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文/ 陳鳳山 本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布 2012 年 9 月 25 日,，紹興網(wǎng)刊載了一則報(bào)道“紹興市上虞城區(qū)綠揚(yáng)小區(qū)的物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主 同意就把綠地改建成停車位,，并稱“這是為改善停車難狀況,，緩解小區(qū)內(nèi)車輛經(jīng)常堵塞”,。而業(yè)主們的態(tài)度則與物業(yè)公司截然相反，認(rèn)為“未經(jīng)廣大業(yè)主同意,，擅自改建車位縮小綠化率,， 明顯損害了住戶利益”,。類似這樣的新聞報(bào)道， 近幾年逐漸多了起來,。 生活水平的提高,，汽車工業(yè)的發(fā)展，都極大促進(jìn)了私家車的普及,。在很多城市的路上和 小區(qū)里,，已經(jīng)呈現(xiàn)出車滿為患的趨勢。一些車 主無奈地發(fā)出了“開車出行難,，回家停車更難” 的慨嘆,。而在小區(qū)里，更是一再上演真人版“搶車位”游戲——熬夜排隊(duì)租買車位者有之,，私 裝地鎖強(qiáng)占車位者有之,，爭搶車位大打出手者 有之；更有微博爆料,，一位媽媽為讓尚在回家路上的女兒有地方停車,，竟然提前站在車位里。 停車之辛苦,，車位之緊張,，儼然成為私家車主每日必受之煎熬。于是,，如何增加車位,，解決小區(qū)停車難的問題，就擺在了小區(qū)業(yè)主,、業(yè)主委員會和物業(yè)公司的面前,。 真人版搶車位 網(wǎng)絡(luò)供圖 縮減綠地 增加車位 已成解決小區(qū)停車難的常用方案 雖然部分小區(qū)開發(fā)商的車位建設(shè)和租售行為不規(guī)范，物業(yè)公司的管理水平不高,，都是導(dǎo)致小 區(qū)車位緊張的原因,。但造成住宅小區(qū)車位不能滿足業(yè)主需求的根本原因，還是車位規(guī)劃預(yù)留不足,。 俗語有言,，“計(jì)劃趕不上變化”。我國 1994 年施行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93 中,，沒有關(guān)于小區(qū)停車位的硬性規(guī)定雖然有規(guī)劃審批,。雖然有些省市也要求小住宅小區(qū)在規(guī)劃時 配比一定比例的預(yù)留車位，但比例一般不超過 1:1,，即一戶一位,。許多開發(fā)較早的小區(qū)，甚至車位比低于 2:1,。而現(xiàn)實(shí)狀況是,，許多家庭已經(jīng)擁有不止一輛汽車,，尤其是采用了“限號出行”政 策的城市。而在一些二線城市,，早年購買商品房的業(yè)主,，經(jīng)濟(jì)條件相對較好，也是私家車的主要擁有者,。一到傍晚,，這些業(yè)主聚集的小區(qū)，自然也是車滿為患,。此外,，還有一種情況——一些經(jīng)濟(jì)適用房和老舊小區(qū)停車費(fèi)較低，而臨近的商品房停車費(fèi)則相對高出很多,，車位也更緊張,。兩相比較，商品房小區(qū)的車主把車停在停車費(fèi)較低的周邊小區(qū)里,，也是順情順理之事,。 面對小區(qū)規(guī)劃預(yù)留車位日益無法滿足業(yè)主停車需要的情況，增加車位無疑是必須考慮的問 題,。增設(shè)立體機(jī)械車位,、加劃小區(qū)內(nèi)道邊車位、取消固定車位,，以及綠地改造車位等等,，都是討 論較多的方案。其中,，增加立體機(jī)械車位,，受限于車庫高度和庭院空間，以及改造成本等,，采用不多,；加劃道邊車位和取消固定車位，不僅增加的停車位數(shù)量有限,，還會引發(fā)爭議——前者令小 區(qū)出行困難增加,，加大了人車碰撞的風(fēng)險(xiǎn)；后者則會改變原有的車位使用習(xí)慣,，令原來租用固定 車位的業(yè)主普遍不滿,。從公開報(bào)道看，以縮減綠地為代價(jià)增加車位的方式,，成了不少住宅小區(qū)解 決停車難的常用方案,。 但是，從媒體公開報(bào)道的案例看,，成功實(shí)施的小區(qū)并不很多,?！墩饔镁G地改造車位引爭議小區(qū)業(yè)委會被指'毀綠'》,、《小區(qū)車位改造本是好事,，為何引來怨聲？》,、《宜昌一小區(qū)綠化帶改造成 停車位 將進(jìn)行整治》,、《物業(yè)擅改綠地為車位，雖經(jīng)業(yè)主同意但不合法》,、《物業(yè)擅自將綠地改為 車位》,、《小區(qū)改造要綠化還是要車位》、《小區(qū)停車位改造是否合理,？》