社會經(jīng)濟的發(fā)展特征及時代任務促使“特色小鎮(zhèn)建設” 進入強效化推進和爆發(fā)式增長階段，作為特色小鎮(zhèn)的重要類型,，旅游小鎮(zhèn)具有其獨特的內(nèi)容內(nèi)涵特征與發(fā)展模式路徑,。本文基于特色小鎮(zhèn)建設視角，對上述內(nèi)容進行概括性辨析探索,。

特色小鎮(zhèn)研究

特色小鎮(zhèn)概念特色小鎮(zhèn)是具有明確產(chǎn)業(yè)定位與文化內(nèi)涵,，生產(chǎn)、生活,、旅游,、居住等功能疊加融合，呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)特色化,、功能集成化,、環(huán)境生態(tài)化、機制靈活化,，具有明確空間邊界的功能載體平臺,。特色小鎮(zhèn)特征產(chǎn)業(yè)特征涵蓋范圍廣，核心鎖定最具發(fā)展基礎,、發(fā)展優(yōu)勢和發(fā)展特色的產(chǎn)業(yè),，如浙江的信息經(jīng)濟、環(huán)保,、健康,、金融、高端裝備等七大支柱產(chǎn)業(yè)和廣東的輕紡,、制造等產(chǎn)業(yè),。功能特征通常為“產(chǎn)業(yè)、文化,、旅游,、社區(qū)” 一體化的復合功能載體，部分小鎮(zhèn)旅游功能相對弱化,。規(guī)模體量視產(chǎn)業(yè)規(guī)模而定,，其中浙江省特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃標準：規(guī)劃面積一般控制在３平方公里左右，建設面積一般控制在１平方公里左右,。形態(tài)特征既可以是行政建制鎮(zhèn),，如貴州舊州鎮(zhèn)、湖南的百個特色旅游小鎮(zhèn),，也可以是有明確邊界的非鎮(zhèn)非區(qū)非園空間,，或是一個聚落空間,、集聚區(qū)。特色小鎮(zhèn)類型舉例

作為特色小鎮(zhèn)的重要類型,，旅游小鎮(zhèn)有何獨特的內(nèi)容特征,，又具有怎樣的發(fā)展模式呢？旅游小鎮(zhèn)是什么

概念產(chǎn)業(yè)特征旅游產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè),、主導產(chǎn)業(yè)或最具潛力/特色產(chǎn)業(yè),，小鎮(zhèn)或可同時兼有其他特色產(chǎn)業(yè)存在。功能特征旅游功能是旅游小鎮(zhèn)的必備功能,，小鎮(zhèn)或可兼有文化,、人居、生產(chǎn),、商業(yè),、服務等其他功能，多功能融合共存,。規(guī)模體量根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模而定,，即規(guī)模不確定。形態(tài)特征可以是小城鎮(zhèn),，風景區(qū),、產(chǎn)業(yè)園、旅游區(qū)（景點）集合地,，也可以是綜合體及非行政建制小鎮(zhèn),。特征比對

怎么玩

通過對浙江、湖南,、貴州等地的旅游小鎮(zhèn)進行統(tǒng)計研究,，根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)在旅游小鎮(zhèn)中的產(chǎn)業(yè)地位，確定旅游小鎮(zhèn)發(fā)展三大模式：“旅游聚焦”模式,、“旅游+”產(chǎn)業(yè)模式,、“產(chǎn)業(yè)+”旅游模式。中環(huán)國投生態(tài)旅游規(guī)劃設計院為大家具體介紹旅游小鎮(zhèn)發(fā)展的三大模式,，并以三個代表案例為例進行研究,。模式一：“旅游聚焦”模式

下面以“古北水鎮(zhèn)”為例進行研究京郊罕見的山水城結(jié)合的自然古村落，是典型的北方旅游度假小鎮(zhèn)項目區(qū)位：古北水鎮(zhèn)位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn),，背靠中國最美,、最險的司馬臺長城，坐擁鴛鴦湖水庫,，是京郊罕見的山水城結(jié)合的自然古村落,。與河北交界，距離北京市1.5小時，距離承德市約45分鐘車程,。

