建筑物區(qū)分所有權理論通說認為，界定專有部分的標準為：具有構造和利用上的獨立性,。此外,，專有部分屬于不動產，而不動產所有權的取得一般是需要登記的,。因此把登記作為專有部分的界定標準之一,。盡管目前還存在一些本應屬于專有部分卻無法實現(xiàn)登記的情況，但隨著等級制度的不斷完善,，日后肯定等將此缺憾進行完善,。所以，司法解釋將登記表述為能夠登記,。除了建筑物內住宅,、經(jīng)營性使用房屋外，從現(xiàn)實生活的需求出發(fā),，專有部分的范圍還應包括整棟建筑物,、特定空間及露臺等。
實踐中很多建筑物區(qū)分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的,，《物權法》第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式方式進行規(guī)定,。我國司法解釋采用列舉、排除加兜底的方法,，明確了共有部分的含義,。根據(jù)物權法的規(guī)定，法定共有部分包括：建筑區(qū)劃內的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）,、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人綠地的除外）,、其他公共場所,、公共設施和物業(yè)服務用房。占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位及電梯,、水箱等,。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定,，合同上也沒有約定,，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分,，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分,、公共設施設備部分和公共空間等,，其中明確列舉了外墻面、屋頂,、通道等屬于共有部分,，是為了便于解決實際中的糾紛。因為列舉很難窮盡,，按照非特定權利人所有即為共有的思路,，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定，也即采取了排除法的規(guī)定,。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1是不屬于業(yè)主的專有部分,，2是不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。
|
