不動產投資原因與目標分析保險與專業(yè)投資基金案例

文 | CIH學習中心 Happy Guan

前言

不動產管理或資產管理(不動產)狹義定義為招商與運營,。招商負責產出,，運營負責建筑、設施及環(huán)境維護,，實質是投入,，現(xiàn)實中分為兩個獨立部門或公司負責，涇渭分明,，招商強勢,，運營弱勢,。招商具階段性，運營具連續(xù)性,，投入又往往決定產出,，兩者間協(xié)同的內部化需求在快速變化的市場環(huán)境中凸顯出來，因此需要專門的人來負責管理,。

但不動產所有者關注的核心是資產收益率,，隨著國內金融市場的逐漸成熟，通過金融方式即可快速實現(xiàn)資產收益,，此時招商運營要能滿足金融操作所需的現(xiàn)金流曲線,，狹義不動產管理已很難滿足所有者的需要，因此廣義的不動產管理定義為融投管退,，重點與難點在管,，目的在融投退。

專業(yè)專注的系列文章將基于廣義資產管理經理所需掌握的知識逐步展開,。

01

機構投資不動產原因

       ·多元化經營

　　市場客觀存在一個周期性,，不同領域的市場周期性疊加可以降低周期形而導致的風險(對沖周期);也市場之間可能存在某內在關聯(lián)性，多元化可帶來1+1>2的效果(相關多元化);不同的投資品類的風險概率與平均收益率不同,，通過不同投資品類的組合可以獲得更穩(wěn)定的預期回報率(投資組合),。

　　·長期投資

　　不動產資產價值具有相對穩(wěn)定性和長期周期性，是長期投資持有的較好資產對象,。

　　·對沖通脹

　　貨幣與資產是兩個不同市場,，通貨膨脹代表同等面值貨幣實際價值降低，但不代表資產的實際價值降低,，而是必然會體現(xiàn)為相應實際價值的貨幣值,。因不動產資產價值具有穩(wěn)定性，因此是比較好對沖通脹的資產工具,。

　　·現(xiàn)金流

　　不動產資產特別是商業(yè)不動產資產如寫字樓、商場,、商業(yè)公寓,、酒店等可以創(chuàng)造出比較大的現(xiàn)金流(過手現(xiàn)金，可短期使用)與可觀的運營利潤,。

　　·公司需求

　　·品牌形象

02

加拿大保險機構投資原則與目標

        加拿大險資內部的投資原則：

　　▲質量投資—透明,，投資標的建筑物狀況、運營狀況,、法律關系等各方面信息透明是前提,，另，出售方的誠信也是底線原則之一,。

　　▲保守主義,，有多大能力干多大事情，在確保主業(yè)足夠抗風險能力前提下進行保守投資。

　　▲低風險,，標的不動產項目風險小是前提,，在前提下尋求校高回報。

　　▲投資期限需配合長期支出預測,，主業(yè)現(xiàn)金流曲線與不動產資產持有周期合理匹配,。

　　▲現(xiàn)金流，所投不動產資產具有較大穩(wěn)定現(xiàn)金流,。

　　▲價值/財務業(yè)績,，價值業(yè)績對應運營收益，財務業(yè)績對應現(xiàn)金流價值實現(xiàn)與資產操作價值實現(xiàn),。

　　▲流動性要求,，涉及不動產資產所在區(qū)域金融環(huán)境與成熟度，以及不動產交易市場狀況,。

　　▲管理和經營要求,，項目原來管理與運營水平如何，是否具有不可復制性;內部是否有足夠管理和運營能力,，或能找到穩(wěn)定的合格的合作伙伴,。

　　▲機構分配給房地產投資的資金，有多大資金干多大的事,。

　　▲特別強調不同類型房地產所存在的眾多風險：類型：辦公,、零售、工業(yè),、住宅;地理位置：同一國家的不同省份和城市/或多個國家

　　投資量(以養(yǎng)老基金為例)

　　▲各種研究指出,，比例為5%至15%

　　▲截至2015年12月，養(yǎng)老基金投資公司平均有10.55%的資金投入房地產(加拿大養(yǎng)老基金投資協(xié)會)

　　歷史收益

　　▲低/無杠桿： 5%至7%的收益(凈租金); 2% 至 3%的資本收益

　　▲杠桿為50%：總收益增加2%至3%