走進(jìn)深圳龍崗區(qū)布吉街道甘坑社區(qū)，一個風(fēng)情濃郁,、古色古香的客家小鎮(zhèn)映入眼簾,，別致的涼帽等充滿當(dāng)?shù)靥厣幕瘹庀⒌恼故酒吩诓┪镳^里靜靜地陳列。

而未來,，在資本的介入下,，“甘坑新鎮(zhèn)”將在此崛起,，周邊大量閑置的工業(yè)廠房將修繕一新。旅游小鎮(zhèn)面積將擴(kuò)大,，并將搖身一變?yōu)镮P文創(chuàng)產(chǎn)業(yè),、VR內(nèi)容等科技產(chǎn)業(yè)以及創(chuàng)客的進(jìn)駐地。

近日,，第一財經(jīng)記者跟隨中央企業(yè)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)專題采訪小組走訪時了解到,，“甘坑新鎮(zhèn)”是深圳龍崗區(qū)政府與華僑城集團(tuán)今年開始合作的一個城鎮(zhèn)化項目。

類似“甘坑新鎮(zhèn)”這樣的特色小鎮(zhèn)是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要路徑,，企業(yè)也正將目光投向了這一領(lǐng)域,，通過人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集和土地價值提升等渠道發(fā)展特色小鎮(zhèn),，參與新型城鎮(zhèn)化的開發(fā),。

　　文化新鎮(zhèn)將在全國各地落地開花

華僑城集團(tuán)公司成立于1985年，迄今為止有30多年的歷程,。發(fā)展到今日,，資產(chǎn)規(guī)模超過1500億元，年均銷售收入500億元,，成為了一個大型的企業(yè)集團(tuán),。

深圳華僑城股份有限公司總裁助理關(guān)山介紹：“其中，文化旅游業(yè)務(wù)是華僑城最具社會影響力的業(yè)務(wù),。從旅游業(yè)務(wù)目前的行業(yè)地位來看,，華僑城在全世界主題公園領(lǐng)域排名第4位，年接待游客3200萬人次,，累計接待游客量3.4億人次,。這個數(shù)字在亞洲排在第1位?！?/span>

文化旅游業(yè)務(wù)在華僑城有四個形態(tài)：其一是以錦繡中華,、世界之窗為代表的靜態(tài)微縮景觀主題公園，其二是以歡樂谷為代表的動態(tài)體驗式主題公園,，其三是以深圳東部華僑城為代表的休閑生態(tài)品牌,，同時還有以歡樂海岸為代表的都市娛樂目的地。

不過,，隨著華僑城轉(zhuǎn)型升級的加速,，其文化旅游業(yè)務(wù)形態(tài)種類將增加。自去年以來,，華僑城加快了轉(zhuǎn)型升級的力度,，在以“旅游+地產(chǎn)”模式拓展的過程中，發(fā)現(xiàn)文化旅游對郊區(qū)城鎮(zhèn)公共服務(wù)提升,、人口導(dǎo)入,、產(chǎn)業(yè)聚集和土地價值提升等方面有巨大的作用,，于是形成了更適合于新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的模式。

今年5月,，華僑城和龍崗區(qū)政府正式簽約,，總投資500億元創(chuàng)建“甘坑新鎮(zhèn)”，項目占地約12平方公里,，是龍崗區(qū)與華僑城集團(tuán)合作的第一個新型城鎮(zhèn)化項目,。其后，華僑城與龍崗區(qū)還簽約了“華僑城國際低碳示范城”項目,。

為什么華僑城從深圳的東部--龍崗開啟發(fā)展之路?一個原因是2005年之后,，文化產(chǎn)業(yè)成為深圳的一個新的支柱產(chǎn)業(yè),。同時,，深圳發(fā)展的中心也在轉(zhuǎn)移。2015年5月,，深圳通過了《深圳市實施東進(jìn)戰(zhàn)略行動方案(2016—2020年)》及相關(guān)配套方案,，確定了深圳今后的發(fā)展戰(zhàn)略是向東發(fā)展。

了解到,，華僑城也成立了一個文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作平臺——華僑城文化集團(tuán),，其中一個主要任務(wù)就是在全國打造文化新鎮(zhèn)。

