房地產(chǎn)行業(yè)走到這一步,，可謂是屋漏偏逢連夜雨。上面要健康,，銀行要穩(wěn)妥,，消費者要實惠,，房地產(chǎn)行業(yè)在無形中成了替罪羊。甚至,，國家明確呼吁降價,。割肉割到這個地步，既在意料之中,，也有些意料之外,。
       當年，房地產(chǎn)商是何等牛氣：項目說上就上,，價格說提就提,，房子說捂就捂。而今,，房地產(chǎn)商又是何等落魄：無錢可借,，無房能賣，無錢能回,。在如此短時間內(nèi)形成如此大的反差,，其緣由絕不是一兩句話就能說清楚的。但是,，問題也絕對不是說不清楚,，只不過需要一點一點地挖掘。所以,，今天就對房地產(chǎn)市場的需求談一點想法,。
       在房地產(chǎn)行業(yè)極度火爆之時，任何要入行的開發(fā)商都有一個理由：中國每年有那么多人進城,，有那么多大學生畢業(yè),，他們得住啊,！所以,，長期看來，房地產(chǎn)市場絕對前途無量,！如果我們把這個說法抽象一下,，就是業(yè)內(nèi)極為流行的詞：剛需。
       一個“剛需”,，至少從短期來看,，忽悠了多少人哪！開發(fā)商,、中間商,、消費者，統(tǒng)統(tǒng)都被繞了進去。因此,，我們有必要問問,，傳說中的“剛需”真的存在嗎？如果不存在,，是什么使得房地產(chǎn)當初能夠狂飆突進,？如果存在，“剛需”到底有多大作用,？它起作用的方式又是怎樣的呢,？
       不過，在分析“剛需”之前,，有必要對房地產(chǎn)市場本身作一個簡單的分析,，因為這個行業(yè)非常特殊，可以說是新時代的“三位一體”產(chǎn)品,。
       我們都知道,，房地產(chǎn)行業(yè)最主要的產(chǎn)品是供人居住的房子，其基本功能是滿足人們對于“住”的需求,。而這個需求,，恰恰是人的最基本的需求（同“衣”、“食”,、“行”一樣）,，也就是在這個需求上，各種話題和功課是最多的,?？梢哉f，理解這個需求,，乃是理解房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵,。
       人要住，有兩個問題：住哪里,？怎么?。坎还苋藗冏∧睦?，他總得在地上,，占有一定面積的土地（直接或間接地），所以,，住的問題首先關(guān)涉土地,。但人總不能在露天住著吧（至少現(xiàn)代人無此習慣了），所以,，土地之上的建筑也被關(guān)涉進去了,。因此，在住哪里這個問題中,，土地和上面的人工附著物共同形成了房子,，這就是商品房（未必就是新建的，也未必就是開發(fā)商建的）,。有了房子,，怎么住呢？現(xiàn)在主要有兩種,，一是自住,，二是租房，由此形成兩個不同的市場：商品房買賣市場和商品房租賃市場,。
       之所以房地產(chǎn)市場能被分為形態(tài)完全不同的下屬市場,，其根本原因就在于人對住的基本需求，不同的下屬市場只是以不同的方式滿足不同人的住房需求而已,。這僅僅是最基本的道理,，因為問題如果真是這樣簡單，房地產(chǎn)市場也就變得無秘密可言了,。
       房子被商品化,，從根本上來說是社會資源在不同的人群之間分布的不均衡。政府把持著房子賴以存在的除了建筑設(shè)計等軟條件之外的所有硬件,，而不同的人對軟硬件的獲取能力又不同,，這就注定了建房本身就是一件不那么容易的事情，需要眾多方面的參與才能完成,。因此,，生產(chǎn)并賣出/租出一套房子，其實也就是資源在人群中的再一次分配（是通過原則上的公平市場交換,，因此是有償?shù)模?。而這種分配由于高必需性而變得具備一定程度的強制性，同時由于被分配的資源的低可得性而使市場的公平性變得不可得,。所以,，可以說，房地產(chǎn)市場其實就是壟斷市場,，它是能較輕松獲得資源的人對于這些資源使用權(quán)的壟斷,，是一種經(jīng)過或明或暗協(xié)商而形成的默契的聯(lián)合式大壟斷。