項目規(guī)劃：擁有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地四合院建筑，含2個五星級酒店,，6個小型精品酒店,，400余間民宿、餐飲及商鋪,，10多個文化展示體驗區(qū)及完善的配套服務設施,。項目特色：具有悠久的歷史，是在原有守衛(wèi)長城軍民混建而居的古堡基礎上發(fā)展起來,，其現(xiàn)存的“司馬臺古堡”是北京市重點文物保護單位,，“長城+古鎮(zhèn)”是罕見的雄偉自然、文化景觀混合在一起的歷史人文風景區(qū),。項目定位：“觀光+休閑+度假+會議”功能于一體的復合型景區(qū),。

營銷策劃：以北京、華北地區(qū)為主,，全球營銷,。

開發(fā)基礎：

開發(fā)基礎好，烏鎮(zhèn)的設計經(jīng)驗和整體運營開發(fā)成為古北水鎮(zhèn)項目的品質(zhì)保證

開發(fā)基礎優(yōu)越資源優(yōu)勢：古北口鎮(zhèn)緊鄰京承高速,，古北口景區(qū)素有小承德之稱,，司馬臺、霧靈山等為燕郊觀光型景區(qū),，本身已經(jīng)具備近郊旅游基本的觀光及度假元素,。

市場廣闊：北京短途休閑旅游潛在市場規(guī)模約為5000萬人次/年，而其周邊缺乏優(yōu)秀休閑旅游目的地,，休閑市場廣闊,。政策支持：2012年，獲得密云縣財政局4100萬元基礎建設補貼,，參與古北項目融資的京能集團也是北京市政府的全資子公司,。

渠道完備：可利用中青旅本身的旅行社資源來引導團隊游客，中青旅是國內(nèi)規(guī)模最大的商務會議旅游服務商,，會議旅游客源廣,。

規(guī)劃布局：

景區(qū)主體+司馬臺長城，各有千秋的景區(qū)組合

開發(fā)歷程

功能分區(qū)景區(qū)沿主一路呈東北-西南向條帶狀分布,；古鎮(zhèn)與保護區(qū)嚴格分離,，古北水鎮(zhèn)包含景區(qū)主體和司馬臺長城兩大板塊；其中,，景區(qū)主體主要包括以下四大板塊：民國街區(qū),、水街歷史風情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū),。

開發(fā)運營：

開發(fā)模式,、投資運營團隊等多方面深度復制烏鎮(zhèn)模式

開發(fā)模式借鑒烏鎮(zhèn)，以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā),、復合多元運營,、度假商務并重、資產(chǎn)全面增值”為核心,，“觀光與休閑度假并重,，門票與經(jīng)營復合”，實現(xiàn)“高品質(zhì)文化型綜合旅游目的地建設與運營”,。

開發(fā)主體

以旅游公司主要股份的,，集政府、企業(yè)和基金公司為一體開發(fā)主體,。通過集合中青旅公司的旅游資源,、IDG（創(chuàng)業(yè)基金）的資金實力和政府的政策實力整合在一起，此三駕馬車共同推動古鎮(zhèn)開發(fā),。

經(jīng)營主體：中青旅通過增資控股古北水鎮(zhèn)旅游公司,。

開發(fā)措施確定設立司馬臺長城保護專屬區(qū)和旅游專屬區(qū)，保護區(qū)與旅游區(qū)嚴格隔離,。景區(qū)塑造：整舊如故,，騰龍換鳥、古鎮(zhèn)現(xiàn)代化,。具體的做法可歸納為“遷,、拆、修,、補,、飾”五個字。對于這里的原住居民,，被安置在古鎮(zhèn)外圍,，原有住房全部作為商業(yè)開發(fā)，用作酒店,、餐飲,、商業(yè)，而原主居民可以優(yōu)先返回到古鎮(zhèn)參與旅游服務行業(yè)中,。股權(quán)結(jié)構(gòu)中青旅主導,，先后引入烏鎮(zhèn)旅游、IDG,、北京和諧成長投資和京能集團等戰(zhàn)略投資,。中青旅直接控股25.8%,，并通過烏鎮(zhèn)間接持有15.48%的股權(quán)，實際權(quán)益比例36%（25.81%+15.48%*66%）,。

商業(yè)模式：

觀光與度假并重,、門票與景區(qū)內(nèi)二次消費復合經(jīng)營的商業(yè)模式

商業(yè)業(yè)態(tài)主要分兩種：一是散狀分布的特色小吃、書店,、服裝等店鋪,，此類店鋪多集中在民宿周邊，通過購物加深游游客對水鎮(zhèn)風情的情感體驗,。二是老北京特色商業(yè)街商鋪，此為古北水鎮(zhèn)最大的特色,。開發(fā)公司負責所有經(jīng)營權(quán)的審批,，整體管控。并吸納原住民作為公司工作人員,，解決其收入,，客棧及店鋪是主要就業(yè)領域。

