 上海地處中國自古以來最為富庶的江南,，緊鄰天堂蘇杭,，由于恰好位于長江進(jìn)太平洋的出?？冢?842年南京條約訂立後在英國人管治下從一片小縣城北部的荒灘開始,，一躍成為東亞第一大都市。 正因上海是一個(gè)100多年前由英國人在荒灘上建立起來的城市,，判斷一個(gè)地段好壞最簡單的辦法即是：這塊地是什么時(shí)候被英國人從尚未開化的老中手里搶來管理的，也就是劃入租界,。 如上圖所示，英國人最早從中國人手里搶來管理的土地范圍是：東到黃浦江,，西到河南路（一條河），南到延安路（洋涇浜）,，北到北京路。 這個(gè)選址與紐約的曼哈頓,，香港的中環(huán),，等所有盎格魯撒克遜體系的超級金融核心如出一轍——登陸點(diǎn)。 英資洋行沿著黃浦江建起了自己的總部基地——外灘,，向所有從水路登陸這座城市的人宣示自己的實(shí)力，并沿著外灘（南北向）的中軸路（東西向）——南京路一路向西拓展,。 無論世事如何變遷，上海最昂貴的土地永遠(yuǎn)是南京路外灘這個(gè)路口,，陸家嘴能被選作金融中心,，也無非是因?yàn)榫驮谶@個(gè)路口的江對岸。 永遠(yuǎn)記住這個(gè)路口：和平飯店,，也就是外灘第一高樓——舊上海首富猶太人沙遜的沙遜大廈,。 沙遜大廈與中國銀行的組合（首富+中國銀行），與香港長江集團(tuán)中心（李嘉誠）&中國銀行的組合如出一轍,。 看穿了一切的本質(zhì),，在上海判斷地段便只需要三條：
上圖為上海1930年時(shí)的地價(jià)圖,，時(shí)至今日,，毫無變化。 【逆地段開發(fā)】 這時(shí)候有人問了，為什么很多新開發(fā)地方的房子比本帖所認(rèn)定的好地段的房子貴??？或者說，為什么徐家匯,、南京西路現(xiàn)在反而看起來比南京路外灘要高級？ 首先：
在目前的上海,，真正好地段的房子，根本不是你是否覺得破敗,，是否看得上的問題，而是你根本沒有買的機(jī)會(huì),，是黨根本就不拿出來賣。 上海1949之後時(shí)光暫停了40年,，90年代重啟初期礙于資金、經(jīng)驗(yàn)和腐敗,，大量黃金地段土地落入了一些沒有開發(fā)能力的人手中,，尤其是地段最為優(yōu)越的外灘以西和蘇州河河口兩岸。 而南京西路（靜安寺路）,、淮海路則由于地段沒有那么好（1949前地價(jià)僅上文地段的幾分之一），交給了香港人開發(fā),，在以恒隆、瑞安為首的香港富二代手中超越了原本地段遠(yuǎn)為優(yōu)越的外灘以西和蘇州河河口兩岸,。 痛入骨髓的上海政府在加入WTO經(jīng)濟(jì)起飛後急踩剎車，把舊區(qū)改造容積率一刀砍到4.0,，用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)迫核心區(qū)重新開發(fā)暫停（容積率砍到4.0後市場售價(jià)無法cover動(dòng)遷成本,，動(dòng)遷無利可圖，只得暫停,；同時(shí)，既然市中心的地都已經(jīng)被瓜分完了,，政府再投錢下去也賺不到什么錢，那不如把市中心的資源疏散到郊區(qū)開發(fā)新市鎮(zhèn)吧）,。 隨著洶涌澎湃的新移民一浪又一浪的殺進(jìn)上海灘,，上海政府推出了近郊土地應(yīng)對,，從外圍開始開發(fā)新市鎮(zhèn)&副中心（如田林&徐家匯、莘莊,、世紀(jì)公園&世紀(jì)大道），等近郊的房價(jià)漲起來了,，漲回到合理價(jià)位了（1949前上海房價(jià)遠(yuǎn)甩香港，而90年代上海房價(jià)不到香港的1/10）,，開發(fā)商和買家不會(huì)再像中福城、東海商業(yè)廣場那樣糟蹋好地段的地了,，再回過頭開發(fā)市中心，從租界邊緣開始逐漸放開容積率與限高,，一步一步逆地段從外圍往南京路外灘開發(fā)進(jìn)來。
