根據(jù)現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

一般認(rèn)為，預(yù)收款是指房開企業(yè)發(fā)生增值稅納稅義務(wù)收到的款項(xiàng),，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定就至關(guān)重要,，它不僅關(guān)系到房開企業(yè)的繳稅現(xiàn)金流出、納稅申報(bào),、發(fā)票開具,、會(huì)計(jì)核算等一系列問題，也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)之一,。

從國家層面的稅收政策看,，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文第45條，是適用所有行業(yè)所有稅目的原則性規(guī)定,，具體到房開企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn),，并無明確規(guī)定。

從具體執(zhí)行的層面看,，各省市目前針對(duì)這個(gè)問題有三個(gè)口徑,，茲總結(jié)如下，供讀者辨析,。

一,、不動(dòng)產(chǎn)交付論

省份：除海南、福建之外的絕大多數(shù)省市自治區(qū)

代表性政策：《河北省國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理工作指引》第二十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,，先開具發(fā)票的,，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

未開具發(fā)票的,，以房產(chǎn)買賣合同上約定的交房時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,。

二,、收款方式論

省份：福建省

政策規(guī)定：《福建省國家稅務(wù)局全面推開營改增試點(diǎn)問題解答20170119》第七條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)是否可開具發(fā)票，如何開票，開票是否標(biāo)志納稅義務(wù)已發(fā)生,，應(yīng)如何申報(bào)納稅,，是否有清算事項(xiàng)，清算時(shí)點(diǎn)如何確定,。

答：

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，可根據(jù)總局2016年53號(hào)公告開具編碼為“602”的不征稅發(fā)票,；

2,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按以下方式確認(rèn)：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅義務(wù)時(shí)間確認(rèn)問題,，凡是購房合同沒有明確采用直接收款方式的,，一律按預(yù)收款方式認(rèn)定，實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)開具編碼為“602”,、稅率為“不征稅”的普通發(fā)票,，按規(guī)定預(yù)繳稅款，以納稅人辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,；先開具適用稅率增值稅發(fā)票的，以發(fā)票開具時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,。如合同已經(jīng)明確采用直接收款方式的,，無論是否在約定時(shí)間收到款項(xiàng)，均按合同約定的收付款時(shí)間確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,，不預(yù)繳稅款,。

3、房地產(chǎn)申報(bào)時(shí),，應(yīng)將當(dāng)期確認(rèn)納稅義務(wù)的銷售行為按適用的稅率（征收率）申報(bào)應(yīng)納稅款,，將當(dāng)期收到的預(yù)收款按預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳稅款。

4,、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕165號(hào)）第六條,，一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理,，其留抵稅額也不予以退稅,。因此，在一般納稅人注銷前,，不存在清算問題,。

三、孰早論

省份：海南省

政策規(guī)定：《建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)若干稅收政策指引 》第二條

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收征管問題

（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅36號(hào)文附件一第四十五條規(guī)定,，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng),，是指納稅人銷售服務(wù),、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng),。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,，為服務(wù),、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

根據(jù)上述規(guī)定,，納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn),，收訖銷售款項(xiàng)或者簽訂書面合同約定付款日期或開具發(fā)票，滿足此三個(gè)條件中任何一個(gè)條件即為發(fā)生納稅義務(wù),，應(yīng)該按適用稅率計(jì)算繳納增值稅,。除上述情況外，其他時(shí)間收到的款項(xiàng)可視為預(yù)收款,，按3%計(jì)算預(yù)繳增值稅,。

省局2016年7月印發(fā)的《房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引》第五、六條相應(yīng)廢止（注）,。

注：

五,、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù),、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天,。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提,。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間,。

在具體交房時(shí)間的辨別上,，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的,，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn),。

六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款,，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng),，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等,。

聲明：