,，看看這些新聞報(bào)道的標(biāo) 題，就會感到通過“減綠增位”的方式解決小區(qū)停車難,，遠(yuǎn)非易事,。 平衡利益 精打細(xì)算 增加車位和及時復(fù)綠應(yīng)統(tǒng)籌考量 杭州市ft水人家小區(qū)“停車難”問題，曾多次被媒體報(bào)道,?！靶^(qū)共有1121個車位，其中地 下車位925個,、路面車位196個,，但小區(qū)里共有2100多戶業(yè)主”，“地面車位其實(shí)只有196個,，但是 實(shí)際上卻停了近300輛車”,，小區(qū)的車位無法滿足業(yè)主們?nèi)找嬖黾拥能囕v數(shù)，車位不足,、出行困難,， 車子刮擦事情時有發(fā)生。 2010年10月,，浙江大學(xué)土木系教授,、博士生導(dǎo)師夏唐代當(dāng)選ft水人家小區(qū)業(yè)委會主任。他發(fā) 現(xiàn),，經(jīng)常有業(yè)主在小區(qū)主干道一側(cè)停車,，但是“根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，消防 車道的寬度不應(yīng)小于4米,，現(xiàn)在這停滿了車的狀況下,，通行路寬不符合消防通道的要求，萬一發(fā) 生火災(zāi),，消防車根本就開不進(jìn)來,，安全隱患太大了,。”為了消除消防隱患,，解決停車難和出行難,， 夏教授帶著學(xué)生對小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的測量、規(guī)劃,。經(jīng)過六個月的細(xì)致考察和分析,，最終向業(yè)主們交 出了一個增加車位和降低出行難度的初步方案，其中主要內(nèi)容是小區(qū)主干道改造及復(fù)綠——概括而言,，這個改造方案可以用三句話概括主要內(nèi)容：“拓寬主干道,，雙側(cè)停車以增加車位”、“復(fù)綠 面積比減綠面積更大”,、“節(jié)約開支,，改造工程預(yù)算僅2萬多元”。 方案的基本思路是：主干道上實(shí)現(xiàn)雙排停車,，且留下足夠的寬度供消防車行駛,。但是必須向 兩側(cè)拓寬道路，并占用一部分綠化和人行道,?！胺桨割A(yù)計(jì)征用的公共綠地面積達(dá)到 640.83 平方米，約占了整個小區(qū)綠化面積的 1%,?！备鶕?jù)設(shè)計(jì)方案，將會增加 185 個停車位,。對小區(qū)內(nèi) 12 個閑置的區(qū)域進(jìn)行綠化改造,，增加的綠化面積將達(dá)到 705.73 平方米，高于被占用的綠化面積 60 多平方米,。例如,，小區(qū) 196 平方米的垃圾堆放處，因?yàn)橐呀?jīng)垃圾采用直運(yùn)方式而閑置,，其中的 130 平方米可以復(fù)綠,。其他被復(fù)綠的場地主要是各個被閑置的水系景點(diǎn)。此外,，ft水人家共有 17 個水系 景點(diǎn),，由于水費(fèi)、維護(hù)費(fèi)用昂貴,，絕大多數(shù)水系景觀荒廢了,。業(yè)委會與小區(qū)開發(fā)商坤和建設(shè)進(jìn)行 溝通，由開發(fā)商出資改建水系景觀。其中 8 處水系景觀改為綠化,，9 處水系景觀保持原樣,。至于 改造費(fèi)用，舊料二次利用,、綠植移栽都是節(jié)省開支的方式,。夏教授還爭取到由開發(fā)商負(fù)責(zé)水系景 觀的改造費(fèi)用。最終核算下來,，整個改造工程預(yù)算不到 3 萬元,，主要是是人工費(fèi)用,，以及移植樹 木的費(fèi)用,。 但是，這樣“完美”的方案,，依然有業(yè)主提出質(zhì)疑和反對意見,。而主要意見是，車位增加永遠(yuǎn)趕不上車輛的增加,，工程太大,，減少了人行道的寬度，施工擾民,，小區(qū)經(jīng)不起這樣折騰,。從杭州19 樓網(wǎng)站上業(yè)主論壇里的討論看，反對聲音來自于有停車證的,，以及對小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)非常 滿意而購房的業(yè)主,。更多的業(yè)主則提出需要精細(xì)化管理。 業(yè)委會則認(rèn)為,，方案是否最終實(shí)施,，應(yīng)該經(jīng)過“園文局審批通過，業(yè)主大會表決通過”等必要程序,。 業(yè)主大會決議 行政部門審批 實(shí)施改造 把好兩道關(guān) 從杭州ft水人家小區(qū)的案例可以看出,，即使由專業(yè)的人士做出非常細(xì)致的方案，并爭取到開 發(fā)商的巨資投入以減輕業(yè)主的資金負(fù)擔(dān),，以“減綠增位”的方式停車難還是會引發(fā)爭議,。 事實(shí)上，業(yè)主購買房屋除去居住功能以外,，還有家庭資產(chǎn)保值的作用,。