今天被“住宅街區(qū)制”的新聞刷屏了,，大家吵得很厲害,，態(tài)度也很鮮明，不管是微博還是朋友圈,，對此政策義憤填膺的都是住高檔小區(qū),、有娃的主。點贊或者持能理解無所謂態(tài)度的,，不是太年輕正過著快樂的群租生活,，就是現(xiàn)在小區(qū)也不咋的，大門門禁形同虛設(shè),，小區(qū)道路停滿車,，樓下種點黃楊就算綠化的那種。

想來也很好理解,，說到底,，小區(qū)封閉還是一種資源較發(fā)達者的一種自我保護機制,，開放了，我們直覺的就會認為“我的利益被侵犯了”,。

想想看,，要是這種小區(qū)做成開放街區(qū)，那是災(zāi)難,。中央在“去庫存”的背景下提出這一點,，很顯然是希望以開發(fā)商為首的從業(yè)者，能摸出一條多贏的道路,，而不要變成上圖所示,。

政策分析庫哥就不多說了，庫哥不懂,。但是有幾點我們可以扯扯：

1,、大戶型豪宅社區(qū)是硬骨頭！

生活在深圳的人都了解香蜜湖是深圳的豪宅區(qū),，同時也是典型的對市民不友好社區(qū),。

（香蜜湖周邊地圖）

正是因為早先封閉式大盤的開發(fā)模式，作為公共資源的香蜜湖早已成為周邊豪宅區(qū)的內(nèi)湖景觀,，一般人則很難到達,。假設(shè)在炎炎夏日，你從香蜜地鐵站出發(fā)走路去香蜜湖娛樂城,，你可以感受下“前不著村,、后不著店，旁邊一望無際的圍墻”的尷尬,。想必來這的小偷的作案工具必須得有輛車,。

從常識看，越是豪宅,，就越講究資源的稀缺性,，私密性，安全性,。開放豪宅社區(qū),，雖有這必要性，但是難度也相對較高,。網(wǎng)絡(luò)上有說先開放“中南?！痹囋嚕瑤旄缇彤敹巫勇犃?。去郭敬明家（上海豪宅湯臣一品）樓下擼串的,，記得叫上庫哥。

（上海湯臣一品大戶型,，戶型圖來自指北針戶型庫）

不過庫哥還是舉雙手贊成這一政策,！絕不是因為庫哥是一屌絲,！是因為庫哥看到了這類社區(qū)蘊藏的能量！不在國外,，就在深圳,！政策中倡導(dǎo)的“開放便捷、尺度適宜,、配套完善,、鄰里和諧“的生活街區(qū)，今天庫哥介紹給大家,，也給未來的房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒案例,。它就是位于深圳福田的田面社區(qū),，一個集產(chǎn)業(yè),、教育、住宅,、商業(yè),、物流于一體的復(fù)合型社區(qū)，庫哥認為這是未來中國主流生活街區(qū)的樣板,。

田面屬于福田中心區(qū)域,，從三維圖上可以看出，田面社區(qū)被整個中心公園包圍,，東側(cè)是正在面臨轉(zhuǎn)型華強北商圈,，南臨城市干道深南大道，西側(cè)為城市干道皇崗路,，北側(cè)為城市次級道路,。社區(qū)內(nèi)部道路屬于半公共化，進入社區(qū)要取卡,，15分鐘內(nèi)離開則免費,，從這點上看，這個社區(qū)是容忍抄近道的,，因為里面有產(chǎn)業(yè)圈,、酒店等設(shè)施，對外來者更是歡迎,！

2,、小戶型住宅天生就該在開放街區(qū)

小戶型住宅是年輕人最愛，田面新村作為小產(chǎn)權(quán)房有諸多的問題,，比如樓間距太近,，影響采光和通風，但是單房,、一房,，甚至小兩房以更便宜的價格,，吸引著剛來深圳工作的大學生，或者在華強北創(chuàng)業(yè)的年輕人,。很顯然,，這是初來乍到者融入城市的最佳落腳點。田面新村每棟樓一個樓管24小時監(jiān)管,，住戶進出通過門禁,。每棟樓甚至以房東的姓氏命名，比如”黃*樓“”青*樓“,。人員流動率高,，每個月都有一定數(shù)量的小戶型放租，但是三天之內(nèi),，手快慢無,。

（這類住宅就該屬于開放街區(qū)的，戶型圖來自指北針戶型庫）

同時田面新村所有的一層都是底商,，雖然只有50棟左右,，但是人的密度之多，活動時間之長,，以至于田面新村如深圳其他城中村一樣,，底商的種類之多，二手家具,、文具百貨,、超市、書店,、快遞,，甜品店、按摩店等,，你有任何需求,，馬上能夠得到滿足。

