從去年以來(lái),，產(chǎn)業(yè)園區(qū)似乎一夜之間成為一個(gè)特別熱門的話題,，幾乎所有與房地產(chǎn)有關(guān)的論壇或者會(huì)議，如果不加上一個(gè)有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的版塊,，就說(shuō)不過(guò)去,。

當(dāng)然，只要有園區(qū)的話題,，來(lái)的人也總是特別多,。我參加的好幾個(gè)會(huì)議，都超出了主辦者的預(yù)期,，因?yàn)闆]有足夠的座椅,，大家只能擠在走道上，更是顯得火爆異常,。而在地產(chǎn)圈,，走到哪里，你都能聽見:'我們也新拿了一塊地,，準(zhǔn)備做園區(qū),。”房地產(chǎn)大佬們,，更是卯足了勁兒,，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，粗粗算來(lái),，轉(zhuǎn)戰(zhàn)園區(qū)的,，從中糧、萬(wàn)科,、綠地,、世貿(mào)，到富力,、復(fù)星,、協(xié)信……不知道叫群賢畢至呢，還是蜂擁而上,。

還是熟悉的名字,，但是，早已不是熟悉的玩法,，這些大佬們,，還能否再現(xiàn)往日的輝煌？中糧在房山的農(nóng)業(yè)生態(tài)谷還猶猶豫豫,，而轉(zhuǎn)眼萬(wàn)科在鄭州美銘科技園折戟的消息又傳了出來(lái)……

產(chǎn)業(yè)園區(qū),，好大的一張餅,，看上去很美，但吃起來(lái),，個(gè)中滋味,，恐怕只有操盤者自己知道。

在與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)的各種論壇上,，大家看到園區(qū)的燦爛前景和光輝未來(lái)被描繪得無(wú)比誘人:新型城鎮(zhèn)化的政策支持,，產(chǎn)城融合的呼聲潮起，金融政策的逐步放開,，京津冀一體化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)落地的現(xiàn)實(shí)需求…… 真是這里風(fēng)光獨(dú)好，萬(wàn)事俱備,，只欠東風(fēng),。偏偏在二、三線城市不少開發(fā)區(qū),，工業(yè)用地還真的不難拿,。為了爭(zhēng)奪產(chǎn)業(yè)，地方政府真可謂十八般武藝用盡,。盡管上層三令五申,，但很多地方，零地價(jià)早已是業(yè)內(nèi)心照不宣的秘密,，更不用說(shuō)各種名義的稅收返還,，產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼，支持政策,。

總歸,，只要你能來(lái)，我什么都愿意,。當(dāng)然當(dāng)然,，所有所有，都只是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“明”,。

當(dāng)你充滿欣喜,，滿懷即將發(fā)財(cái)?shù)姆序v熱血一腳踏進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的宏偉藍(lán)圖中，你才會(huì)發(fā)現(xiàn),，原來(lái)，白天不知夜的黑,。

且不說(shuō)產(chǎn)業(yè)園區(qū)捉摸不定的概念定義,，從土地開始，就可能給你一個(gè)下馬威,。你知道么,？產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理從土地開始就是游走在政策邊緣,。

研發(fā)用地？便宜,，自用當(dāng)然沒問(wèn)題,，但那是絕對(duì)不允許賣的。

工業(yè)用地,？便宜,，蓋廠房自用?可以，但要賣?也不是不可以,，得看情況,。工業(yè)用地拿到是什么樣？得看情況,。沒水沒電沒氣,？也有可能，自己投資吧,。另外記住哦,，如果你蓋了產(chǎn)業(yè)樓，大部分情況下,，它是不能分割的,，只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。但是呢,，我也聽說(shuō)過(guò)分割的案例,。怎么說(shuō)呢，看'操作',。嗯,，當(dāng)下的語(yǔ)境中，這個(gè)詞相當(dāng)關(guān)鍵,。（小聲點(diǎn),，我沒說(shuō)錯(cuò)什么話吧。)

物流用地,？嗯,，比較復(fù)雜，得看情況,。有時(shí),，它是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)，有時(shí)它又會(huì)化身商業(yè)用地,。注意,，兩者可差遠(yuǎn)了哦。當(dāng)然,，也有玩得溜溜轉(zhuǎn)的,，利潤(rùn)那可不是一點(diǎn)半點(diǎn)了,。

這是一個(gè)誰(shuí)都想管的孩子，但最后卻說(shuō)不清是該誰(shuí)來(lái)管著它,。想想也是,，又是產(chǎn)業(yè)、又有商業(yè),，又是地產(chǎn),、又是物流，又有住宅（公寓配套）,，又有廠房,，又有寫字樓……好亂啊，是不是,，反正我是沒想明白,，也難怪管理單位了。