       從市場的角度來看,，壟斷乃是為追求盡可能無以復加的利潤而出現(xiàn)和存在的,，而且默契的聯(lián)合式大壟斷在很多行業(yè)其實都存在，為什么房地產(chǎn)行業(yè)會顯得如此不同,，以致于連最有耐性的人都會被卷入呢,？
       聯(lián)合式壟斷并不什么可怕的事情,，盡管它的出發(fā)點在于絕對暴利，但未必都能辦到,。那么在什么樣的情況下它辦不到呢,？只有一種情況，即當壟斷策略的核心被置于陽光之下時,。也就是說,，在資源獲取能力方面有差異是正常的，但在關(guān)于資源的信息方面如果進行壟斷或禁絕,，那么,，壟斷將永遠不被人發(fā)現(xiàn)，即使發(fā)現(xiàn)了,，也只能捕風捉影,，無法從根本將其陽光化。而這,，恰恰是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的全部秘密,。
       毋庸置疑，我們都知道開發(fā)商直接或間接占有很多資源,，但我們不曉得他們到底有些什么資源,，我們并不曉得他們獲取和使用這些資源所花費的成本，也不曉得這些資源需要或者能夠使用到什么地步,。也就是說,，他們所有的操作都是暗箱操作，我們所知道的,，全部都是他們經(jīng)過策略性思考之后給我們的,。即便偶爾有所謂“內(nèi)幕消息”傳出來，經(jīng)過多次傳播,，其可靠性和真實性也頗值得懷疑,。
       可以這樣說，資源的占有和資源獲取能力的超越乃是實質(zhì)的壟斷,，而對信息進行操縱,，則是一種虛擬的壟斷（兩者共同形成一個壟斷網(wǎng)，姑且稱之為“完全壟斷”）,。所謂虛擬的并不意味著它是虛幻的,，或者說是不穩(wěn)定的，而是說它如同空氣一般無孔不入,，正因為是虛擬的,，所以我們無從抓起，也無從質(zhì)疑,。所以,，一切就都顯得是那么合理,，那么順理成章。如此一來,，就在客觀上形成了房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)者（是最主要的壟斷者之一,，可以借用博彩的術(shù)語，稱為“玩家”）和房地產(chǎn)產(chǎn)品接受者（不一定是消費者,，可以稱為“閑家”）在效果上的“共謀”：玩家精明地壟斷,，閑家理智地被壟斷,。這就是我們的房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)出的各種矛盾和悖謬的根源,。
       在完全壟斷的市場權(quán)力格局下，壟斷者對被壟斷者有著絕對的優(yōu)勢：可以隨意定價,，可以隨意變換產(chǎn)品以獲取盡可能多的利潤,。我們可以稍稍分析一下房地產(chǎn)行業(yè)最主要的三個壟斷者：政府、開發(fā)商和代理商,。
       政府是房地產(chǎn)市場絕對的壟斷者,。最直接地看，土地是政府拍賣出來的,，而且只有政府能拍賣,，拍賣價格是政府定的，拍賣之時還限定了土地的種種用途,。而間接地說,，房屋建筑所需要的種種原材料，如土方石料等,，無不因為其嚴格附著于土地而為國家壟斷,，只不過政府無法把持得那么嚴罷了，但在行政許可和稅收方面始終擺脫不了政府的各種規(guī)制（包括合理的與不合理的）,。而開發(fā)商呢,？如果我們將“良心”這個東西拋開不考慮（其實本來就該不考慮），他們在保證房子短時間內(nèi)不壞的前提下盡量縮減成本,，同時利用縮減下來的費用的一部分去粉飾太平（對上對下均是）,。房子建起來了，可以賣了,，代理商就粉墨登場了,，他們想盡辦法把被壟斷者的目光引開房子本身的問題（對質(zhì)量方面，他們根本就不提,，對價格,，他們用宣傳告訴你你根本就不該質(zhì)疑），而轉(zhuǎn)向其他如配套,、景觀,、地段等完全是附屬的,，同時成本也低得不能再低的枝節(jié)上去。于是,，買房子就不再是買房子了,，而成了買概念了，而買房子本身,，也因為高尚的概念而成為一項事業(yè)了,。于是，一個跳躍就完成了：住房終于從一項基本需求變成了一個并非人人都支付得起的事業(yè)了,。所以,，有人就告訴你，不要指望每個人都能買得起房子,。