無論是居住，還是保 值,，小區(qū)的環(huán)境都是一個重要指標(biāo),，綠化率和景觀效果更是極為重要的組成部分。但是，還個角度看,，停車秩序和車位是否能夠滿足業(yè)主的停車需求,，又屬于小區(qū)的“軟環(huán)境”。如果停車難加 上秩序混亂,，居住心情和房價(jià)也都會受到影響,。更何況，停車位的緊張情況,，不僅僅與車輛和車 位的配比情況有關(guān),，也與物業(yè)管理的細(xì)致程度有關(guān)。外來車輛是否應(yīng)該限制,？臨時停車如何管 理,？這些問題的答案，都與停車難能否一定程度得到緩解有關(guān),。從這些角度看,，“減綠增位”引 發(fā)爭議，也就在所難免了,。 如何能把“減綠增位”所引發(fā)的爭議最大程度的降低呢,？ 概括而言，就是要做到合法,、合理,、合情。其中“合法”是關(guān)鍵,，應(yīng)該把握的基點(diǎn),。合法就 是要確保方案的出臺和實(shí)施符合國家、省市的相關(guān)法律法規(guī),，不會在實(shí)施后再被業(yè)主通過撤銷權(quán)訴訟予以撤銷,。那時，所造成的損失無論是全體業(yè)主承擔(dān),，還是擅自做出決定的業(yè)委會或物業(yè)公 司承擔(dān),，產(chǎn)生的連鎖后果都是難以估量的。尤其需要注意的是,，小區(qū)是全體業(yè)主的小區(qū),，小區(qū)綠 地的改造和停車位的增加，需要經(jīng)過全體業(yè)主的表決,。在一些地方,，政府主導(dǎo)實(shí)施的增加停車位 的住宅小區(qū)改造計(jì)劃，雖然也涉及到了“減綠增位”的內(nèi)容,，但從公開報(bào)道來看,，阻力相對較小,。 其中一個不可忽視的因素是，人們對政府行為還普遍認(rèn)為就是“合法”的,，因而質(zhì)疑也就少了很 多,。而合理、合情,，就是方案的主導(dǎo)者,，至少要做到“事出有因”“言之有據(jù)”，并能說明方案“行 之有效”,，與小區(qū)的業(yè)主和居民提前溝通,、充分交流，確保整個過程公開,、公平,、公正。 同時,，有幾個必要的步驟,，是一定要特別注意的： 一,、廣泛征求業(yè)主意見,。應(yīng)該就小區(qū)現(xiàn)有的車位數(shù)和汽車保有量，做出詳細(xì)的統(tǒng)計(jì),。 二,、草擬改造方案并公示。應(yīng)當(dāng)請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員協(xié)助測量小區(qū)的道路,、綠地等,，編制好改造方案后，在小區(qū)內(nèi)詳細(xì)公示,。公示時間應(yīng)該不少于七天,。 三、召開業(yè)主大會會議,，征詢業(yè)主意見,。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條，涉及到小區(qū)“改建,、 重建建筑物及其附屬設(shè)施”,，需要獲得小區(qū)總戶數(shù)和住宅總面積均超過 2/3 同意。同時,，根據(jù)國 務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，召開業(yè)主大會會議前，應(yīng)告知居委會,。 四,、向規(guī)劃部門遞交審批報(bào)告。一般情況下，規(guī)劃主管部門應(yīng)該就車位改造方案進(jìn)行為期一 周的公示,。 五,、向園林綠化主管部門遞交審批報(bào)告。在有些城市,，審批報(bào)告上還必須加蓋社區(qū)和街道辦事處的印章,。 總之，雖然小區(qū)停車難是社會普遍現(xiàn)象,，小區(qū)業(yè)主也大多對解決停車難問題呼聲頗高,。但由 于“減綠增位”改造牽扯面大，業(yè)主的意見也難以達(dá)成相對一致,。由此引發(fā)的爭議,，在所難免。 而把每一步驟做到扎實(shí)細(xì)致,、落實(shí)到位,，是業(yè)委會、物業(yè)公司等主導(dǎo)改造的機(jī)構(gòu)值得注意的關(guān)鍵 之所在,。 本文發(fā)表于《社區(qū)》2012年第24期 發(fā)表時有刪節(jié) 本文不代表平臺觀點(diǎn) ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 本次論壇特邀知名專家和學(xué)者,，為你帶來社區(qū)治理的前沿理論，幫助你挽救與業(yè)主關(guān)系的危機(jī),。并從物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的角度,，為你帶來一次難得的思想解放和升華。
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