【每個(gè)區(qū)都是兩個(gè)世界】 最近看到一句廣告：家在黃浦是一種榮耀,。 事實(shí)果真如此嗎,？ 事實(shí)上，真正的黃浦,，也就是上海公共租界（公共租界=英美租界）中區(qū)——Central,，也就是相當(dāng)于香港的中區(qū)，僅限于延安路以北,，過了延安路就出了公共租界了，過了人民路,、十六鋪直接就是臟亂差+二戰(zhàn)時(shí)被日軍炸得稀巴爛的華界——南市了,。 老城廂、董家渡,、蓬萊公園都是南市,，而不是黃浦,。 凡是強(qiáng)調(diào)“黃浦”兩個(gè)字的,，都是臟亂差的南市的樓盤，正宗黃浦的樓盤只會(huì)強(qiáng)調(diào)“上?！边@兩個(gè)字,。 —— 讓多少人魂?duì)繅衾@的盧灣、徐匯,，也僅限于徐家匯路-肇嘉浜路以北。 徐家匯路-肇嘉浜路本是條河（肇嘉浜）,，是法租界與華界的界河，河上停滿了沒有容身之所的難民的小船,，與北京龍須溝齊名。北面是法租界的郊區(qū)別墅,，南面是華界的臟亂棚戶。 五里橋,、打浦橋、大木橋,、小木橋、楓林橋都是從華界通往法租界的小橋,，世博浦西片區(qū)則是李鴻章的軍工廠——赫赫有名的江南制造局。 法租界的梧桐和別墅令人陶醉,。 但事實(shí)上法國這國家從拿破侖之後就再也沒有雄起過了,，法租界是沒有高樓大廈的,。 沒有高樓大廈當(dāng)然是因?yàn)橥恋乇阋税。恋刭F誰不往高里造啊,。 不過，時(shí)至今日,，梧桐和別墅的確是美的,，的確適合劈劈情操，造造豪宅,。 —— 靜安全境處于公共租界西區(qū)內(nèi)，相當(dāng)于香港的半山和山頂,，占地300畝之巨的哈同花園就是上海展覽中心（中蘇友好大廈）的前身。 長寧沒有正式劃入過租界,，但100年前便處在公共租界實(shí)際管治下，為富豪名流的郊野別墅區(qū),，相當(dāng)于香港島南岸。 虹橋路上的龍柏飯店依沙遜別墅而起,，西郊公園是20年代遠(yuǎn)東第一的高爾夫球場，西郊賓館則是1949年後歷代天子在上海的行宮,。
—— 楊浦特別一些,，周家嘴路以南沿黃浦江是公共租界東區(qū)（工業(yè)區(qū)）。 這個(gè)改革開放前中國TOP3的工業(yè)區(qū)為上海乃至整個(gè)江浙甚至香港積累了多少財(cái)富說出來都是淚,。 五角場-江灣則是民國時(shí)期計(jì)劃開發(fā)的華界市中心，毀于二戰(zhàn),。
——閘北 很多人因?yàn)樘K河灣在行政區(qū)劃上屬于閘北而嗤之以鼻，實(shí)際上蘇河灣,，尤其是西藏路以東，這可是1930年時(shí)地價(jià)不輸南京西路的租界內(nèi)正宗好地段,，拆掉的老房子都是有錢人家的石庫門，這和傳統(tǒng)認(rèn)知上難民搭棚戶聚居的租界外的閘北根本就是兩個(gè)世界,。 近期閘北區(qū)政府公布了新一版的蘇河灣控規(guī)，將開發(fā)8萬+/㎡的豪宅和摩天大樓商務(wù)大道,。 這才是這片土地的本來面目，只是被雪藏太久了,，知道的人已經(jīng)不多。
