì)等,。嚇怕了的房東可能會(huì)讓供求關(guān)系變的更差。

2. 事實(shí)證明,，rent control從來(lái)就沒(méi)有成功過(guò),， 越是rent control 嚴(yán)格的地方，rent 就越離譜,，紐約三番都是如此,。

3. rent control unit里住的并不都是窮人。 google 內(nèi)部的房源信息里經(jīng)常有rent control的房源,。不是說(shuō)好的給窮人的嗎,？怎么又給了這些比蝗蟲(chóng)還煩人的高薪工程師？這些人年收入可是美國(guó)的top 5%. 這是不是最大的諷刺,？

4. 很多在rent control住了多年的人一邊享受著比市場(chǎng)價(jià)低幾倍的租金,，一邊不停地sublease/轉(zhuǎn)租／分租。在紐約,，經(jīng)常有人把rent control unit sublease出去,，自己只交1000塊的租金卻能sublet 2800塊，從中謀取暴利,。

5. rent control不準(zhǔn)房東漲房租,，房東就完全沒(méi)有動(dòng)力和金錢好好打理property,。rent control的unit一般都破破爛爛年久失修，周圍即使沒(méi)有rent control的property也會(huì)一起墮落,，形成整個(gè)街道整個(gè)小區(qū)都破敗的局面,。

6. 要解決rent 問(wèn)題，還是大型的公寓最靠譜,。但大型公寓的market value是income stream 決定的,，大型公寓價(jià)格的計(jì)算方法是capitalization (就是租金乘以一個(gè)系數(shù)）。租金少了公寓的價(jià)值就低,。builder算了算覺(jué)得造房子賣不出價(jià)格不劃算就干脆不建了,。這個(gè)會(huì)更導(dǎo)致供求關(guān)系惡化。

7. rent control對(duì)老人小孩單親媽媽退伍軍人等有特別的優(yōu)待,，哪怕他們上天都沒(méi)可能趕走?，F(xiàn)在很多受傷的房東都奔走相告，看到這些人千萬(wàn)不能租,。真是諷刺,，本來(lái)是保護(hù)這些人的法案，因?yàn)榉繓|的恐懼反而無(wú)形中變成了逆向歧視,。

那么對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),，rent control對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響呢？

首先,，需要了解rent control針對(duì)的是apartment building還是sfh, 這兩個(gè)區(qū)別很大,。我們剛才提到，apartment的appraisal的方法一般是capitalization, 而不是和附近相似的房子比價(jià)（因?yàn)閍partment附近一般沒(méi)有完全相同的房子比價(jià)）,。所以兩個(gè)的價(jià)格走向雖然有聯(lián)系但不完全相同,。如果rent control針對(duì)的只是apartment building （比如mtv），那對(duì)sfh的影響不大,。不過(guò)san jose這次通過(guò)的法案是針對(duì)所有的房屋,，包括sfh。

最后,，rent control的失敗就在于它把經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口增加造成的社會(huì)供需關(guān)系的問(wèn)題簡(jiǎn)單地理解為房東的問(wèn)題,，把所有的仇恨都轉(zhuǎn)嫁到房東身上。房東和房客本來(lái)不需要站在對(duì)立面,，但因?yàn)閞ent control可能變得水火不容,。也希望大家不要忘記，prop 13也是個(gè)跟rent control差不多的怪胎,，當(dāng)年也是為了保護(hù)弱者的,。今天不少當(dāng)年的弱者手握十幾套房屋不肯出售，從而直接導(dǎo)致灣區(qū)的low inventory,。