上海樓市往事（5）#1190
副標(biāo)題：上海地段歷史 時(shí)間：2001年
無(wú)形的手操縱一切
一）歷史
中國(guó)歷史上,，傳統(tǒng)叫做“蘇揚(yáng)杭松”。這是指清代江南的四個(gè)商鎮(zhèn),。
其中,，東南第一商鎮(zhèn)，毫無(wú)爭(zhēng)議是蘇州,。 其次是揚(yáng)州,，杭州，松江織造府,。 松江府在清代估計(jì)有30W人口,，絕對(duì)不是什么小城。
上海在1840年,，是一個(gè)縣,。松江下屬一個(gè)縣，府治在松江,。 上?？h很小。整個(gè)縣城,，就是現(xiàn)在的人民路（環(huán)形）,。
以前上海縣有城墻,。因此有大東門,，小東門，大南門,，小南門,，崇文門（小西門），老西門,，小北門,，老北門，八個(gè)地名的說法,。 縣府衙門,，在豫園。
迄今上海還存有最后一段城墻,。大鏡閣,。
“鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)”開埠之后，英國(guó)商人要求上?？h給他們一塊地方居住,。 上?？h爺，反正也看外國(guó)人不順眼,，就把江邊的一塊灘涂給了他們,。這是外灘。
在縣爺?shù)难壑?，華洋雜處,，多生事端。最好你們住得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的,。 而灘涂不能種植，農(nóng)業(yè)價(jià)值基本為零,?；牡卣萌越o英國(guó)人。 （其實(shí)也不遠(yuǎn),，直線距離500米）
而對(duì)于英國(guó)人來(lái)說,，外灘是最好的位置。 因?yàn)楝F(xiàn)代人都懂了,。最好的位置是哪里,，二條鐵路交界處。二條河流交界處,。 外灘的優(yōu)勢(shì),，在于它一頭接蘇州河。英國(guó)人眼光向來(lái)毒辣,。
剛到上海時(shí),，英國(guó)人對(duì)于這個(gè)大海邊的小城并不感興趣。 他們的目標(biāo)是“東南第一大都市”蘇州,。
當(dāng)時(shí)有市井傳言,，說蘇州河可以沿水路直通蘇州。英國(guó)人大為興奮,。 因此學(xué)名松陵江,，口語(yǔ)稱為“蘇州河”。
1867年,，英國(guó)政府突然對(duì)“流動(dòng)資產(chǎn)”征收重稅,。在華的英國(guó)洋行們大驚失色，紛紛大力把英鎊換成了“固定資產(chǎn)”,。 因此在外灘沿線,，豎立起大量宮殿式石制建筑。這就是外灘萬(wàn)國(guó)建筑群的啟始,。
英國(guó)人由東向西,，拉出了七條嚴(yán)整意義上的馬路,，三大四細(xì)。三條主要的是： 大馬路：南京路 四馬路：福州路（紅燈區(qū)） 七馬路：延安路
其中,，最重要的是“南京路”的開發(fā),。 1901年，白手起家的猶太人哈同,，偷偷透支買下了南京路沿線44%的物業(yè),。 然后他獨(dú)立出資，以44%的受益干了100%的事,。 他獨(dú)自一個(gè)人,，將整條南京路鋪上鐵藜木。也是現(xiàn)代意義的“道路硬化”,。[1]
南京路筑路成功之后,，一躍成為上海最頂級(jí)的馬路。南京路沿線二岸物業(yè)暴漲,。 哈同賺得盆滿缽滿,。
南京路的距離，從上海外灘,，一直到靜安寺,。一共是5KM的距離。成年人一小時(shí)可以走完,。 因?yàn)槟暇┞烽L(zhǎng)5KM,，所以上海也被稱之為“十里洋場(chǎng)”。整個(gè)城市的重心,，就在南京路,。
