想必昨晚又被各地的限購新聞刷了屏,，特別是在前幾天剛剛被《最近有點為北京感到難過》共鳴過的朋友,，心情更是復(fù)雜難以形容。

不過,，通常我們有理由相信各地住建或房管部門的初衷都是好的,，為了平抑房價，為了讓剛需的居民能更快地住得上房子,。但是這個做法嘛,，的確有些那啥，乍一看,，我還以為是城管臥底混進(jìn)了住建和房管系統(tǒng)呢,。

作為一個限不限購都買不起北上廣深杭房子的昔日北漂，我也忍不住想吐槽一把,。既然各種限購是從需求側(cè)出發(fā)的政策,，好吧，那我就從供給側(cè)來說說高房價的產(chǎn)生原因和對策,。

區(qū)域壟斷和拍賣抬高了土地成本

首先,，第一個也最重要的一個原因，就是房地產(chǎn)的基本原材料土地供應(yīng)處于區(qū)域壟斷,。在區(qū)域市場內(nèi),，土地供應(yīng)只有一家，那就是當(dāng)?shù)氐胤秸?。我們都知道,，任何一個行業(yè)，如果出現(xiàn)了壟斷,，如果不能打破壟斷局面的,，那么只能指望壟斷者的自我克制來保障價格的合理。

理論上,，各地政府應(yīng)該都會把市民利益放在首位,，合理供應(yīng)土地,。但實際上，在利益特別是土地財政利益的驅(qū)動下,，地方政府難免受到誘惑,。而之前很長一段時間里，賣地收入一直游離在財政監(jiān)管之外（現(xiàn)在是否已經(jīng)列入,，我不太清楚,，請大家自查）。這好比于一個每月工資上交老婆的1988年中年男子,，突然每月都多了一筆幾乎和工資差不多的外快,。老婆不知道無法監(jiān)控，于是他拿著外快想去吃飯就去吃飯,、想去K歌就K歌,，甚至?xí)r不時還去喝喝花酒，感覺不能再爽,。

但凡上癮又幾乎沒人管的事都比較可怕,，土地財政就相當(dāng)于工資外收入，也讓各地方政府欲罷不能,。在經(jīng)濟發(fā)展KPI的激勵下,，各級地方政府想方設(shè)法地把土地往高價賣。于是我們就看到各地賣地收入動輒幾百億,，甚至上千億的新聞,。當(dāng)然，各地方政府用賣地收入還是做了很多有利于市民的事情,，修路修橋修地鐵,，以及各種樓臺場館，讓城市建設(shè)煥然一新,。遺憾的是,，通常下水道這種面子以下的工程往往被忽略了，所以我們國內(nèi)很多漂亮的城市最怕下雨,。

近年拍賣幾乎成了國內(nèi)城市土地交易的唯一方式。拍賣的好處自然不言而喻,，可以實現(xiàn)信息透明,，減少黑箱操作，維護(hù)國有資產(chǎn)（即土地）的價值,。但缺點同樣明顯,，那就是拍賣容易推高商品成交價格。在不對稱信息和心理競爭的促使下,，競投人通常會在不夠理性的狀態(tài)下,，把標(biāo)的物成交價至市場價格的三倍左右,。如果大家搜索一下拍賣的相關(guān)新聞，就會發(fā)現(xiàn)這種情況,。

當(dāng)然我們假定房地產(chǎn)商都是理性的,，事實上它們也是理性的。當(dāng)一次拍賣之后發(fā)現(xiàn)土地價格遠(yuǎn)超市場價格就會在今后調(diào)整自己的投標(biāo)策略,。但問題在于前面我們說過區(qū)域市場內(nèi)土地供應(yīng)只有一家,，供應(yīng)商可以采取限制投放的方式來人為減少土地供應(yīng)，形成短期內(nèi)的供不應(yīng)求局面,，迫使急需拿地的房地產(chǎn)繼續(xù)用高價來競投下一塊土地,。這樣就形成了一個循環(huán)，導(dǎo)致土地供應(yīng)越來越高,，嚴(yán)重偏離市場價值,。

數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州主城區(qū)宅地成交平均樓面價為13636元/平方米,，比2014年上漲了24%,。這種漲幅的材料成本上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP和人均收入的速度,，成為驅(qū)動房價上漲的原始動力,。在商言商，開發(fā)商自然就把土地成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上,，于是房價就如大家看到的這樣刷刷地向上竄,，像吃了炫邁一樣。

