4月19日，濟南史上最嚴限購令夜間頒布，由于首付款的大幅提高和對外地購房者的限制,，不少外地剛需把目光轉(zhuǎn)向了不受限購政策影響的小產(chǎn)權房,。據(jù)了解，近期購房者對小產(chǎn)權房的關注度正在提升,，成交量也有所上升,。

雖然小產(chǎn)權房價格便宜，價格只有同區(qū)域商品房的40-50％,，而且不限購,，在現(xiàn)階段嚴厲的限購政策下可以輕松圓了外地剛需的買房夢，但業(yè)內(nèi)人士提示,，小產(chǎn)權房交易不受法律保護,，很容易引起購房糾紛，購房者的權益也難以得到保障,，因此購房者應該謹慎購買小產(chǎn)權房,。小編為了讓更多的購房者對小產(chǎn)權房有個更為全面的認識，將在本文中對其進行全方位介紹和解讀,。

小產(chǎn)權房,，是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用,，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，小產(chǎn)權房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多限制,，因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房,。

但是,，并非只要是“小產(chǎn)權房”就是非法建筑。其實小產(chǎn)權房也是經(jīng)過審批和建筑部門的認可合法建設的,，但是必須具備三個條件：

首先,，小產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，就是合法建筑,，因為法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的,，必須是村里組織的，由村委會為出面,，以集體利益為主的形式,。如果是由開發(fā)商操作的，那就是違法的,，但是目前小產(chǎn)權房一般都是村里出面審批,，村里私自出讓土地等等,，然后開發(fā)商蓋房銷售和受益；其次,，建設用地是在集體土地上建設的，土地歸村里的所有村民集體所有,；最后,，購買者和享有者必須為本集體成員所有，并且符合“一戶一宅”規(guī)定,，提供了相關審批手續(xù),，就可以確權。非本村本集體人員購買的,，利益將會受損,。

首先，批建手續(xù)齊全,，集體土地所有權必須歸屬村民所有,，建筑為非違章建筑；其次,，入市補繳納土地出讓金,，補繳納稅金，補齊稅費統(tǒng)一確權發(fā)證,；最后,，購買者必須為本村的村民，若是非本村村民購買小產(chǎn)權房是有風險的,，至少未來存在法律確權的風險,。

由于小產(chǎn)權房實際上并不是真正產(chǎn)權，這種房屋既沒有土地使用證和預售許可證,，國土房管局也不會給購房合同備案,。因此購買小產(chǎn)權房存在一定的風險，主要包括以下幾個方面：

屬于違法用地,、違法建設的小產(chǎn)權房有依法被拆除的危險性,；小產(chǎn)權房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權產(chǎn)權證書，不能合法設定房屋抵押權,，不具房屋所有權,，不能辦理房屋過戶手續(xù)，不能進行二手房交易,；如遇有國家征地或者拆遷的情形,，購房者的利益很難得到法律的有效保護；小產(chǎn)權房購房合同屬違法,，應當認定無效,。如果遇有房屋產(chǎn)權糾紛則缺少有效的解決糾紛的依據(jù)和法律保護,；購買小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性付款或分期付款,；小產(chǎn)權房的附屬配套設施,，如供水、供電,、供氣等,，因不在國家規(guī)劃之列也不能得到有效保證；小產(chǎn)權房的房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督,，存在安全隱患,，而且由于這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，因此入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題,。

對于外地剛需而言,，限購政策之下購買小產(chǎn)權房實屬無奈，但對于自住而言,，小產(chǎn)權房確實可以滿足居住需求,，但購買小產(chǎn)權房也有一些注意事項：

實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體,，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

按照有關規(guī)定,，城中村的開發(fā)用地,，必須由相關部門征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變,，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用,，并由相關部門核發(fā)國有土地使用證。

城中村改造項目,，必須符合城市總體規(guī)劃,，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障,。

城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定,，進行報建、招標,、施工,、監(jiān)理及組織竣工驗收。

這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志,。城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定,，經(jīng)相關部門審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定,，取得商品房銷（預）售許可證后,，才能向社會銷售,。