當(dāng)城市成長(zhǎng)之后，也有一些有錢人住在郊區(qū),。尤其法國(guó)人喜歡住郊區(qū)別墅,。 這些法國(guó)人，主要聚集在“湖南路/天平路”,。 因此,，從靜安寺修了一條彎彎的長(zhǎng)路，一直連到徐家匯,。就是“華山路”,。 也是徐家匯飛地的由來(lái)。
可以說,，1949年之前,，上海高大上的地方。 就是“十里洋場(chǎng)”加一段小尾巴,。
二）地段固化
上海在1949年之前,，是一個(gè)“急劇成長(zhǎng)”的城市,。短短二三十年，成長(zhǎng)成為遠(yuǎn)東第一大都市,。 而在1949~1999年,，戶籍逐漸凝固。城市逐漸封閉,。滬漂幾乎不可能,。 在對(duì)移民的研究中，有一個(gè)現(xiàn)象,，長(zhǎng)期被人忽略：“地段的固化”,。
什么是好地段，什么是壞地段,。 這似乎是天經(jīng)地義的事情,。而我們卻從未深入想過其中的道理。
對(duì)于上海人來(lái)說,，“地段”的檔次是不言而喻的。 上海本來(lái)就是一個(gè)“國(guó)際性大都市”,。1949年就有五百萬(wàn)人口,。超過第二名三倍。
上海之大,，使得上海已經(jīng)能夠清楚地辨別出“市中心”和“下只角”,。 有繁華的百貨商廈，也有閘北貧民窟,，浦東荒蕪人煙的農(nóng)田,。
而幾十年的人口不流動(dòng)，造成了另外一個(gè)巨大影響,，“地段固化”,。 從你生下來(lái)那一天，你就知道“南京路”是好地方,，外灘是好地方,，靜安寺是好地方。[2] 終你一生,，一直到你40~50歲,。這些觀念都沒有改變過。
不僅僅是你,，甚至是你的祖孫三代,，爸爸孫子，他們的人生也在“好地段”“差地段”的甄別中渡過,。萬(wàn)年不變,。 當(dāng)一件事持續(xù)太久,，我們就會(huì)以為是真理。
好比歐洲一些城市,，他們徹底幾乎完全沒有基建,。 因?yàn)閲?yán)格的環(huán)保審批條例，以及惡劣恐怖的工人休假,，造一條地鐵都要十幾年,。
這些城市，也實(shí)現(xiàn)了“地段固化”,。好地段永遠(yuǎn)是好地段,，壞地段永遠(yuǎn)是壞地段。 人們對(duì)于地段好壞,，價(jià)格尊卑,，已經(jīng)形成了共識(shí)。
最典型的,，莫如全球房?jī)r(jià)第一高的Monaco,。在當(dāng)?shù)兀痪€的樓宇8W歐元/平米,。 可是你只要橫移500米,，或許便一半價(jià)格4W歐元/平米。
你問他為什么,。對(duì)方大驚小怪地說,，“難道不是這么么，地段差異啊”,。 500米的地段差異,。 在國(guó)內(nèi)就是一個(gè)路口。
而我們知道,，2000年后,，中國(guó)的樓市（京滬深，省會(huì)）其實(shí)經(jīng)歷了一場(chǎng)“地段風(fēng)暴”,。 2000年后的中國(guó)樓市,，是以“造新區(qū)，建新城,，開新盤”驅(qū)動(dòng)的,。
因?yàn)槿丝诘拇罅坑咳搿Ｘツ陜?nèi)各大城市的總?cè)丝跀?shù)基本都翻了一翻,。 新建的城區(qū)面積,，和老城區(qū)一樣大。
學(xué)Marketing的人，喜歡切碎了“分類”看,。 按板塊看的話,，上海樓市的現(xiàn)狀讓人大吃一驚。樓市并不是同步上漲的,。 板塊分化差異極大,。
“古老的，傳統(tǒng)的,，經(jīng)典的”地段觀,，在“新城風(fēng)暴”中已經(jīng)被撕得粉碎。 土著的審美觀,，土著信奉了幾十年的地段,； “新新人類”不吃這一套。
不管你多遠(yuǎn),，多偏的地段,。只要新新人類敢買，只要新新人類愿意砸錢,。 大不了虧了,。 當(dāng)一個(gè)外地人存了“大不了虧了”的心態(tài)，他簡(jiǎn)直就是無(wú)敵的,。
