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設(shè)計(jì)變更包括的范圍為：更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高,、基線、位置和尺寸,；增減合同中約定的工程量,；改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序；其它有關(guān)工程變更需要的附加工作,；合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)生其他實(shí)質(zhì)性變更,。 一、根據(jù)發(fā)生原因的不同,，變更大致可以歸結(jié)為以下四類： ★1,、設(shè)計(jì)類 設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏修改,、政策變化,、技術(shù)規(guī)范修改、現(xiàn)場(chǎng)條件變化等,。 ★2,、現(xiàn)場(chǎng)施工類 施工工藝?yán)щy、施工進(jìn)度要求,、材料采購(gòu)供給困難或找不到所需要的合適材料,、裝修材料的定樣定板等。 ★3、營(yíng)銷類 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),、客戶需求,、定位及決策原因；主要指由于市場(chǎng)的變化,，對(duì)戶型,、建筑單體、公建配套等進(jìn)行的修改,，這一類變更在分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn),；由于決策的變更，帶來(lái)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)檔次要求的變化等等,。 ★4,、物業(yè)類 物業(yè)管理需求，如使用功能上不合理等,。 二,、變更流程管控：提出、歸口和審核 變更的提出一般有建設(shè)單位,、設(shè)計(jì)單位,、監(jiān)理單位和施工單位，客戶也有可能,，而建設(shè)單位內(nèi)部又有營(yíng)銷,、設(shè)計(jì)、采購(gòu),、成本,、工程、客服（或物業(yè)管理）等多個(gè)業(yè)務(wù)部門,，他們從各自的角度也都會(huì)對(duì)項(xiàng)目提出不同的變更需求,。 所以，針對(duì)所有的變更,，企業(yè)必須要有歸口管理部門,，并要有專人負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一編號(hào),、統(tǒng)一下發(fā)變更通知單至相關(guān)部門,，做好變更目錄、保證變更文檔的完整性,，并監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行落實(shí)（如圖紙標(biāo)注,、完成標(biāo)識(shí)等）。 建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審核制度,，短時(shí)間似乎降低了效率，但可以減少很多不必要的簽證,，更重要的是,，可以減少和杜絕由于變更隨意所造成的產(chǎn)品品質(zhì)變化及與交付標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn),。 特別需要關(guān)注的幾類變更：如影響外立面、景觀及公共部門裝修效果的設(shè)計(jì)變更,，就必須經(jīng)過(guò)總設(shè)計(jì)師（或總工程師）的審批,，以保證變更后的內(nèi)容與銷售合同交付標(biāo)準(zhǔn)相一致。 三,、設(shè)計(jì)變更的成本控制的四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制： ★1,、圖審 (1)兩步圖審：一是初步設(shè)計(jì)圖階段、二是施工圖階段,。 (2)內(nèi)外結(jié)合：內(nèi)部封閉式單專業(yè)圖審,、多專業(yè)交互圖審，外部專家審+施工單位審+監(jiān)理審+物業(yè)咨詢顧問(wèn)審,，以內(nèi)為主外為輔,。 (3)建立不同階段圖審的企業(yè)內(nèi)部圖審問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)集，作為審核參照,。 (4)特別強(qiáng)調(diào)總圖,、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計(jì)圖的分別和對(duì)應(yīng)圖審,。 與建筑單體相比,，室外環(huán)境的可變因素更多，室外景觀設(shè)計(jì)的要求和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)不同,、施工的季節(jié)不同,、樹(shù)形的不統(tǒng)一、種植后的養(yǎng)護(hù)不同,、施工隊(duì)伍水平不同等,，設(shè)計(jì)變更是難免的，這些變更都會(huì)直接影響建設(shè)成本,。 