無(wú)所適從,，我只能這么說(shuō),。

通州最近把工業(yè)用地上獨(dú)棟的下限調(diào)高至4000平。我不知道4000怎么來(lái)的,，大概齊吧,，這么大體量想買也只有企業(yè)行為了。但4000就一定是一個(gè)科學(xué)的數(shù)據(jù)不,？就更能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不,？反正我不知道。

工業(yè)用地以相對(duì)便宜的價(jià)格出讓本身就是政府推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種政策設(shè)計(jì),，通過(guò)土地價(jià)格差來(lái)這種變相的土地補(bǔ)貼來(lái)推進(jìn)企業(yè)更專注于產(chǎn)業(yè)本身,。但土地的日益稀缺性使得土地本身的利益已經(jīng)大大超出發(fā)展產(chǎn)業(yè)能夠帶來(lái)的好處了，資本的逐利性使得各種鉆空子的行為幾乎是一種必然,。

如今,，各種奇奇怪怪的限制政策往往都是應(yīng)對(duì)性的，缺乏一以貫之的頂層設(shè)計(jì),，這在使得“便宜不是那么好占的”同時(shí),，也必然帶來(lái)了制度和管理的隨意性。這就使得初入行者在園區(qū)領(lǐng)域不得要領(lǐng),，也使得大家不得不首先承認(rèn),，做產(chǎn)業(yè)園，首先就是要做好政府關(guān)系,。哥倆感情不好,，想做園區(qū)，沒門。

其實(shí)就算感情好,，還是難。眾所周知,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資大,，回收周期長(zhǎng)。由于面向的是企業(yè),，決策過(guò)程和住宅相比不可同日而語(yǔ),，不僅常常是團(tuán)隊(duì)行為，而且整個(gè)購(gòu)買周期極為漫長(zhǎng),。由于渠道的成功率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)無(wú)目的性的廣告宣傳,，也帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的銷售經(jīng)常是高層之間的溝通和博弈，同時(shí),，為了滿足不同企業(yè)的個(gè)性化需求,，后期

改造也比比皆是。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)還有另一個(gè)眾所周知的難題,，產(chǎn)業(yè)定位和后期招商的不匹配,。為了拿地，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位的時(shí)候必然是怎么高大上怎么來(lái),，怎么吸引眼球怎么來(lái),，所以，有時(shí)候你都可以從園區(qū)的初始定位來(lái)倒推這個(gè)園區(qū)拿地時(shí)間,，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)園、低碳產(chǎn)業(yè)園,、光伏產(chǎn)業(yè)園,、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園,、電商園……產(chǎn)業(yè)浪潮一波波,，總有一款適合你。大膽想象,，政府滿意,，才能拿到地，才有優(yōu)惠政策,。

當(dāng)然,，紙上談兵總是容易的，如果不是真正經(jīng)過(guò)小心求證的階段來(lái)明確定位,，到了真槍實(shí)彈上場(chǎng)的時(shí)候,，自然只有對(duì)市場(chǎng)繳械投降了。不過(guò)，生米都煮成熟飯了,，也只能撿到筐里就是菜了,，對(duì)投資人，利潤(rùn)高于一切,。當(dāng)初我們說(shuō)好的定位呢,？嗯，再說(shuō)吧,。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)決定了園區(qū)建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是和政府的博弈,，和政府的關(guān)系決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否順利地走完全程。

沒有政府關(guān)系還想做產(chǎn)業(yè)園區(qū),？我看你還是洗洗睡了吧,。

園區(qū)邊界的模糊性，政策的靈活性,、可變性,，使得園區(qū)從拿地到后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)都要與政府保持密切的合作關(guān)系。獲取土地的時(shí)候,，如果從一級(jí)開發(fā)開始切入,，根據(jù)與政府關(guān)系的遠(yuǎn)近，你的利潤(rùn)可能來(lái)自土地整理,，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，政府項(xiàng)目代建，或者,，直接來(lái)自一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的二級(jí)市場(chǎng)土地開發(fā),。

從二級(jí)市場(chǎng)切入，可以是項(xiàng)目自身的銷售,、租賃,，也可能是稅收返還，稅收分成,，政府獎(jiǎng)勵(lì),，項(xiàng)目補(bǔ)貼……只有想不到，沒有做不到,，當(dāng)然,，一切的一切，都是看你與政府如何去合作,。所以,，你有時(shí)候聽說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)利潤(rùn)高至800%,，有時(shí)候你又聽說(shuō),，產(chǎn)業(yè)園是賠錢生意,，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，回收期長(zhǎng),，利潤(rùn)率極低,。

所以，園區(qū)生意好做,，也不好做,，關(guān)鍵看，你是誰(shuí),。