酒店分類商業(yè)業(yè)態(tài)主要分兩種：一類為民宿,，即民居,，通過對其的整體改造，形成準4星標準的度假酒店,，以客棧命名,，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，工作人員為原住居民,，公司給予他們餐飲的經(jīng)營權(quán),，并嚴格控制經(jīng)營規(guī)模。工作人員需要對客房進行打掃和清潔服務,，以此盤活民宅,，提高就業(yè)率，發(fā)揮原住民的服務意識,。另一類為標準的4,、5星酒店，提供高端的商務配套,，滿足商務客的需求,，成為商務會議，公司年會的不二場所,。

盈利構(gòu)成：

當前項目主要收入來源：門票+旅游經(jīng)營收入

項目一期主要包括水街,、1個五星級酒店，1-2會所,，部分民宿,，司馬臺長城（包括上長城的索道）,，還有一些民俗館等。二期預計以旅游度假公寓住宅為主,。因此,，當前項目的主要收入來自門票+旅游經(jīng)營收入。

模式二：“旅游+”產(chǎn)業(yè)模式

產(chǎn)業(yè)特征：旅游業(yè)是小鎮(zhèn)的主導產(chǎn)業(yè),，在其帶動促進作用下,，健康產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn),、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,。

功能特點：國內(nèi)新近發(fā)展的小鎮(zhèn)大多屬于此類，其初級的觀光功能相對弱化,，休閑,、體驗、商業(yè),、養(yǎng)生,、度假、文創(chuàng),、商務等功能綻放亮點并成為核心吸引點,。

開發(fā)模式：企業(yè)自主開發(fā)運營模式占絕對主體。

盈利模式：旅游收入+產(chǎn)業(yè)收入,，其中旅游收入大多以“門票+旅游經(jīng)營性收入”為主,，總體占比依舊較高。

適配條件：適用于旅游基礎條件較好或市場消費能力較強的區(qū)域,。彝人古鎮(zhèn)古建筑為平臺,、彝族文化為“靈魂”，旅游文化與商業(yè)住宅相結(jié)合,，成為新古鎮(zhèn)開發(fā)的典范

概況：位于云南楚雄市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),。規(guī)模體量：總占地約3161畝，總建筑面積150萬平方米,，總投資32億元,。總體定位：大眾消費型民俗旅游商業(yè)街區(qū),，昆明的后花園,、“滇西旅游黃金線”上的第一站。項目特色：以古建筑為平臺,、彝族文化為“靈魂”,，集商業(yè)、居住和文化旅游為一體的大型文化旅游地產(chǎn)項目,。市場定位：中端團體休閑度假,、旅游觀光游客,。收益：自2006年開街以來，旅游人數(shù)和收入直線增長,。2008年游客量250萬人次,，收入1.6億元；2010年達到710萬人次,。

建設布局：

項目整體設計,、分期實施，以路網(wǎng)和水系形成“中間商業(yè),、兩側(cè)住宅”的商住分區(qū)格局,。布局特點——利用威楚大街和兩條水系形成“中間商業(yè)、兩側(cè)住宅”的商住分區(qū)格局,。分期特點——以特色旅游商業(yè)激活片區(qū)活力,，通過住宅實現(xiàn)價值最大化 。 前期是以開發(fā)旅游商業(yè)為主,，輔以別墅,、院落等住宅物業(yè),。 中期主要發(fā)展住宅物業(yè),，其中4期以商業(yè)為主，實現(xiàn)商住聯(lián)動,。 后期主要開發(fā)相關(guān)配套,，進一步提升土地價值。

開發(fā)模式：

彝族文化與商業(yè)有機融合形成特色吸引,，地產(chǎn)物業(yè)建設隨之上馬旅游商業(yè)驅(qū)動片區(qū)開發(fā),，住宅占比近70%

情景化、商業(yè)化,、活動化體驗

運營管理：

統(tǒng)一運營管理,，對商戶金融扶持，激活商業(yè)活力,。整體狀況——在價格和消化速度上領跑了楚雄房地產(chǎn)市場,。

統(tǒng)一運營管理

成立招商部：主要職責是服務商家，為商家解決困難,，幫助商家盈利,。成立商戶自主管理商會：為做好項目運營，規(guī)范市場行為,，維護商戶權(quán)益,，彝人古鎮(zhèn)組織商戶成立了商戶自主管理商會，分設餐飲,、酒吧,、客棧,、旅游商品、緬甸珠寶協(xié)會等,。建立專項“助業(yè)資金”：為確保古鎮(zhèn)商戶的人氣和客源,，彝人古鎮(zhèn)建立了專項“助業(yè)資金”，為商戶提供貸款擔保,。