為此,，在室外管網(wǎng)開(kāi)始施工前，要對(duì)總圖,、小區(qū)豎向圖,、景觀設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面對(duì)應(yīng)檢查，根據(jù)單體與室外的標(biāo)高,、相對(duì)位置,，重新審視園區(qū)道路、景觀與單元入口,、人防出入口等之間的銜接,，各專業(yè)對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)拼對(duì)，爭(zhēng)取大部分問(wèn)題在這一階段的圖紙上解決，統(tǒng)一進(jìn)行變更,，以使道路,、景觀施工時(shí)盡可能避免現(xiàn)場(chǎng)變更與簽證。 ★2,、合同 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“漫長(zhǎng)”周期中,，變更的發(fā)生是不可避免的，發(fā)生變更以后,，第一時(shí)間要考慮的就是在“合同”中,，雙方對(duì)變更的發(fā)生是如何約定的！ 這個(gè)約定至關(guān)重要,，這個(gè)“約定”是使對(duì)變更進(jìn)行成本控制要把的最后一道關(guān),。 鑒于此，在合同簽署之時(shí),，就要對(duì)各種“可能”做好周全考慮,。 (1)首先，不要漏簽和重復(fù)簽,。 無(wú)論涉及的是合同條件還是合同內(nèi)容,，如果在實(shí)施過(guò)程中補(bǔ)簽，一定是被動(dòng)的,；不要重復(fù)簽，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的合同體系復(fù)雜而龐大,，有的合同的業(yè)務(wù)內(nèi)容或業(yè)務(wù)范圍就存在很大的交叉可能，提前注意劃清界限,。 由于前述兩個(gè)原因引起的“變更”而付出代價(jià)顯然是不值的。 所以要避免上述可能出現(xiàn)的兩個(gè)問(wèn)題,，企業(yè)可根據(jù)過(guò)往操盤經(jīng)驗(yàn)，逐步建立企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)的合同體系,。 (2)其次，針對(duì)專項(xiàng)工程的“設(shè)計(jì)+施工”的捆綁合同的變更條件的設(shè)置和說(shuō)明,。 比如幕墻、鋁合金門窗,、火災(zāi)報(bào)警,、樓宇智能化等工程,，由于此類工程專業(yè)集成度較高,，一般的開(kāi)發(fā)商很難對(duì)其設(shè)計(jì)或在其施工工程中對(duì)其實(shí)現(xiàn)專業(yè)的把控，常常出現(xiàn)前期一切推進(jìn)良好,，后期“被變更綁架”的尷尬窩火局面。 (3)第三,，關(guān)注實(shí)施周期較長(zhǎng)、產(chǎn)生變更可能性較大的合同的變更條件的設(shè)置和說(shuō)明,。 比如總包合同、設(shè)計(jì)合同等,?？偘贤瑢?shí)施周期很長(zhǎng)，不可避免的涉及大量變更,，對(duì)它的變更條件的進(jìn)行設(shè)置和說(shuō)明,，可以對(duì)變更的成本控制打好基礎(chǔ)；設(shè)計(jì)合同處于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施的前期,，不確定性很多，發(fā)生變更的可能很大,，全套初步設(shè)計(jì)甚至施工圖推翻重來(lái)的可能性很大,，例子也很多，對(duì)它的變更條件的設(shè)置和說(shuō)明同樣很重要,。 ★3,、確定樣板 (1)提前確定材料樣板及工程樣板，減少材料變化引起的價(jià)格重新確認(rèn),； (2)提早進(jìn)行工程標(biāo)準(zhǔn)層的施工,，對(duì)工程標(biāo)準(zhǔn)層做實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：當(dāng)單體主體封頂后，第一時(shí)間進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)層施工,；當(dāng)砌體,、開(kāi)關(guān)插座位置、給水表閥位置,、排水水管位,、暖氣片位置,、燃?xì)夤芗氨砦淮_定后，再組織設(shè)計(jì),、營(yíng)銷,、工程人員分別進(jìn)行樣板間評(píng)審。 設(shè)計(jì)人員對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體,，很直觀的對(duì)使用功能、合理性進(jìn)行評(píng)審,。營(yíng)銷人員針對(duì)實(shí)體與銷售交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審,。 工程人員對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行審評(píng),，以此作為工程質(zhì)量樣板。