未來,，華僑城文化集團(tuán)將以甘坑新鎮(zhèn)為基地,，與其他企業(yè)和機(jī)構(gòu)攜手打造5座以上年GDP超100億元(人民幣)的新型城鎮(zhèn)、1—2座年GDP超500億元和1000億元的城市級產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn),。

　 創(chuàng)新利用存量土地

那么,，在打造特色小鎮(zhèn)的過程中，如何把當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的存量土地發(fā)展起來?創(chuàng)新是必不可少的,。就以甘坑新鎮(zhèn)為例,，由于原有的土地屬于村集體所有，華僑城需要改變談判方式,，直接和村民談判,。

華僑城文化集團(tuán)總經(jīng)理胡梅林稱：“這個項目跟過去在市場上拿地不一樣，過去都是直接摘牌,，政府把一個清理好的土地給我們,。但這個是我們跟村民談，村民手上擁有集體用地,，包括原來面臨被淘汰的幾個工業(yè)村,。”

深圳的工業(yè)是從“三來一補(bǔ)”開始的,。過去,，由于這些企業(yè)需要的廠房面積大,，樓房都是整棟整棟地出租。但是好時光一去不復(fù)返,。近年來,，由于用工成本的大幅上漲，不少利潤微薄的企業(yè)搬離深圳,。此外,，技術(shù)型企業(yè)比例的加大也導(dǎo)致廠房不那么好租了。

胡梅林說：“當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)目前面臨的最大問題是租金只能租到30元左右,，所以根本就無法維系,，而且污染非常嚴(yán)重，但周邊的新興產(chǎn)業(yè)租金租到80元左右,，這個巨大空間迫使村民亟需轉(zhuǎn)型,。”

　　改變盈利結(jié)構(gòu)增加收入來源

甘坑新鎮(zhèn)的項目是通過政府與社會資本以PPP模式合作開發(fā),，大力發(fā)展新型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),，尤其是導(dǎo)入和培育具有高科技含量和高藝術(shù)水準(zhǔn)的原創(chuàng)文化內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，形成高端文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),，帶動“文化+”相關(guān)的科技,、旅游、商業(yè),、生態(tài),、農(nóng)業(yè)、教育,、家居等現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和快速發(fā)展,。

那么，這種PPP聚集資金的模式如何持續(xù)?中國社科院研究員郭昀認(rèn)為,，小鎮(zhèn)的收益來源和資金循環(huán)問題非常重要,。他說：“如果回收資金有障礙，那么這個小鎮(zhèn),，甚至后面將要開發(fā)的小鎮(zhèn)在延續(xù)上就會有一定的難度,。”

此前該小鎮(zhèn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式主要是靠租金,，例如旅游商業(yè)開發(fā),，主要是租給餐飲企業(yè)了，但是租金比較低,。而且餐飲的一個問題是工作日的晚上和周末游客特別多,，其他時候游客少，這就遇到了營收范圍的瓶頸問題,。

華僑城要做的第一件事情就是要改善它的經(jīng)營結(jié)構(gòu),，進(jìn)行整體策劃,。胡梅林說：“一個是擴(kuò)大它的面積，增加接待游客量,，另外是增加周一到周五的內(nèi)容,，未來想把它做成一個文化會展經(jīng)濟(jì)體，包括服裝,、珠寶,、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等。同時,，結(jié)合本土客家涼帽文化,，開發(fā)自有IP，并將VR產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,，實現(xiàn)產(chǎn)城游一體化,。”

挖掘古鎮(zhèn)本土文化元素,，開發(fā)以IP為主導(dǎo)的旅游和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)是華僑城文化新鎮(zhèn)有別于其它城鎮(zhèn)的模式,。胡梅林認(rèn)為,，基于建筑觀光的小鎮(zhèn)開發(fā)階段已經(jīng)過去,，未來將是文化現(xiàn)代化的IP開發(fā)運(yùn)營時代，只有IP才能將千年百年文化與當(dāng)代生活和審美建立連接,。從臺北故宮和北京故宮的文創(chuàng)開發(fā)經(jīng)驗看,，這個趨勢是非常明顯的。

他說：“無論是文化還是科技都已經(jīng)進(jìn)入到互動的階段,，純觀賞性的小鎮(zhèn)游必然將由互動性的文化活動和生活體驗性的小鎮(zhèn)生活模式所取代,。”