鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究,！

一、解除權(quán)的產(chǎn)生

1,、約定解除的解除權(quán)的產(chǎn)生

約定解除的解除權(quán)的產(chǎn)生比較簡(jiǎn)單,，即符合合同約定的條件即產(chǎn)證。如《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中一般會(huì)約定買房人逾期付款超過15日的,，賣房人有權(quán)解除合同,。如果買房人逾期付款超過了15日，賣房人就享有了合同解除權(quán),，并且不會(huì)因?yàn)橘u房人沒有立即主張而消滅（不能因?yàn)橘u房人沒有立即行使合同解除權(quán)即推定賣房人放棄了合同解除權(quán)）,。

2、法定解除權(quán)的產(chǎn)生

法定解除權(quán)的產(chǎn)生也比較簡(jiǎn)單,，即只要符合《合同法》第94條任何一項(xiàng)的條件,，法定的合同解除權(quán)即產(chǎn)生。

二,、解除權(quán)的消滅

解除權(quán)的消滅,，簡(jiǎn)單講，分為因權(quán)利人的放棄而消滅（嚴(yán)格講這也是合同解除權(quán)法定的消滅的一種情形）和法定的消滅

1,、因權(quán)利人的放棄而消滅

這是最常見的情形,，即享有合同解除權(quán)的一方，主動(dòng)放棄合同解除權(quán),。如享有合同解除權(quán)的一方與對(duì)方就合同履行期限等問題達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議變更之前的約定或者以放棄此次解除權(quán)為代價(jià)與對(duì)方做一定的利益交換（即以繼續(xù)履行合同為前提的和解協(xié)議）,。這樣,，享有合同解除權(quán)的一方即是放棄了合同解除權(quán)，其不得再以之前享有的合同解除權(quán)來解除合同,，除非是其再次享有了合同解除權(quán),。

2、合同解除權(quán)法定的消滅

所謂合同解除權(quán)法定的消滅,，即因一定法律事實(shí)的發(fā)生而導(dǎo)致享有合同解除權(quán)的一方喪失其合同解除權(quán),。如在享有合同解除權(quán)的一方行使合同解除權(quán)之前，對(duì)方（違約方）履行了其合同義務(wù),。

三,、合同解除權(quán)的再產(chǎn)生

合同解除權(quán)的再產(chǎn)生其實(shí)也是有約定的解除和法定的解除兩種情形。即在享有合同解除權(quán)的一方的解除權(quán)消滅后,，對(duì)方再次構(gòu)成根本違約,，導(dǎo)致原來喪失合同解除權(quán)的一方又享有了合同解除權(quán)。如因買房人逾期付款,，賣房人享有合同解除權(quán),。但是賣房人沒有行使此合同解除權(quán)，而是與買房人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議約定新的付款時(shí)間和寬限期（如買房人逾期付款超過15天,，賣房人有權(quán)解除合同）,，如果買房人再次逾期付款超過寬限期（如上述15天），則賣房人的合同解除權(quán)再次產(chǎn)生,。