閘北目前的開發(fā)思路是： 最南面租界內(nèi)是高大上的LowerManhattan（也就是上圖所謂蘇河灣）； 進(jìn)入華界的中山北路兩側(cè)是貧民窟的LowerEast（現(xiàn)在比較難拆的是1949之後新造的房子,，1949之前的房子拆掉了也是豪宅胚子,，如雅賓利、新湖青藍(lán)）,； 進(jìn)入大寧則是全新的MidTown（久光、萬豪）,、CentralPark（靈石公園）和UpTown（金茂府）。 ——虹口 如前文所述,，外灘西側(cè)、蘇州河口兩側(cè)是上海最老,、最好的英美租界內(nèi)地段，虹口所處的就是蘇州河河口北側(cè),。 虹口最值錢的當(dāng)然是沿著蘇州河和黃浦江的土地,，也就是北外灘,，如下圖的東長治路沿線是舊香港首富何東在上海的產(chǎn)業(yè)，這樣的土地沒開發(fā),，你以為是為什么？
原本虹口最有名的棚戶區(qū)當(dāng)然是租界外的虹鎮(zhèn)老街,，據(jù)說二戰(zhàn)時(shí)連日軍都打不進(jìn)來,，但是土地交給香港人後便也脫胎換骨，落得周家嘴路南面租界內(nèi)未拆的地段倒看起來像貧民窟了,。 但土地就像人民幣，雖然現(xiàn)在被踩在腳底下藏著,，但腳一旦抬起來挪開了，那錢還是那錢,。 ——普陀 蘇州河以南是公共租界西區(qū)，靠南和靜安是一路的,，靠北則是工業(yè)區(qū)，中信榮家的面粉廠,、比肩楊浦的紡織廠，說出來又都是淚,。 蘇州河北側(cè)是租界外的棚戶區(qū)。 其他地方純?nèi)A界農(nóng)村,。 近郊農(nóng)民大發(fā)土地財(cái)?shù)娜讱v史，都是復(fù)刻香港新界的,。 最後附2張圖，這2張圖是在上海判斷地段的核心： 1. 上海租界范圍圖 進(jìn)了這張圖非土色的部份才是進(jìn)了上海
2. 上海1930地價(jià)圖 顏色越深的地方才越接近真正的上海
末了說一句浦東,。 浦東當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候是有一股復(fù)刻紐約的企圖心的,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)陸家嘴、洋涇一線本就是黃浦區(qū)的轄區(qū),。 只是實(shí)際開發(fā)的時(shí)候除了陸家嘴地區(qū)之外還是被當(dāng)作了一個(gè)特別高品質(zhì)的近郊來操作。 容積率2.X的開發(fā)強(qiáng)度（容積率太高的話,，在房價(jià)尚低的時(shí)候會(huì)積累過多低收入人口定居），直接導(dǎo)致了人口稀薄商業(yè)無法形成氣候,，斷了復(fù)制紐約的可能。 浦東和上海的關(guān)系,，有時(shí)候像是紐約和倫敦，但更多的則是像深圳和香港,。
目前，虹橋商務(wù)區(qū),，也就是未來的虹橋新區(qū)（青浦全境+上海縣北部）,，正在上海的西部再造一個(gè)浦東。 大約20年後,，應(yīng)能形成一座和浦東相似的省會(huì)級的全功能城市,。 屆時(shí)上海會(huì)類似于一個(gè) 虹橋-上海-浦東 三座城市的聯(lián)合體。 如果上海運(yùn)氣足夠好,，上海縣南部（吳涇化工區(qū)兩側(cè)）,、寶鋼總廠（寶鋼十年內(nèi)全部遷出上海開發(fā)長江新城）也存在提升能級的可能。 當(dāng)然上海永遠(yuǎn)是核心,，與靈魂。 |
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