所以我們看見浦東被賣了天價(jià),，徐涇被賣了天價(jià)，顧村被賣了天價(jià),，嘉定被賣了天價(jià)。 外環(huán)線比內(nèi)環(huán)線貴,，這已經(jīng)不是新聞了,。鳥不拉屎。
太多的沖擊,，使我們開始反思,，“地段”是不是毒教育。 萬(wàn)事皆可質(zhì)疑,?！暗囟巍笔遣皇且粋€(gè)大坑。 在1840年上?？h令的眼里,，豫園是否最好的地段。而外灘灘涂一文不值,。
如果外灘是一次顛覆,，如果南京路是一次顛覆。 那么“再顛覆”一次，又有何不可,。 地產(chǎn)的真正價(jià)值,，在哪里。
顛覆的顛覆,，又在哪里,。 老牌的浦東名片碧云，其房?jī)r(jià)已經(jīng)被徐涇反超,。 新秀既然可以反對(duì)老派,，那么新新秀更加可以反你。
太多的思考,，折磨得我們頭疼,。 城市逐漸凝固，則“地段”會(huì)固化,。 城市日新月異,，則“地段”會(huì)被顛覆。 里面的量和度又如何計(jì)算,。
“地段固化”和“地段風(fēng)暴”是一個(gè)巨大的話題,。 我們今天無(wú)意展開。暫且不提,。
三）空心化
2003年我曾寫過一篇《用板塊的眼光看樓市》,，是我第一篇被廣泛轉(zhuǎn)播的地產(chǎn)類文章。 在我看來(lái),，世紀(jì)初的政府,，牌路是極其清晰的。
第一個(gè)陽(yáng)謀是“空心化”,。
當(dāng)時(shí),，上海的“市中心”人口密度十分之高。最高的是黃浦區(qū),，高達(dá)80000人/平方公里,。 1979年改革開放，香港的大佬們初次來(lái)南京路考察,。路人丟了一塊手帕,，彎腰是撿不起來(lái)的。 因?yàn)槿颂唷?/span>
而中央的要求十分明確,，把人口降下來(lái),。目標(biāo)據(jù)說是20000人/平方公里。 人太多會(huì)有傳染病的問題,。而且掉一顆導(dǎo)彈,，豈不是一死一片。
因此，我們看見了又一件和“菜場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”完全不兼容的事情,。 始自于2000年的上海房地產(chǎn)開發(fā),，其實(shí)和“內(nèi)環(huán)線”無(wú)緣的。
真正的“核心圈”,，無(wú)限接近于零,。滿打滿算，不到10個(gè)樓盤,。 （老）黃浦區(qū)：新昌城,，壹街區(qū) （北）盧灣：翠湖一，二,，三,，四 （南）靜安：中凱，麗都,，靜安四季
當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā),，主要是一些（偽）內(nèi)環(huán)。譬如 普陀內(nèi)環(huán)：長(zhǎng)壽路沿岸,。 老南市區(qū)：黃浦新苑,，麗苑，國(guó)際,，逸苑 虹口: 閘北：
最遲到了2005年,，連這些偽內(nèi)環(huán)，上海人傳統(tǒng)意義上覺得二線的地段,，開發(fā)都停止了,。 而到了2017年，別說核心環(huán),，別說內(nèi)環(huán),，就連“外環(huán)內(nèi)”的樓盤開發(fā)都不多了。 全部都是“郊環(huán)外”,。 他其實(shí)就是把人口往外圍趕。
據(jù)有數(shù)據(jù)說,，上海2000年之后,，內(nèi)環(huán)線內(nèi)新建的住宅，一共只有50000套,。 這其中,，還要扣掉至少一半，注水的“浦東內(nèi)環(huán)”,。 上海人傳統(tǒng)意義上,，不把浦東內(nèi)環(huán)叫內(nèi)環(huán)。 就好像開口提“北美”的，必然是加拿大人,。