附孫某某與丁某、鐘某房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：丁某,、鐘某系夫妻關(guān)系,。孫某某為上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋及汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137的權(quán)利人。工行寶山支行系該房的抵押權(quán)人,。2015年4月22日,，丁某(買受方，乙方),、孫某某(出賣方,，甲方)與上海六星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(居間方)簽署《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定：買受方購(gòu)買上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋及汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137,，房?jī)r(jià)款人民幣570萬元(包含車位轉(zhuǎn)讓價(jià)款20萬元,，以下幣種均為人民幣)，向居間方支付意向金15萬元,；關(guān)于首期房?jī)r(jià)款的支付方式為乙方于2015年5月10日前支付甲方170萬元,，于2015年7月31日前支付180萬元，加上之前支付的定金15萬元,，共計(jì)365萬元,，5萬元尾款由乙方自行保管，共計(jì)首期款370萬元；交房時(shí)間為2015年7月31日之前(房東盡可能配合交房),；三方身份證件所載地址或享有所有權(quán)的房地產(chǎn)地址或在本合同簽章處書寫的聯(lián)絡(luò)地址即為本合同下任何書面通知的送達(dá)地址,，若任何一方聯(lián)絡(luò)地址變更的，應(yīng)及時(shí)書面通知相對(duì)方,。買受方在該合同上留有聯(lián)絡(luò)地址,。買賣雙方當(dāng)日簽署《特別協(xié)議》約定：《房地產(chǎn)買賣居間合同》中所約定總房?jī)r(jià)款不包含出賣方本次交易過程中根據(jù)法律、法規(guī),、規(guī)章,、政策等規(guī)定需承擔(dān)的一切交易稅費(fèi)，且買受方同意支付雙方在本次交易過程中根據(jù)法律,、法規(guī),、規(guī)章、政策等規(guī)定所產(chǎn)生的一切稅費(fèi),。當(dāng)天,，丁某支付居間方傭金8萬元。2015年5月4日,，丁某,、鐘某(乙方)與孫某某(甲方)就買賣上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：該房轉(zhuǎn)讓價(jià)款452萬元,，雙方于2015年9月30日之前共同申辦轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),；乙方未按合同約定期限付款，逾期超過七日的,，甲方有權(quán)單方面解除合同,，書面通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任,，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的20%,；甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還給乙方,；1.首付款支付方式為：簽訂合同后于2015年5月10日前,，乙方向甲方支付部分房?jī)r(jià)款52萬元，2015年7月31日前,，乙方向甲方支付部分首期房?jī)r(jià)款180萬元,，簽訂合同前，乙方支付給甲方部分的定金15萬元轉(zhuǎn)為首期房?jī)r(jià)款,，以上各項(xiàng)共同構(gòu)成全額首期房?jī)r(jià)款247萬元,；2.待上述事項(xiàng)完成后，甲方將盡快至抵押權(quán)人處全額還清借款余額,，從抵押權(quán)人處取得該房之他項(xiàng)權(quán)證,、注銷抵押申請(qǐng)書,、還款憑證等相關(guān)材料去虹口區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)；3.甲方同意乙方通過向貸款銀行申請(qǐng)200萬元貸款的形式支付第二期房?jī)r(jià)款,，甲方應(yīng)于簽訂合同并申請(qǐng)辦理合同后近期內(nèi)向貸款銀行申請(qǐng)貸款,、簽署借款抵押合同等，若甲方之貸款申請(qǐng)未經(jīng)審核通過或未全額經(jīng)審核通過,，其后再辦理送件手續(xù)當(dāng)日,，應(yīng)將第二期房?jī)r(jià)款全額或差額以現(xiàn)金方式補(bǔ)足并支付甲方；4.待乙方之貸款全額申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過后于2015年9月30日之前,，雙方赴上海市虹口區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押登記手續(xù)(送件),，并取得收件收據(jù)，待交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證,，且將該他項(xiàng)權(quán)證送交貸款銀行后,，該第二期房?jī)r(jià)款由貸款銀行代為支付給甲方；5.雙方于2015年8月31日前對(duì)該房進(jìn)行驗(yàn)看,、清點(diǎn),，甲方應(yīng)將該房交付乙方，雙方確認(rèn)無誤并簽署《房地產(chǎn)交接書》,，由乙方向甲方支付尾款5萬元,。同日，雙方就買賣上海市汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,，約定：轉(zhuǎn)讓價(jià)款18萬元,，乙方于2015年5月10日前向甲方支付，雙方于2015年9月30日內(nèi)赴交易中心申辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)(送件),，并取得收件收據(jù),；雙方約定與房屋一起進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn),，確認(rèn)無誤并簽署《房地產(chǎn)交接書》,。