文/王兵 山東運(yùn)策律師事務(wù)所

本文由作者向無訟閱讀供稿

商品房市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，各地房價(jià)快速上漲,。今天簽訂商品房買賣合同,，待可以辦理房屋過戶的時(shí)候，房價(jià)往往會(huì)上漲不少,，這就會(huì)導(dǎo)致賣主惡意違約或者以各種理由拖延過戶導(dǎo)致合同履行困難,，由此帶來的違約呈上升趨勢(shì)。

2016年2月26日，賣方與買方在經(jīng)紀(jì)公司的居間下簽訂了定金協(xié)議一份,，將涉案房屋以180,0000元的價(jià)格出售給買方,；買方于當(dāng)日向賣方支付定金8,0000元，于2016年3月10日應(yīng)支付購房款51,,0000元（直接存入指定資金托管賬戶）,，剩余117,0000元?jiǎng)t由買方辦理商業(yè)貸款直接指定資金托管賬戶,，余款2,0000元在交付房屋前交由經(jīng)紀(jì)公司保管，待房屋交付完畢后由經(jīng)紀(jì)公司直接轉(zhuǎn)交給賣方,。2016年3月25日至4月1日,，買方向賣方詢問何時(shí)能辦理網(wǎng)簽手續(xù)；賣方抱怨房價(jià)已漲了50萬元,，要求漲價(jià)40萬,，因多次協(xié)商不成，買方擔(dān)心房價(jià)上漲過快,，無奈另行購買房屋一套,。后買方將賣方起訴至法院，要求解除雙方簽訂的定金協(xié)議并要求賣方返還定金80000元,，賠償房屋差價(jià)損失40萬元,。最終法院依據(jù)房屋評(píng)估報(bào)告酌情支持30萬元賠償并返還8萬元定金。

從目前處理過的糾紛來看,，很多糾紛均為房價(jià)上漲后,，出賣方要求加價(jià)，加價(jià)不成,，便有可能將房屋高價(jià)轉(zhuǎn)賣給第三人后導(dǎo)致原合同無法繼續(xù)履行,。本案最終以判決返還定金8萬元，賠償損失30萬元結(jié)案,。而并未適用雙倍返還定金的規(guī)定,。

一、關(guān)于定金罰則與賠償損失是否可以并用

《最高院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第28條規(guī)定：買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失,，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的,，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失,。該條即規(guī)定了定金條款與賠償損失之間的關(guān)系,，如果合同中約定了定金條款，應(yīng)當(dāng)首先適用定金罰則,，如果定金不足以賠償當(dāng)事人的損失,，可以要求對(duì)方賠償損失，但是賠償?shù)目倲?shù)額不能超過因違約造成的損失,，防止當(dāng)事人因賠償獲得額外收益,。此時(shí)這種違約金過高部分就會(huì)被認(rèn)定無效,，就要把違約金調(diào)成與實(shí)際損失相等。

我國《合同法》對(duì)于違約金采取“補(bǔ)償性為主,，懲罰性為輔”的原則,，因而補(bǔ)償性為其主要屬性，就補(bǔ)償而言,，在于填補(bǔ)守約方的損失,，相當(dāng)于代替履行合同。只要做到比損失略高,，差距不大,，而不應(yīng)過多的體現(xiàn)懲罰色彩。

二,、賠償損失是否是可得利益或信賴?yán)娴膿p失

合同利益包括信賴?yán)?、履行利益和固有利益?/strong>

在《合同法》第107、113條均明文規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失,。而定金和違約金的功能均是對(duì)合同一方因?qū)Ψ竭`約造成的損失的一種彌補(bǔ)，是違約責(zé)任的一種表現(xiàn)形式,。

在房價(jià)上漲時(shí),，賣方拒絕履行合同，甚至高價(jià)將房屋轉(zhuǎn)售第三人并完成過戶的,。在此情況下,，信賴合同有效成立的買方必然失去在當(dāng)時(shí)情況下以相同價(jià)格購買相同地域的房子。同時(shí),，買方在購買房屋時(shí)支出的合理費(fèi)用均為信賴?yán)鎿p失,。將此時(shí)的信賴?yán)胬斫鉃樗軗p失與所失利益之和更為合適。

三,、是否需賠償房屋上漲與原價(jià)格之間的差價(jià)部分

所謂的差價(jià)部分是指合同約定的價(jià)格與房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)（不包括二手房陰陽合同）。房屋買賣合同解除,，信賴?yán)娴氖丶s方喪失了交易機(jī)會(huì),，要以《合同法司法解釋二》第29條為參照，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量,，并作出裁決,。

在舉證責(zé)任分配上，結(jié)合《最高院關(guān)于當(dāng)前形式下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第8條：,，違約方對(duì)于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任,，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù),。以及《山東高院關(guān)于合同糾紛審判實(shí)踐中若干疑難問題》第10條規(guī)定：判斷違約金是否過高時(shí),，應(yīng)當(dāng)由違約一方提供步證據(jù)或者提出合理理由，在足以引起法庭對(duì)違金過高產(chǎn)生合理懷疑時(shí),，方能要求守約一方當(dāng)事舉證證明自己的損失,。根據(jù)誰主張誰舉證的原則，違約方應(yīng)當(dāng)提供引起法庭對(duì)違約金的數(shù)額產(chǎn)生合理懷疑時(shí),，即可將舉證責(zé)任分配給守約方,，在實(shí)踐中，可以委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估,，以此來舉證證明信賴?yán)嬷畵p失,。

編排/李玉瑩

責(zé)編/張潔  微信號(hào)：zhengbeiqing0726