全部評(píng)審合格后,，由設(shè)計(jì)部門統(tǒng)一對(duì)提出的問(wèn)題和需要變更的內(nèi)容統(tǒng)一歸類并發(fā)變更,，這樣再開(kāi)始大面積的施工，幾乎就不存在由于設(shè)計(jì)變更引起的返工成本了,。 (3)提早進(jìn)行工程樣板房的施工,，這對(duì)于實(shí)施室內(nèi)精裝修的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤為重要，是減少后期變更,、實(shí)現(xiàn)成本控制的有效途徑和方法。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展,、客戶的成熟和需求標(biāo)準(zhǔn)的提高，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都或多或少的接觸到室內(nèi)精裝修,。 由于精裝修涉及的部品更細(xì)，銜接口子更多,，管理流程更復(fù)雜,，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果的不確定性更大,，投入成本更大，后期出現(xiàn)各種問(wèn)題的可能性更大,。 所以，提早進(jìn)行工程樣板房的施工,，幾乎是不可省略的重要一步,，為客戶展示效果只是它重要職能的一方面,，對(duì)成本控制部門來(lái)說(shuō)。 更重要的是,，與設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部,、工程部聯(lián)動(dòng)，及時(shí)清理樣板房的各類成本,，尋找對(duì)應(yīng)效果的性價(jià)比更高的理想替代品,，分析總結(jié)裝修實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問(wèn)題,。 防患于未然，為精裝修工程招投標(biāo)和后期大面積鋪開(kāi)實(shí)施打下良好的基礎(chǔ),，才是此階段變更成本控制的關(guān)鍵。 ★4,、變更結(jié)算 為了保障變更及時(shí)得到處理和結(jié)算,，萬(wàn)科確定了變更結(jié)算的三大原則。 (1)時(shí)間限制：對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其結(jié)算實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制,，禁止事后補(bǔ)辦。 (2)一單一算：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單,，且對(duì)應(yīng)一個(gè)工程合同,。 (3)一月一清：每月10日前，成本部現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)師,、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證,，核清造價(jià)并簽字確認(rèn),，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。 (4)完工確認(rèn)：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后,，工程部現(xiàn)場(chǎng)工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn),，如屬隱蔽工程,，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn),。 通過(guò)上述四個(gè)原則,，可以確保變更信息獲取的及時(shí)性及真實(shí)性，保障了對(duì)變更的可知,，并要求對(duì)于每一單的變更都要在估價(jià)之后才能執(zhí)行，每月定期清理,，嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦，有力加強(qiáng)了對(duì)變更的現(xiàn)場(chǎng)管控,。 四,、變更的執(zhí)行和保證 設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行控制是成本控制的重要環(huán)節(jié),，設(shè)計(jì)變更提出是合理的，又經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格的審核流程,，可如果沒(méi)有很好的執(zhí)行，也會(huì)前功盡棄,。 為此，需要對(duì)變更的執(zhí)行提供有效的管控和保證,，除了在管理制度上,、職責(zé)劃分明確規(guī)定外,，設(shè)計(jì)部門將變更指令下發(fā)到相關(guān)部門之后,，強(qiáng)制要求各部門,。 