當(dāng)日,，丁某,、鐘某(乙方)與孫某某(甲方)簽訂《買賣合同之特別協(xié)議》，約定：1.買賣上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋及汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137總價(jià)570萬元,，該價(jià)格為賣方凈到手價(jià)格,。2.雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，房屋計(jì)價(jià)為452萬元,，車庫(kù)價(jià)為18萬元,。3.乙方購(gòu)買甲方上述房屋的裝修補(bǔ)償款共100萬元，此款乙方于2015年5月10日前支付給甲方,。簽合同前,，丁某,、鐘某已支付孫某某15萬元定金，孫某某將其中5萬元支付中介傭金,。2015年5月9日,，丁某、鐘某支付孫某某52萬元房款,、100萬元裝修補(bǔ)貼和18萬元車位款,。上述共計(jì)185萬元。孫某某配合丁某,、鐘某申辦貸款,。丁某、鐘某未在約定的2015年7月31日前付180萬元,。8月26日,，孫某某聯(lián)系中介表示其8月29日出國(guó)，要求丁某,、鐘某于8月27日付款,，否則房屋不賣。8月28日上午和下午,，孫某某兩次將《情況說明》快遞給中介要求轉(zhuǎn)交丁某,、鐘某，載明：丁某,、鐘某應(yīng)于2015年7月31日向?qū)O某某支付部分首付款180萬元,，孫某某一直未收到，給孫某某造成經(jīng)濟(jì)損失,，實(shí)際已經(jīng)逾期27天,，現(xiàn)書面通知丁某、鐘某,，由于丁某,、鐘某不守合同，造成解除合同的事實(shí),，孫某某將按照該買賣合同追究違約金和20%賠償金,，剩余部分退回。孫某某并將該《情況說明》和快遞憑證拍照后發(fā)微信給中介,，中介再轉(zhuǎn)發(fā)給丁某,、鐘某。丁某,、鐘某于2015年8月29日轉(zhuǎn)賬支付給孫某某180萬元,，并短信告知孫某某，孫某某回復(fù)：孫某某從來沒有同意過,，8月1日至26日沒有接到中介及丁某,、鐘某的任何電話,，昨晚短信通知內(nèi)容合同解約已經(jīng)通知到丁某、鐘某,，丁某,、鐘某執(zhí)意付款后果自負(fù)。當(dāng)天,，孫某某出國(guó),，至次月13日回國(guó)。2015年9月15日至9月30日,，孫某某住院,。9月28日，丁某,、鐘某委托何飛律師向?qū)O某某快遞《律師函》要求繼續(xù)履行合同,，因“無人，電聯(lián)人在醫(yī)院”,，該函被退回,。經(jīng)中介聯(lián)系，買賣雙方和居間方于2015年10月3日進(jìn)行協(xié)商,，未果,。一審中，丁某,、鐘某提供證人陳鵬飛(居間方上海六星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司員工)出庭作證,，稱：丁某、鐘某付定金時(shí)證人已扣除5萬元作為孫某某付的傭金,，孫某某同意,。簽買賣合同當(dāng)天丁某、鐘某付給中介8萬元傭金,。買賣合同約定2015年7月底付第二筆錢,，7月6日證人得知丁某、鐘某付這筆錢可能會(huì)有問題,，但不確定,，未和孫某某說。7月下旬丁某,、鐘某表示其所售房屋下家的貸款不能按時(shí)支付,，沒有說向?qū)O某某付款的具體時(shí)間,。證人電話告知,、勸說孫某某，孫某某同意丁某,、鐘某延遲付款,，沒有約定付款的具體時(shí)間,。證人回復(fù)丁某、鐘某并催款,。直到8月26日之前,，孫某某沒催過款。26日下午孫某某打電話給證人表示即將出國(guó),，詢問丁某,、鐘某能否付款。證人于27日下午打電話給丁某,、鐘某要求其29日付款,，因?yàn)楫?dāng)日孫某某要出國(guó)。丁某,、鐘某說大概要9月10日才能拿到下家的貸款向?qū)O某某付款,，讓證人與孫某某協(xié)商一下。證人遂打電話給孫某某,，孫某某抱怨給他造成了損失,，證人建議等孫某某回國(guó)丁某、鐘某交房款,，孫某某再交房,，孫某某表示同意。當(dāng)晚約10點(diǎn)半孫某某致電證人,，認(rèn)為丁某,、鐘某違約，要按合同辦房子不賣了,，并要丁某,、鐘某賠償損失，證人勸說無效,。因當(dāng)時(shí)已晚,，證人就沒有聯(lián)系丁某、鐘某,。28日早上9點(diǎn)前孫某某電話告訴證人寄了一個(gè)訴求,。證人馬上和丁某、鐘某聯(lián)系,，表達(dá)了孫某某的意思,，因之前孫某某說過要在29日前拿到錢，證人當(dāng)時(shí)沒看到孫某某的訴求,，覺得孫某某可能只是很氣憤,，并不至于真的解除合同，就要丁某,、鐘某趕緊把錢湊齊在29日前給孫某某,。丁某,、鐘某當(dāng)天下午就開始籌錢。當(dāng)天晚上孫某某將《情況說明》拍照發(fā)微信給證人,，證人轉(zhuǎn)發(fā)給丁某,、鐘某。29日上午丁某,、鐘某將錢轉(zhuǎn)給孫某某,，孫某某回復(fù)后果自負(fù)，出國(guó),。孫某某回國(guó)住院,，出院后10月1日與證人協(xié)商，要求丁某,、鐘某補(bǔ)償錢款,，數(shù)額滿意就繼續(xù)履行。10月3日三方見面談賠付金,，孫某某說過不賣房屋,，但也表示補(bǔ)償合理的話可以繼續(xù)賣，當(dāng)天未談攏,。對(duì)上述證人證言,，孫某某稱真實(shí)性有異議，認(rèn)為7月6日證人已知丁某,、鐘某付款可能存在問題卻沒告知孫某某,，后來也未和孫某某約定具體的付款時(shí)間；7月31日之前孫某某致電證人要求催款,；10月1日和3日協(xié)商時(shí),，孫某某表示過補(bǔ)償滿意后繼續(xù)履行，但也表示過解除合同,、賠償違約金,。一審中，孫某某尚未注銷抵押登記,，亦未退款給丁某,、鐘某。一審中,，丁某,、鐘某表示若買賣合同繼續(xù)履行，丁某,、鐘某還需向?qū)O某某支付200萬元購(gòu)房款,，該款丁某、鐘某愿意直接向工行寶山支行支付，用于解除所購(gòu)房屋上設(shè)定的抵押權(quán),；若200萬元不足以清償該房全部抵押債權(quán)及利息的，超過部分丁某,、鐘某愿意先行墊付,，以便于買賣合同的繼續(xù)履行。