房屋未達到完工狀態(tài)處于預(yù)售時,，企業(yè)預(yù)售房屋收到的預(yù)收款，本應(yīng)該全部記在預(yù)收賬款科目中,。按照相關(guān)規(guī)定,，企業(yè)應(yīng)以預(yù)收賬款為基數(shù)，按照預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額,，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,，預(yù)繳企業(yè)所得稅。但是,，A企業(yè)卻將預(yù)售的房款不計入預(yù)收賬款,，而是掛入往來賬其他科目，從而在計算預(yù)計毛利額時,，當(dāng)期數(shù)額就減少了一部分,，達到當(dāng)期少繳稅款的目的。

　　檢查人員查閱A公司賬目時發(fā)現(xiàn),，其他應(yīng)付款科目有大量資金往來,。2011年和2012年其他應(yīng)付款—客戶款科目下分別記了100萬元和6260萬元，2013年又將這6360萬元轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款科目中,。結(jié)合掌握的其他情況,，檢查人員得出結(jié)論：這些款項明明是企業(yè)的售房款，企業(yè)卻試圖通過將2011年和2012年預(yù)收的房款掛入往來賬,，以達到當(dāng)年不按照計稅毛利率計算預(yù)計毛利額,，從而不被納稅調(diào)增的目的。

　　收入掛往來賬是一些企業(yè)為達到隱匿收入、少繳稅款的目的而慣用的手法,，企業(yè)的往來賬主要有兩種：一種是經(jīng)營性（購銷）往來賬,，另一種是其他往來賬。經(jīng)營性（購銷）往來是指企業(yè)對外經(jīng)營（購銷）業(yè)務(wù)引起的債權(quán)債務(wù),，是通過應(yīng)收賬款,、預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款和預(yù)付賬款科目核算的,。除此以外的其他往來賬由于不屬于對外經(jīng)營業(yè)務(wù)或者企業(yè)內(nèi)部的非經(jīng)營性債權(quán)債務(wù),，通過其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款科目核算。

　　經(jīng)過檢查人員歷時半年的不懈努力,，還發(fā)現(xiàn)A公司以白條列支廣告費,、開發(fā)成本間接費用無發(fā)票等問題，根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,，最終對A公司補征企業(yè)所得稅1452萬元,。

　　房地產(chǎn)企業(yè)往來賬較大是普遍存在的現(xiàn)象，原因大致分為兩種：一是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)有一定的周期,，涉及的上下游企業(yè)多,，票款不能同時結(jié)清；二是企業(yè)在房屋預(yù)售期間把收到的房款記在“預(yù)收賬款”科目不確認(rèn)收入,。筆者提醒相關(guān)企業(yè),，如果相關(guān)稅務(wù)處理不合規(guī)，將和A公司一樣,，面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險,。因此，相關(guān)企業(yè)在稅務(wù)處理中,，應(yīng)該高度關(guān)注兩大事項,。

　　一是確認(rèn)收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號,，以下簡稱31號文件）第三條的相關(guān)規(guī)定,，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造,、銷售住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物,、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應(yīng)視為已經(jīng)完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案,；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用,；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此,，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該保持與其他內(nèi)部相關(guān)部門的密切溝通，仔細核查企業(yè)的往來明細,，只要滿足31號文件規(guī)定的完工條件,，就要在稅務(wù)上及時作出相應(yīng)處理。否則,，將收入長期掛往來賬,，存在隱瞞收入少繳稅款或推遲繳納稅款的稅務(wù)風(fēng)險。

　　二是確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本是否真實,。房地產(chǎn)項目建設(shè)有一定的周期,，涉及的上下游企業(yè)多,，土地征用費及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費和開發(fā)間接費等費用眾多，根據(jù)31號文件第二十六條的規(guī)定,，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該認(rèn)真核查每一筆費用的真實性及劃分費用與開發(fā)產(chǎn)品的相關(guān)性,，進而準(zhǔn)確計算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。

　　值得房地產(chǎn)企業(yè)注意的是,，隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展,，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛，稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)管理也日益嚴(yán)格,。因此,，稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)該得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

作者：崔硼 劉勝利 鄭國勇