特別是項(xiàng)目一線的專業(yè)工程師要將設(shè)計(jì)變更單內(nèi)容在第一時(shí)間內(nèi)標(biāo)注到相應(yīng)施工圖紙上,，或?qū)D紙進(jìn)行描改，如果內(nèi)容太多可以索引的方式注明,。 這一強(qiáng)制要求的好處很多： ●(1)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容的理解和記憶,，眼過(guò)千遍不如手過(guò)一遍。 ●(2)強(qiáng)制使現(xiàn)場(chǎng)的專業(yè)的工師對(duì)設(shè)計(jì)變更和原施工照?qǐng)D紙進(jìn)行對(duì)照,，對(duì)變更部位進(jìn)行審核,，即變什么？不變什么,？怎么變,？現(xiàn)在是否已施工？ ●(3)管過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的人都知道,，設(shè)計(jì)變更拿到手看過(guò)后就會(huì)放進(jìn)檔案盒或抽屜里保存,，平時(shí)再看的機(jī)會(huì)不是很大,，而施工圖紙則是需要經(jīng)常翻看的,。 如果我們把變更標(biāo)識(shí)在施工圖上,，那么專業(yè)工程師平時(shí)任何時(shí)候翻看施工圖紙,，想不看到那些設(shè)計(jì)變更都不行,，從而解決因遺忘而漏掉變更的執(zhí)行問(wèn)題,。 ●(4)最重要的一點(diǎn),，標(biāo)注了設(shè)計(jì)變更的施工圖紙是工程竣工圖紙審核的最直接依據(jù),。 工程項(xiàng)目竣工交付后,，施工單位要繪制工程竣工圖,，即將施工過(guò)程中的真實(shí)情況反映在施工圖上，經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位和甲方的審核就成為工程的真實(shí)檔案，如果沒(méi)有進(jìn)行日常的標(biāo)注,，那工程結(jié)束時(shí)，就需要把所有的設(shè)計(jì)變更拿出來(lái),，逐份對(duì)照審核,。 而如果我們?cè)趯?shí)施過(guò)程中就已經(jīng)把各條設(shè)計(jì)變更在施工圖紙上做過(guò)對(duì)應(yīng)標(biāo)識(shí)，那么這項(xiàng)工作就變得很容易了,，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師手里那份已經(jīng)標(biāo)識(shí)了設(shè)計(jì)變更的施工圖紙就是現(xiàn)成的“竣工圖模板”,。 ●(5)變更的確認(rèn)及格式要求 萬(wàn)科要求設(shè)計(jì)變更一定要設(shè)計(jì)單位的簽字,、蓋章,，或者公司有關(guān)職能部門（設(shè)計(jì)部、工程管理部）代簽,。 并且,，所有設(shè)計(jì)變更必須使用萬(wàn)科公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)表格，并明確內(nèi)容以下：編號(hào),、工程名稱,、發(fā)生的時(shí)間、發(fā)生的部位或范圍、變更的內(nèi)容做法及原因說(shuō)明,、增加的工程量,、減少的工程量、相關(guān)圖紙說(shuō)明,。 所有設(shè)計(jì)變更只有加蓋公司公章才能生效，承包單位也應(yīng)加蓋公章,。 此外，健全的制度,、高度的責(zé)任心,、強(qiáng)有力的執(zhí)行力、合理的計(jì)劃和時(shí)間的安排才是對(duì)變更進(jìn)行有效的成本控制的更有力保證,。 五,、變更控制目標(biāo)及考核 對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，變更管理防范比管控更重要,，因此做好變更限額控制非常有必要,，標(biāo)桿企業(yè)一般會(huì)規(guī)定單份合同的變更累計(jì)總金額不超過(guò)合同總價(jià)的10%,。 如變更申報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)變更金額超過(guò)10%則需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，審批流程更長(zhǎng),，高層能及時(shí)洞悉風(fēng)險(xiǎn)，從而有效避免因大量小額變更而產(chǎn)生的變更黑洞。 與此同時(shí),，標(biāo)桿企業(yè)大多會(huì)以工程變更率（當(dāng)年的工程變更導(dǎo)致成本增加的金額/當(dāng)年建安投資金額）作為衡量成本控制執(zhí)行措施的依據(jù),，并依此進(jìn)行考核,，能有效地從績(jī)效牽引上控制成本變更,。 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng),，版權(quán)歸作者所有。 |
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來(lái)自： 江山BQ > 《建設(shè)工程》
