一、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路和綠地權(quán)屬,，以認(rèn)定歸業(yè)主共有為一般,，以歸國家或個(gè)人所有為例外

首先，一般情形下,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路和綠地,，通常情況下歸業(yè)主共有。依建筑物區(qū)分所有權(quán)法理,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地屬于小區(qū)共有物業(yè)中的共有配套設(shè)施。其次,，特殊情況下,，建筑區(qū)劃內(nèi)的某部分道路和綠地，不屬于業(yè)主共有,。具體而言,，有些道路性質(zhì)上系城鎮(zhèn)道路，權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸市政所有,。在一些占地面積廣、建筑物數(shù)量多的超大型的建筑群內(nèi),，有時(shí)會有城區(qū)主干線道路通過,，這些道路并不歸小區(qū)業(yè)主共有。有些綠地性質(zhì)上屬于城鎮(zhèn)公共綠地,，應(yīng)歸市政所有,，還有一些應(yīng)當(dāng)歸個(gè)別業(yè)主所有的綠地。當(dāng)然,，也有觀點(diǎn)認(rèn)為,，小區(qū)道路與綠地的任何部分均應(yīng)歸業(yè)主共有，如果考慮公益使用,，應(yīng)由政府在國有土地使用權(quán)出讓合同中設(shè)定其中地塊的公共地役權(quán),，而不能變更建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路與綠地的業(yè)主共有權(quán)的性質(zhì)。我們認(rèn)為,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地的權(quán)屬問題不能一概而論,。城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地的法律屬性為市政公用場地,，依法屬于國家所有,，由相應(yīng)的政府行政主管部門行使管理權(quán)，承擔(dān)建設(shè),、維護(hù),、更換等義務(wù)符合現(xiàn)行立法關(guān)于權(quán)屬劃分的規(guī)定，亦符合目前階段我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度設(shè)計(jì)的實(shí)際情況,。另外,，現(xiàn)實(shí)生活中，存在諸多建設(shè)單位銷售住宅,、經(jīng)營性用房時(shí)將特定部分綠地以買賣,、贈與等方式進(jìn)行處置的情況，建筑區(qū)劃內(nèi)存在非歸屬于業(yè)主共有的綠地是客觀存在,。對此類客觀情況予以確認(rèn),，也有利于社會生活穩(wěn)定。關(guān)于明示屬于個(gè)人的綠地,，多指一層建筑物單元窗前綠地或者與建筑物毗鄰的特定區(qū)域內(nèi)綠地,。在商品房買賣合同中，這部分綠地被明確與建筑物專有部分一同銷售,，歸該業(yè)主個(gè)人專有使用,。其特點(diǎn)為該專有使用權(quán)同專有部分一同取得，且一并移轉(zhuǎn)讓與,。其后果表現(xiàn)為建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的部分綠地使用權(quán)變?yōu)閭€(gè)人專有權(quán)的附屬部分,，該專有權(quán)人對該塊土地使用權(quán)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，其他業(yè)主對此不能再予利用,。

（摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中國民法典適用大全（物權(quán)卷）》（一）,，人民法院出版社2022年版，第489~490頁）

二,、建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房以及其他公共場所,，作為建筑物的附屬設(shè)施,，由全體業(yè)主享有法定共有權(quán)

共有物業(yè)指專有部分及專有部分附屬物以外的，由業(yè)主共同享有所有權(quán)的建筑物及其附屬物部分,。建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)形成的客觀原因是建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)為住宅,、經(jīng)營性用房的必要配套設(shè)施,，是業(yè)主實(shí)現(xiàn)對住宅正常使用所不可缺少的條件,，其一般不能獨(dú)立成為各業(yè)主的專有部分及其附屬物。建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)包括共有配套設(shè)施和共有基地,。其中,，共有配套設(shè)施是指與建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)和使用分不開,，依法必須配套修建的,，且其建設(shè)費(fèi)用一般已分?jǐn)傔M(jìn)住房銷售價(jià)格的,，由全體業(yè)主享有共有權(quán)的小區(qū)配套設(shè)施,。具體而言,，從自然物理屬性和功能用途這兩個(gè)方面來比較,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房，在構(gòu)造及使用上既具有共有部分非獨(dú)立性的物理屬性,，同時(shí)在功能用途方面也具有作為共有部分對于全體業(yè)主而言的公共性及非排他使用性，因此,，建筑區(qū)劃內(nèi)道路,、綠地,、其他公共場所,、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房,，除例外情形外，只要是按照建筑規(guī)劃建設(shè)的,，業(yè)主即應(yīng)享有共有權(quán),。換言之,，本條（《民法典》第274條，下同）將建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地、其他公共場所,、公用設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)用房規(guī)定為業(yè)主共有的理由,，是建筑區(qū)劃內(nèi)的上述配套設(shè)施是整個(gè)建筑區(qū)劃環(huán)境配套服務(wù)所必需的，也是確保建筑物合理利用,、正常發(fā)揮功能所應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和條件,。

（摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組編著：《中國民法典適用大全（物權(quán)卷）》（一），人民法院出版社2022年版,，第490頁）

三,、業(yè)主共有權(quán)不是傳統(tǒng)民法上的單一所有權(quán)形式，而是一種特殊的所有權(quán),，即建筑物區(qū)分所有權(quán)

業(yè)主不能單獨(dú)對本條規(guī)定的這些共有部分進(jìn)行占有,、使用、收益與處分,，必須按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)則來行使基于共有而產(chǎn)生的權(quán)利,。簡言之，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地,、其他公共場所,、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)依法屬于業(yè)主共有，如何使用和處分這些共有部分和共有設(shè)施應(yīng)由全體業(yè)主決定,。這里涉及的處分應(yīng)作廣義解釋,，既包括法律上的處分，也包括事實(shí)上的處分,。法律上的處分可指轉(zhuǎn)讓所有權(quán),、設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)等。事實(shí)上處分包括合理改建等,。在共有的情況下,，業(yè)主不能隨意改變建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地的規(guī)劃,，不能影響道路或綠地功能的實(shí)現(xiàn),。此外，現(xiàn)實(shí)生活中,，建設(shè)單位對共有部分,、共用設(shè)施的任意處分時(shí)有發(fā)生，究其原因是其將建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地,、其他公共場所、公用設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)用房視為己有,，為謀利而擅自作出處分，如在依規(guī)劃應(yīng)為綠地的土地上建造房屋等,，故對建設(shè)單位擅自處分業(yè)主共有部分的行為必須依法依規(guī)予以禁止,。

1. 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),、外墻,、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道,、樓梯,、大堂等公共通行部分，消防,、公共照明等附屬設(shè)施,、設(shè)備，避難層,、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分,；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分,，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外,。

2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2018年修訂）

第二十七條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分,。

3.《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2019年修正）

第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地,、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有,。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。