而另一方面,，上海的“核心環(huán)”并不是沒地,。并不是因?yàn)闆]有“土地儲(chǔ)備”，而不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),。 你如果用航拍,，或者僅僅開車走走的話，上海內(nèi)環(huán)線最大的腹地,，在(原)南市區(qū),。
南市區(qū)的土地，已經(jīng)拆光,。原住民都被遷走,，人口卻不回填。 大片大片的空地,，晾在那里曬太陽(yáng)。未來(lái)都是豪宅,。
另二塊有巨大空地的,，是虹口東大名路沿線。 浦東陸家嘴,，北濱江沿線。
這種行政意義造成的“人口外遷”,，會(huì)不會(huì)持續(xù),，能否持續(xù)。 值得懷疑,。 反正印尼政府將人口遷出爪洼島的努力，是徹底失敗的,。
四）板塊輪動(dòng)
第二個(gè)套路，是板塊輪動(dòng),。
你如果回看2001年“樓市交易量”的話,，則無(wú)論一手二手,，前三名一定是：浦東,，閔行，普陀,。
其中浦東,，因?yàn)榈乇P大,，也就罷了,。 而閔行,，普陀,，是絕對(duì)的房地產(chǎn)大戶,。什么數(shù)量級(jí)呢，大約相當(dāng)于剩下17個(gè)區(qū)的交易量總和,。
按照當(dāng)年的中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),，浦東 閔行 普陀,，差不多占去了全市80%的交易量,。 劃分大區(qū)經(jīng)理,，劃到“黃盧靜”那個(gè)，是哭著去的,。 為啥呢,，因?yàn)闆]有交易量。
這也是違反常識(shí)的,。如果說“房地產(chǎn)開發(fā)”,，那應(yīng)該是各個(gè)區(qū)平均的,。沒理由集中在西邊這二個(gè)區(qū)。 一直到后來(lái),，我們慢慢想通了這個(gè)道理,。
因?yàn)檫@屬于“板塊輪動(dòng)”,。 什么樣的板塊漲得最快,。政府擁有最多土地儲(chǔ)備的板塊,。 為了自身的利益，政府會(huì)大力開發(fā)。把各種利好堆積進(jìn)去,，直到掠奪剽脂結(jié)束。
這樣的玩法,，就注定了政府必然采取“炒作一個(gè)板塊”“輪炒一個(gè)板塊”的做法。 為了吸引眼球,，火力不可分散,。 它必然爆炒一個(gè)板塊。一直到高位散貨結(jié)束,。
例如普陀的長(zhǎng)壽路板塊,，閔行的莘莊板塊。在2003年炒到巔峰,。 此后,，則是長(zhǎng)期的冷靜期。
而這段時(shí)間,，政府又把炒作熱力轉(zhuǎn)移到了閘北,，大寧，顧村,。 玩法都是一樣的,。 具體可見《城市規(guī)劃導(dǎo)論》系列諸卷。
五）閔行三杰
葉立培2002年被胡潤(rùn)財(cái)富榜列中國(guó)富豪第6名,，上海首富,。 他是仲盛集團(tuán)的老板。
話說葉老板2003年輕裝出行,，穿行于香港灣仔的小巷,。 不知道為什么，突然沖上來(lái)一個(gè)人,。迎面一記板磚,。 把葉老板砸成了植物人，在醫(yī)院里躺了大半年,。
等葉老板醒來(lái)的時(shí)候,，他的老婆情人秘書小舅子,，手下二三條線，各個(gè)派系早已斗得不可開交,。 大伙齊心協(xié)力,，有一件事是共同的：“吃里扒外”。
于是,，賣了十幾億的房子,，貨款不知去向。 公司寶貴的土地儲(chǔ)備,，被人以廉價(jià)劃到自己公司,。