盈利模式：

“旅游+地產(chǎn)”收入,，雙輪驅(qū)動古鎮(zhèn)盈利

門票&二次消費彝人部落B區(qū)成人票：120元彝人部落A區(qū)成人票：160元彝人部落VIP區(qū)成人票：200元另：休閑、餐飲,、購物等活動構(gòu)成古鎮(zhèn)二次消費收入,。

商鋪&住宅

模式三：“產(chǎn)業(yè)+”旅游模式

產(chǎn)業(yè)特征：旅游業(yè)是小鎮(zhèn)的特色引領產(chǎn)業(yè)，依托小鎮(zhèn)內(nèi)的核心產(chǎn)業(yè),，如食品工業(yè),、制造業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè),、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等發(fā)展并受其影響較大,，旅游業(yè)既是核心產(chǎn)業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)也是其品牌推廣宣傳的載體與窗口。

功能特點：與核心產(chǎn)業(yè)相關(guān)的“體驗,、文創(chuàng),、科普、購物,、休閑,、演藝”功能為主體，兼有觀光,、商務等功能,。

開發(fā)模式：企業(yè)自主開發(fā)運營模式占絕對主體。

盈利模式：產(chǎn)業(yè)收益占主體,，旅游收入相對弱化,，旅游收入以“大門票/小門票+旅游經(jīng)營性收入”為特點。

適配條件：品牌產(chǎn)業(yè),、工藝技藝,、藝術(shù)文化等資源優(yōu)勢明顯且具有較強的旅游轉(zhuǎn)化、延展能力之地,。歌斐頌巧克力小鎮(zhèn)集“產(chǎn)業(yè),、旅游、文化…”于一體的“國內(nèi)首家,、亞洲最大”的巧克力特色旅游地

區(qū)位概況：位于浙江東北部的嘉善縣,，從小鎮(zhèn)出發(fā)5分鐘到達嘉善南站，高鐵到上海僅需23分鐘,，從杭州出發(fā)也僅需34分鐘,，2014年對外營業(yè),。

發(fā)展概述：小鎮(zhèn)以巧克力文化為核心，以巧克力生產(chǎn)為依托,，以文化創(chuàng)意為手段,，充分挖掘巧克力文化內(nèi)涵，拓展巧克力文化體驗,、養(yǎng)生游樂,、休閑度假等功能，打造成為集巧克力生產(chǎn),、研發(fā),、展示、體驗,、文化,、游樂和休閑度假于一體的二三產(chǎn)業(yè)相融合的經(jīng)濟綜合體。

發(fā)展成就：2015年5月成功入選浙江省首批服務業(yè)特色小鎮(zhèn),。目前,，小鎮(zhèn)旅游市場已輻射到長三角地區(qū)乃至東北、廣東等地,。建設布局：

生產(chǎn)中心+體驗中心+浪漫板塊…構(gòu)建甜蜜浪漫世界

盈利模式：一個收入主體—巧克力產(chǎn)業(yè)/銷售收入,，特色收入補充—旅游收入

歌斐頌巧克力小鎮(zhèn)門票價格及人均消費

門票：35元；成人票：70元,；門票+巧克力DIY制作成人票：120元,；門票+DIY制作親子票1大1?。?55元,。購物消費+私人定制巧克力收費+餐飲消費+游樂消費≈250元/人（成人）

三大模式特征比對：

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轉(zhuǎn)自：地產(chǎn)新視野

歡迎關(guān)注“元浦說文”

金元浦 教授中國人民大學文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究所所長

中外文藝理論學會副會長教育部文化部動漫類教材專家委員會副主任中國人民大學文學院教授、博導中國傳媒大學,、上海交通大學博導

“元浦說文”由中國人民大學金元浦教授創(chuàng)辦,。目標在于速遞文化信息、傳播深度思考,、匯集文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的業(yè)界和學術(shù)精英,，搭建產(chǎn)學研的合作橋梁。