       老實講,，如果世界上真的存在這么暴利的行業(yè)，并且可以長久存在,，那么就是嗅覺最不靈敏的資本玩家也會蜂擁而至的,。資本玩家并不在乎你的產(chǎn)品是什么，也不在乎你到底賣多少錢,，它甚至不關(guān)注你的市場是否真能維持,，它最關(guān)注自己能否用現(xiàn)有錢帶走更多的錢（多數(shù)是短期的）。但資本玩家也不是只關(guān)注錢,，如果該產(chǎn)品對資本的需求量小,，盡管其利潤很高，也很容易由于其行業(yè)門檻太低而使高利潤變得不可能,。而房子本身的相對于其他商品的特殊性（專業(yè)性和高造價形成的資本高度密集）,，再加上完全壟斷下為人所不知的暴利，使得行業(yè)準入很難,，在這種情況下,，行業(yè)的穩(wěn)定性會變得很強，聯(lián)合式完全壟斷的壽命也會很長,。這樣的行業(yè),，又穩(wěn)定又搞回報，資本玩家豈能不來,？
       資本玩家不一定就是金融大鱷,，也包括投資者（也就是炒房者）。金融大鱷的任務(wù)是為壟斷者直接提供資金,，以最直接的方式賺取最直接的利潤,。因為若非如此，一則資本太分散,，二則錢賺得太慢,，三則需要把寶押在“未來”上（對于大鱷們來說,，“未來”到底意味著什么，恐怕絕非常人想象的那么簡單）,。因此,，可以這樣講，金融大鱷們使市場壟斷者們即使在市場初遇寒流之時也能繼續(xù)翹尾巴,，而在市場相當火爆之時,，就更不必說了。因此,，大鱷們對市場的影響其實是很有限的,，他們可以成為壓垮駱駝的最后一根稻草，但壟斷者最主要的負重絕不是來自他們,。
       而最主要的負重恰好是來自于炒房者,。炒房者憑什么敢炒,？憑兩點：一是所謂的“剛需”——既然未來那么多人要買房子,，那么房地產(chǎn)市場不可能萎縮，所以投資房地產(chǎn)市場肯定是沒問題的,。這是一個大而化之的推論,，咋一看很有道理，但一仔細分析,，也就不那么站得住腳了,。首先是未來。未來到底是什么樣子的,，誰能說清楚,？就連最應(yīng)該保持連續(xù)性的政策都在隔三差五的變化，還有什么未來靠得??？其次是有很多人要賣房子。確實,，是有很多人要賣房子,，但這僅僅是個心理需求，它并不一定就能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟學意義上的需求,。如此人們的實際收入（即名義收入背后掩蓋著的實際購買力）不能保持與房價一樣的增長,，或者說增長速度太過滯后，那么怎么可能指望心理需求能轉(zhuǎn)化為實在的市場需求呢,？其實這兩點投資者都懂,。在這種情況下還瘋狂入市的原因，在于第二點,，就是對經(jīng)濟基本面的判斷,。金融風暴導致經(jīng)濟危機,，這是很多人始料未及的。在這之前,，沒人會記得原來經(jīng)濟運行還是有周期的,，沒人會去注意其實我們的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和增長方式都存在嚴重缺陷，也沒人相信我們的政府居然還有面對困局一籌莫展,，甚至連病根在哪兒都找不到的時候,。我們很強大，我們的政府很強大,，可是我們還沒有強大到可以扭轉(zhuǎn)乾坤,、翻轉(zhuǎn)地球的地步。
       炒房者在一片樂觀的聲音中自我欺騙,，然后又通過炒房不斷欺騙那些需要購房自住的人,，同時還不斷擴大自己的隊伍。其氣勢之盛,，步伐之快,，連我們的政府都趕不上，真可謂一日千里,。這樣,，房地產(chǎn)在基本面上就完全成為了投機者的地界。而真正具有購房意愿和需求的人,，卻因為瘋狂的形勢而被排擠出了市場,，以致于政府不得不匆匆上馬大量經(jīng)濟適用房和廉租房（而且經(jīng)濟適用房的定價還受害甚深）。
       房地產(chǎn)市場就是這樣的“三位一體”：以滿足廣大群眾的住房需求為借口發(fā)展起來,，以公平市場交易為幌子,，賺取暴利。但在壟斷的控制和資本的追逐下,，這個市場已經(jīng)完全失去了公平,，投機成為了這個市場的基本面，也成為了這個市場最強大的推動力,。而所謂的“剛需”,，早已變得不重要了。