丁某,、鐘某于2016年4月22日將240萬元交至一審法院,。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市虹口區(qū)人民法院(2016)滬0109民初20號(hào)】丁某、鐘某和孫某某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，合法有效,，當(dāng)事人應(yīng)全面履行合同義務(wù)。合同約定,，丁某,、鐘某應(yīng)于2015年7月31日前支付180萬元。孫某某在此期限前得知丁某,、鐘某可能延期付款,，至該期限屆滿孫某某未有解除買賣合同的意思表示，應(yīng)認(rèn)定孫某某同意丁某,、鐘某延期支付該款,，付款時(shí)間雙方未作約定。合同法規(guī)定,，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，相對(duì)方可以行使合同解除權(quán),。孫某某辯稱其在2015年8月26日之前多次通過中介向丁某,、鐘某催款，對(duì)此中介和丁某,、鐘某予以否認(rèn),；即使該辯稱意見屬實(shí)，也未有證據(jù)證明孫某某給予丁某,、鐘某支付該款的期限,。至2015年8月26日，孫某某打電話向中介要求丁某,、鐘某次日即付款,，否則解除買賣合同。根據(jù)中介和丁某,、鐘某的陳述,，孫某某該意思表示未轉(zhuǎn)達(dá)給丁某、鐘某，丁某,、鐘某得到的信息是在2015年8月29日孫某某出國(guó)前一定要付款,。故孫某某雖于2015年8月28日發(fā)出解約的《情況說明》，但一審法院無法認(rèn)定其已給予丁某,、鐘某合理的履行期限,，故孫某某以此為由主張解除合同，依據(jù)不足,，一審法院不予采納,。孫某某要求與丁某、鐘某解除合同并要求丁某,、鐘某支付違約金的反訴請(qǐng)求,，一審法院不予支持。丁某,、鐘某在2015年8月27日得知要在8月29日前付180萬元后,，確實(shí)在該期限前如數(shù)付款，故對(duì)丁某,、鐘某要求繼續(xù)履行買賣合同的訴訟請(qǐng)求,，一審法院依法予以支持，孫某某應(yīng)作相應(yīng)配合,。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅,。鑒于房屋目前尚設(shè)定有工行寶山支行的抵押權(quán),，丁某、鐘某自愿代孫某某清償該債務(wù),，一審法院予以認(rèn)可,。丁某、鐘某應(yīng)再付購(gòu)房余款205萬元,，其代孫某某向工行寶山支行清償?shù)目铐?xiàng),，可在應(yīng)付房款中扣除；代為清償?shù)慕痤~超過205萬元的,，超過部分丁某,、鐘某可另行向?qū)O某某追償。一審法院判決：一,、丁某,、鐘某與孫某某于2015年5月4日就上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、就上海市汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,，以及《買賣合同之特別協(xié)議》繼續(xù)履行,；二,、自判決生效之日起7日內(nèi)，丁某,、鐘某代孫某某清償上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋上中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市寶山支行他項(xiàng)權(quán)利(抵押)登記所擔(dān)保的債務(wù),；三、孫某某,、中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市寶山支行于丁某,、鐘某清償上述第二項(xiàng)主文的債務(wù)后7日內(nèi)，協(xié)助丁某,、鐘某辦理注銷上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的他項(xiàng)權(quán)利(抵押)登記手續(xù),；四,、上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋他項(xiàng)權(quán)利(抵押)登記注銷之日起7日內(nèi),，丁某、鐘某給付孫某某購(gòu)房余款205萬元(該款與上述第二項(xiàng)主文丁某,、鐘某代孫某某清償?shù)目铐?xiàng)抵扣),；五、上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋他項(xiàng)權(quán)利(抵押)登記注銷之日起7日內(nèi),，孫某某將上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋和上海市汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137交付丁某,、鐘某；六,、上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋他項(xiàng)權(quán)利(抵押)登記注銷之日起7日內(nèi),，孫某某配合丁某、鐘某辦理上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋和上海市汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),，將該房和車位過戶至丁某,、鐘某名下，相關(guān)稅,、費(fèi)由丁某,、鐘某共同負(fù)擔(dān)；七,、孫某某要求解除與丁某,、鐘某于2015年5月4日就上海市汶水東路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、就上海市汶水東路XXX弄XXX-XXX號(hào)地下1層車位137簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《買賣合同之特別協(xié)議》,，并要求丁某,、鐘某支付違約金114萬元的反訴請(qǐng)求，不予支持,。