行業(yè)性壟斷,，劣幣驅(qū)除良幣

商品房賣得貴,，勞資干脆就自己蓋一棟好了，一個人力量不夠大家合伙,，自己不會蓋樓去找建筑公司,，開發(fā)商不也是自己不動手請建筑公司嘛。要知道雖然地皮貴,，但建安成本卻只不過每建筑平方米一千多塊,。還以上面說的杭州主城區(qū)的平均樓面價13636元/平方米來說，自己蓋的話加上各種稅費,，成本也就一萬六七的樣子,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市面行情，甚至只有一半,。

是的,，如果可以的話，那樣各地的房價也可以得到一定的制衡,。但問題又來了,，房地產(chǎn)行業(yè)政策日趨嚴(yán)格,，早期還被默許的集資建房、單位自建等方式如今已經(jīng)看不到了,。也就是說,，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)形成了行業(yè)性壟斷，除了向開發(fā)商買房外別無他法（此處忽略了極少量的公租房,，因為與絕大多數(shù)人無關(guān)）,。

當(dāng)然，如果是一個良性競爭的市場,，情況也不至于像現(xiàn)在這么糟糕,。但問題是目前的房地產(chǎn)行業(yè)并不健康，甚至常常是劣幣驅(qū)退良幣的情況,。比的不是誰的質(zhì)量和服務(wù)好,，而是誰更會鉆漏洞和更有關(guān)系。

我們建立一個簡單的模型：假定某市房地產(chǎn)市場剛剛啟動,，只有甲乙兩個開發(fā)商,，甲是誠實的商人，而乙善于投機鉆營,。剛剛開始他們的資本都是兩千萬,，分別獲得了一個價值一億的項目，開發(fā)期是兩年,，利潤率均為30%,。甲把兩千萬都投入到自己的項目中，收回的預(yù)付款也用于按期結(jié)清材料和建安費,，兩年后項目清算,，房子質(zhì)量很好，他掙了三千萬,。

而乙也用兩千萬就啟動了項目,，但要求供應(yīng)商和建筑商墊資入場；把收到的兩千萬元預(yù)售房款挪用,，又去搶了另一塊地,，投入新的開發(fā)。由于墊資增加了成本和風(fēng)險,，供應(yīng)商偷工減料以降低成本,，導(dǎo)致材料和工程質(zhì)量比較差。但乙運用關(guān)系順利通過了各種檢測,，打點關(guān)系需要付出成本，于是乙上漲了房價,，但由于初期剛需強烈,，所以房子照樣全部賣掉,。假定從競標(biāo)到預(yù)售平均周期為6個月，當(dāng)?shù)谝粋€項目結(jié)束,，乙方至少擁有了四個項目和近億元現(xiàn)金,。

誠信經(jīng)營的甲，這時才發(fā)現(xiàn)自己根本無力與實力雄厚的乙方競爭,，甚至連地都買不起了,。于是甲有兩個選擇，一是退出房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向其他產(chǎn)業(yè),，二是像乙那樣經(jīng)營,，也變成奸商。通常情況如我們所看到,，大染缸里都是把個體給同化了,，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。而當(dāng)行業(yè)中充斥著乙這樣的奸商時,，生產(chǎn)出的商品只是質(zhì)次價高的房子,，因為誠信經(jīng)營的企業(yè)已經(jīng)被市場逆向淘汰

了，最終買單的則是無辜的消費者,。

如何從供給側(cè)來遏制當(dāng)下的高房價

目前的地方調(diào)控政策,，幾乎都從需求側(cè)入手。什么限購啊,，什么限貸啊,，事實上作用甚小?？傮w來說,，當(dāng)前的房價，能買得起的人是少數(shù),。在限的人絕大多數(shù)都買不起房,，而買得起的人很多不在限購之列。不在限的幸運兒中,，買不起的人還是買不起,，你以為交了五年社保就比交三年社保的人更有錢，別逗了好么,。

歷次的限購政策,，最終的結(jié)果都是房價繼續(xù)上漲，也說明了從需求側(cè)來遏制的方法基本是失效的,。所以,，不妨試試從供給側(cè)著手，比如在土地供應(yīng)和房地產(chǎn)行業(yè)管理做一些動作。