       不過,，這一切在經(jīng)濟危機的沖擊下,，已經(jīng)發(fā)生了動搖。以前,，借“剛需”之名,，可那些壟斷者哪里考慮過真正的“剛需”。今天，當投機不再,，大鱷退場,，政府噤若寒蟬，支撐市場的基本面已經(jīng)發(fā)生了變化,。但是,，經(jīng)濟危機能否使“三位一體”的格局被打破，危機之后的走向又如何,，還很難估計,，因為沒有理由證明這種格局已經(jīng)到了非破不了的地步。
       在各主要城市房價普遍下跌的情況下,，基本面的變化是不是已經(jīng)完成了由投機到“剛需”的轉(zhuǎn)變,，還很難講。在過去兩三年投機的哄抬之下,，“剛需”早已經(jīng)被排斥在市場之外了,，目前這樣的降價幅度能否把原本被排斥掉的“剛需”吸納進來，也不好說,，畢竟排擠“剛需”并不完全是這兩三年完成的,。
       其實，如果真要說“剛需”,，也不是沒有,，畢竟沒影兒的事情不太可能使那么多人上套,。既然有穩(wěn)定的城市化率,，有穩(wěn)定的大學生畢業(yè)，一切都是穩(wěn)定的,，那么我們很明顯不能指望這個長期而穩(wěn)定的需求能在短時間內(nèi)滿足追求暴利的貪欲,。如果真是以滿足“剛需”為目的，那么我們的房地產(chǎn)市場規(guī)模會比現(xiàn)在小很多很多,，發(fā)展會慢很多很多,，而投機者和大鱷們也不會洶涌而至。但“剛需”作為一個可以支撐暴利的著力點,，被夸大了,，于是，“剛需”就成了房地產(chǎn)瘋狂的終極借口,，成為了一個流傳于天空中的“幽靈”,，人人都在談，但人人都得不到,。
       可以預計,，“剛需”論在整個國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場復蘇之時還會甚囂塵上，畢竟,，如果沒有“剛需”,，房地產(chǎn)行業(yè)永遠缺乏在中國突飛猛進的借口（相反,，只會如金融業(yè)一般為政府嚴格限制），到頭來,，恐怕真正的“剛需”還得被無奈地擠出市場,。不過，到那個時候,，完全商品房和經(jīng)濟適用房/廉租房之間的關(guān)系和區(qū)分對整個市場將起著十分重要的作用,。
       到底經(jīng)濟危機給“剛需”帶來了什么呢？我們可以分析一下,。
       經(jīng)濟危機給房地產(chǎn)行業(yè)最致命的打擊在于炒房者突然退場,。炒房者退出使得房子賣不出去，賣不出去使得房價下跌,，但本身已經(jīng)超高的價格仍然排斥“剛需”,，同時加上公眾對于價格下降的預期進一步加深，房價就更跌,，直到“剛需”有效呈現(xiàn),。但呈現(xiàn)出來的“剛需”并不能保證房地產(chǎn)市場有實質(zhì)性的改觀，它只能給整個市場以一定的信心,。而這一個下跌的過程,，同時也是整個宏觀經(jīng)濟調(diào)整并恢復的過程。一旦經(jīng)濟基本面轉(zhuǎn)好,，人們對于經(jīng)濟的預期發(fā)生徹底的積極性的轉(zhuǎn)變,，房地產(chǎn)市場將會復蘇。復蘇的房地產(chǎn)市場還會采取同樣的手段,，即擴大規(guī)模和房價上調(diào)來增長,。這就是經(jīng)濟危機和經(jīng)濟復蘇的周期給房地產(chǎn)市場的影響。而“剛需”本身,，則在“拉攏—拋棄—拉攏—拋棄——……”的輪回中不斷重復,。房地產(chǎn)永遠歡迎投機，卻總是邊緣化“剛需”,，這就是似有似無的幽靈般的“剛需”,。
       房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該恥于談“剛需”，因為那是又當婊子又立牌坊的做法,。真正的“剛需”,，與其讓那些壟斷者來共謀“解決”，還不如直接完全交給政府,。這樣,，各方都名正言順，至少，房地產(chǎn)商和代理商不用因為承擔道德風險而成為整個經(jīng)濟調(diào)整的最大犧牲者,。
       迷霧重重的房地產(chǎn)市場,，注定千奇百怪，注定莫名其妙,。繞來繞去,，誰都被繞進去了?？墒?，誰會愿意承認自己被繞來繞去呢？誰又真正愿意揭開迷霧,，還世人一個清白呢,？