二審【案號(hào)：上海二中院（2016）滬02民終5316號(hào) 】本院認(rèn)為,，一審法院查明的事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn),。根據(jù)在案證據(jù)及孫某某所作陳述,，孫某某于2015年8月26日電話中介要求丁某,、鐘某次日即27日支付房款。孫某某在合同約定的付款日2015年7月31日前已得悉丁某,、鐘某可能延期付款,，至該期限屆滿孫某某未有解除買賣合同的意思表示。結(jié)合孫某某所作陳述,，可以認(rèn)定孫某某同意丁某,、鐘某延期付款，但付款時(shí)間雙方未作約定,。一審法院關(guān)于此節(jié)的認(rèn)定意見正確,，本院認(rèn)同。在雙方未對(duì)付款時(shí)間達(dá)成一致的情況下,，孫某某26日通過中介要求丁某,、鐘某27日付款，28日即單方作出解除合同的意思表示,，顯然未能按照法律規(guī)定給予對(duì)方合理的履行期限,。合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,，相對(duì)方可以行使合同解除權(quán)。根據(jù)前述事實(shí)及法律規(guī)定,，孫某某單方解除合同的意思表示不具備法律約束力,，雙方合同不因?qū)O某某單方意思表示而解除。一審法院關(guān)于此節(jié)的認(rèn)定意見正確,，雙方合同應(yīng)繼續(xù)履行,。一審法院諸項(xiàng)判定正確，本院予以維持,。綜上所述,，孫某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回,；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律正確，應(yīng)予維持,。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定,，判決如下：駁回上訴，維持原判,。二審案件受理費(fèi)18,970元,，由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決,。