土地供應(yīng)這個是大環(huán)境,，也是制度性優(yōu)越所在,，以便集中力量辦大事，建好城市為人民,，所以略過,。而拍賣也是目前杜絕黑箱操作的最好方式，盡管有弊端,，但沒有更好的方式之前還是應(yīng)該支持,。不過拍賣規(guī)則上可以發(fā)揮當(dāng)?shù)卣闹饔^能動性，比如根據(jù)周邊地段的現(xiàn)價和預(yù)期提前劃定房價的上限,，從而在投資利益和民生之間取得平衡,。這樣就能杜絕開發(fā)商的非理性競價現(xiàn)象，還可以體現(xiàn)地方政府對市民負(fù)責(zé)任的態(tài)度,，可謂是一舉兩得,。

當(dāng)然，自我管理是最難的,，上面的方法可能對地方政府而言有些勉為其難,。好在供應(yīng)側(cè)還有開發(fā)商，向它們下手要容易得多,。別急,，這里還有兩招管用的：一是實行現(xiàn)金全款拿地；二是取消預(yù)售制,，必須現(xiàn)房交易,。

目前房地產(chǎn)業(yè)為什么虛火過大，原因就在于它們是用買房人和銀行的錢在投資,，把經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移到買房人和銀行的頭上,，這在其他行業(yè)是不可思議的。這兩個對策只是讓房地產(chǎn)行業(yè)吐出不該占用的次多,，回歸到正常的自有資產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài),。以前開發(fā)商幾乎不需要考慮資金的使用成本和周轉(zhuǎn)率，實現(xiàn)這兩個政策后就不一樣了,。之前由應(yīng)付土地款和購房預(yù)售款形成的現(xiàn)金流沒有了,，花的都是股東自有資本，逼著他們盤算每月的資金利息成本,，盡快把房子建成并快速回籠資金,。以前監(jiān)管部門頭痛的炒地皮、捂盤惜售等現(xiàn)象,，不說迎刃而解,，但肯定大大好轉(zhuǎn)。

有人可能會說，這樣不好吧,，預(yù)售制早就約定成俗成了行業(yè)傳統(tǒng),，而且房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)不起這么大的手術(shù)。預(yù)售制,，又稱賣樓花，是香港早年因為大火燒毀數(shù)千間房屋后而獨創(chuàng)的一種模式,，旨在解決開發(fā)商的資金問題,，讓市民更快地住進(jìn)新房。后來上世紀(jì)九十年代才被內(nèi)陸學(xué)來,，扶持當(dāng)時資金缺乏的房地產(chǎn)業(yè),，有著特定的市場背景。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)早已變成了資金雄厚的大產(chǎn)業(yè),，否則哪來眾多房產(chǎn)商占據(jù)富豪榜的壯觀場面。小目標(biāo)都是一個億的地產(chǎn)業(yè),，肯定能適應(yīng)現(xiàn)房銷售的新政策,，不用咱們這些買不起房子的吊絲瞎操心了。

香港60年代的經(jīng)歷也證明,，預(yù)售制會加大房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿和開發(fā)商的高負(fù)債,，從而推高樓價，甚至可以導(dǎo)致金融危機,。事實上我們看到的很多惡果就是預(yù)售制的負(fù)面作用,。后來香港政府陸續(xù)出臺了商品房預(yù)售制度的規(guī)范性文件，使得預(yù)售制更加完善規(guī)范,，有效規(guī)避和防范風(fēng)險,。非常可惜的是,，內(nèi)陸只學(xué)到香港賣樓花的皮,，但沒能復(fù)制來配套的嚴(yán)格監(jiān)管。

最重要的一點,，全款拿地和現(xiàn)房交易實行之后,，對于地方政府的土地收益不會造成任何損害。相反,，實行現(xiàn)金全款購地,，還能加快地方政府的資金回籠問題，避免出現(xiàn)呆賬死賬,，多賺不少利息呢,。至于還有利于提高銀行貸款質(zhì)量和降低金融風(fēng)險，這些就太大了，不扯了（主要也是扯不來）,。

作為一個普通消費者而言,，最關(guān)心的就是房價能夠慢慢回復(fù)到經(jīng)濟學(xué)的正常軌跡上來。對于年輕人來說,，一套房子的夢想很重要,，這關(guān)系到人生和事業(yè)的未來；對于一個國家來說,，年輕人有夢想更重要,，這關(guān)系到社會和經(jīng)濟的未來。