雖說是“百億富豪”，可是躺了半年沒醒,，公司已經(jīng)快被人蛀空了,。眼看百億就成了一個(gè)空架子。 葉老板大吼一聲,，“我還沒死呢”,。
之后仲盛渡過了幾年的低潮期。 不過目前看似乎又恢復(fù)了元?dú)?，慢慢緩過來(lái)了,。
新梅，新梅的老板是一個(gè)奇人,。 他本來(lái)是電力局屌絲,，50歲毅然下海，承包了一個(gè)小工程隊(duì),。
1994年政府大力開發(fā)閔行,。閔行區(qū)土地管理局出讓“新梅公寓”380畝土地。 當(dāng)時(shí)上海樓市有一點(diǎn)熱,，但還沒有暴熱,。
土地的拍賣地價(jià)100萬(wàn)元/畝。大伙們議論紛紛,，這次估計(jì)要漲價(jià)調(diào)價(jià),。估計(jì)得加個(gè)10~20W上去，才能搶到手,。
張興標(biāo)一個(gè)人，衣著單薄,，跑過去找了土地局的領(lǐng)導(dǎo),。 “我要了， 50W” 領(lǐng)導(dǎo)們大吃一驚。 “但是你付款方式要寬松點(diǎn),，配合我們”。
從100到150W,，這可是不得了的漲幅,。 領(lǐng)導(dǎo)們都驚呆了,。 最后,，因?yàn)閮r(jià)格實(shí)在太過于優(yōu)惠,。他拿到了這塊土地。 興盛集團(tuán)的啟動(dòng)資金,，不會(huì)超過500W元人民幣,。
此后新梅造了一期二期三期，閔行房?jī)r(jià)如愿大漲,。 他在這塊地上,，賺到了盆滿缽滿,。一躍成為大富翁級(jí)別。
但是另一方面,，新梅也有很多缺點(diǎn),。 新梅公寓有一樁樓,，是建造在河流上的,。
這個(gè)位置,，本來(lái)是一條小河,。才剛剛斷流了還不到十年,。 新梅公寓，就造在了河床上面,。而且還沒有打樁基,。 這導(dǎo)致后來(lái)非常嚴(yán)重的沉降。整個(gè)河底淤泥是軟的,。2003年的大新聞,。
隨之，2005年又爆出了一個(gè)新聞,。 大寧的“新梅共和城”,，因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量不過關(guān)。爆出了巨大的裂縫,。 最寬闊處,，可以塞進(jìn)去一個(gè)嬰兒的拳頭。 站在馬路人行道上,，肉眼都可以看見,。
為了這事，我還特意跑了一次大寧學(xué)習(xí)房?jī)r(jià),。 然并卵,，絲毫不能阻擋房?jī)r(jià)的上漲。 房?jī)r(jià)紋絲不動(dòng),，愛買不買,，買不起滾,。
王政安：陽(yáng)明國(guó)際的老板 水清路上的陽(yáng)明1~5期，在莘莊也算是一線樓盤,。品質(zhì)和檔次絕對(duì)不遜色任何一家,。 王最初在義務(wù)當(dāng)老師，挖得第一桶金,。1992年帶著一千萬(wàn),，來(lái)到上海開發(fā)房地產(chǎn)。 做KFS有多賺錢,。陽(yáng)明這塊土地,，前前后后也賣了上千套房子。 答案是：凈資產(chǎn)不到A10.
真不到A10,，哪怕算上此后賣世紀(jì)大道物業(yè)的收益,。 他是促使我寫下“KFS不賺錢”的重要原因。
戴志康： 戴老板就不說了,。我這就只有一張圖,。其他我什么都不知道。
（2009.1.24 新民晚報(bào)）
（未完待續(xù)）
（[email protected],，2017年2月17日晚）
[1]耗資60萬(wàn)兩白銀 [2]北蔡（世紀(jì)公園）是差地方,，碧云是差地方，張江是差地方,。 |
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來(lái)自： 雨過風(fēng)清且徐行 > 《待分類》