開放式的小戶型住宅社區(qū)的存在意義,，是市場經(jīng)濟的檢測器,。你可以來田面新村觀察深圳經(jīng)濟，如果這24小時還人頭攢動,，目光有神,，那么請你相信未來。

3,、剛需3房戶型的兩種選擇

旁邊的田面花園則比田面新村高一等級,，也是完全開放型小區(qū)，一層是底商,，但是為稍微大型的超市,，也有進口商品店等,，樓下就是社區(qū)道路，小區(qū)花園就是整個田面社區(qū)的公共花園,，出了樓就沒有私密性可言,。提供兩-三房戶型，一般都是有老人,、小孩的家庭居住,。而且特別吸引有一些經(jīng)濟基礎(chǔ)的生意人居住。

那是因為田面多為潮汕人,，旁邊就是華強北,，他們經(jīng)常會有電子產(chǎn)品相關(guān)的貨物運進運出，人員較雜,，所以更喜歡這種獨棟性小區(qū),，進出方便。所以這類住宅也有很多拼房的年輕人,。

富荔花園雖然也是剛需型小區(qū),，戶型差別不大，但是吸引的是另外一類人群,。他是屬于中國最常見的老小區(qū)，不大,，從南門走到北門也就5分鐘,，花園門口有門禁和保安，花園內(nèi)時抵擋的小區(qū)綠化,，人車不分離,，多層樓梯房，這點還不如旁邊的電梯農(nóng)民房,，戶型面積都稍大,，110平左右，3-4房,，因為居住的家庭結(jié)構(gòu)比較大,，人員流動相對穩(wěn)定，房屋買賣租售頻率也不高,。據(jù)了解,，富荔花園原業(yè)主都是辦公室白領(lǐng)，他們更加追求安靜私密的環(huán)境,，從樓頂綠化也可以看出,，這兒的業(yè)主很多都居住多年。

4,、改善型社區(qū)還是有必要封閉的,。

城市綠洲花園是典型深圳中產(chǎn)聚居小區(qū),，城市綠洲花園屬于次新中小盤，有嚴格的門禁,，有會所泳池,，還有一個不錯的學校配置，居住在這里的人則有更高的安全,、享受,、教育的需求，他們營造著一種成功人士的氛圍,。同時他們也享受著整個田面社區(qū)的便利性,。他們大多小有成就，要不也不會在深圳市中心區(qū)置業(yè),，戶型有兩房、三房,、頂層甚至有頂層復(fù)式,。

很多都是在華強北發(fā)財?shù)某鄙侨速徶茫?jīng)常聽見在田面的潮汕人,，說”綠洲花園就是我的奮斗目標“,。

5、改善型社區(qū)的另一種開放

類似香港的地鐵上蓋,，一層實現(xiàn)全部底商,，甚至做成shopping mall，上面則是空中花園,，這樣既做到了隱私性也做到了開放街區(qū),。

6、其他配套實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)升級

除了這四個小區(qū),，田面還有一個大酒店和寫字樓,，同時邊上的設(shè)計之都有幾百家中小型的設(shè)計類公司，所以這社區(qū)里的餐館不僅服務(wù)住戶,，同樣也有工作白領(lǐng),，也促使有些餐館可以早中晚餐 夜宵不停歇營業(yè)。

另外,，除了最底層的沙縣,、蘭州拉面、黃燜雞等最喜聞樂見的餐館類型,，因為設(shè)計人群的浸染,，社區(qū)商業(yè)里竟然還出現(xiàn)了非洲鼓店、減肥俱樂部、文藝餐廳等升級業(yè)態(tài),，可以滿足更高檔次的消費。

綜上,，庫哥認為,，一個封閉的交著高昂物業(yè)費的豪宅社區(qū)，開車才能到的沃爾瑪,，走路只能吃到沙縣的社區(qū)，不是一個宜居的和諧社區(qū),。墻內(nèi)人忙著自拍，忙著自保,，墻外人在竊竊私語的社會也不是個和諧社會。

相反,，一個和諧的生活街區(qū)不僅僅需要政策中所說的”開放便捷,、尺度適宜,、配套完善“,，更重要的是，這個生活街區(qū)可以讓各個階層的人群有互動的機會,，可以了解各自的想法,，年輕人可以在新的城市生根發(fā)芽，樹立夢想,，通過自我實現(xiàn)，進行階層流動,。

打開圍墻,，我們會創(chuàng)造更多可能！

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