隨著地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，并且逐漸走向規(guī)范化,，市場上房地產(chǎn)企業(yè)眾多,，國營和民營交叉關聯(lián)，造成了地產(chǎn)行業(yè)間激烈的競爭,，地產(chǎn)企業(yè)在這樣的競爭條件下,，要想取得好的成績，打敗競爭對手,、贏得市場空間,，一方面靠自身優(yōu)勢尋求市場和項目，不斷開發(fā)適合企業(yè)發(fā)展的新項目，建設符合市場需要的新房源,；另一方面就是在內(nèi)部實行精細化管理,，縮小核算單元，通過內(nèi)部成本核算,，加大內(nèi)部預算供給,，對企業(yè)進行嚴格管理，向管理要效益,，只有這樣,，房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗。

針對以上情況,，本文將從一下幾方面進行探討如何控制成本,。

合理設計，把控全局

1.積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法,，招標階段優(yōu)選出高水平,、善溝通的設計單位。

2.盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大,，一般只占建安成本的1.5%-3%,，但對工程造價的影響可達75%以上，所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜,。合理科學的設計,，可降低工程造價10%左右。但在工程設計中不少設計人員重技術(shù),、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準,，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少,，從根本上影響了項目成本的有效控制。因此,，甲方必須在設計任務書或投資估算上規(guī)定設計限額（造價,、主材消耗指標，如每平米鋼筋,、混凝土用量等）,，并和設計費掛鉤，同時盡可能實行設計監(jiān)理制度,，建立獎懲考核激勵機制,，加強設計階段的成本控制?？朔欠N只顧畫圖,、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”,。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標和同地區(qū)其他樓盤的經(jīng)驗數(shù)據(jù),，進行科學分析,、比較，優(yōu)化設計,，降低工程造價,。

2.工程設計階段是能動控制造價的最佳切入點，把控各個專業(yè)圖紙的節(jié)點,，減少后期變更簽證,，也有利于減少工期、節(jié)約成本,。設計人員應深入施工現(xiàn)場,，同經(jīng)濟人員一同跟蹤，對設計的具體施工,，當發(fā)現(xiàn)設計與實際有差別,，材料可以代用時，要及時征得監(jiān)理人員同意進行更改,，并由經(jīng)濟人員檢查實際費用的增減,，控制在投資范圍內(nèi)。

3.建全專業(yè)設計人員經(jīng)濟責任制,，實行節(jié)約提獎的政策,。按照投資概算、預算和結(jié)算的不同階段,，將投資按專業(yè)分配,，控制落實專業(yè)經(jīng)濟責任制。

加強合同管理

1. 固定總價合同有利于甲方規(guī)避風險,、控制投資,，結(jié)算以固定總價加過程中的變更簽證及政府政策調(diào)整；施工前提認真核對個專業(yè)圖紙,，減少后期簽證變更,；

2.根據(jù)長期經(jīng)驗制定一套合同范本，有利于統(tǒng)一,、規(guī)范控制,；建立以合同管理為核心的管理機制，理順各方關系,，形成有機運行體系,。抓好合同臺賬管理工作，合同臺賬管理,，是合同管理中一項重要工作,，既是合同履行的依據(jù)，又是合同履行的記錄；

3.抓好變更和索賠工作,，索賠是合同管理的繼續(xù),，是項目施工過程中不可避免的，是業(yè)主與承包商之間承擔工程風險比例的合理再分配,，更能體現(xiàn)合同的公平合理性,。工程變更和索賠是項目合同管理的一項重要工作，貫穿于合同履行的全過程,，有嚴格的程序規(guī)定和時效要求,，需要詳細完整的證明資料，而且它與項目管理的其它方面有密切聯(lián)系,，涉及到技術(shù),、施工、質(zhì)量,、安全環(huán)保水保,、材料設備供應、合同管理,、公共關系等各個方面,。為此必須提高變更和索賠的預見性、計劃性,，加強變更和索賠的系統(tǒng)性,、規(guī)范性、及時性,，提高項目經(jīng)理部各單位工作人員的變更和索賠意識,，增強變更和索賠工作責任感，明確各單位的變更和索賠職責,，把工作落實到施工的全過程,。

降低材料成本

1.作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品是建筑物,，從產(chǎn)品成本構(gòu)成來說，材料成本占整個工程成本的比重最大,，一般可達70％左右,，而且有較大的節(jié)約潛力。規(guī)模越大的地產(chǎn)公司越有優(yōu)勢,，在質(zhì)量有保證的前提下以長期大規(guī)模合作拉低材料價格,；也可與其他兄弟企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部聯(lián)盟。

2.一般房地產(chǎn)企業(yè)會實行多專業(yè)分包,，雖然不利于施工管理,，但是卻有利于控制成本，例如門窗、外墻涂料,，防水等分包給專業(yè)的公司,。例如通過集采價有效的控制材料價格，工程量按雙方協(xié)商制定的規(guī)則計算,。因此,，材料成本的節(jié)約，是降低工程成本的關鍵,。

完善總價合同

1.固定總價合同的價格計算是以圖紙及規(guī)定,、規(guī)范為基礎，承發(fā)包雙方就施工項目協(xié)商一個固定的總價,，由承包方一筆包死,，不能變化。采用這種合同,，合同總價只有在設計和工程范圍有所變更的情況下才能隨之做相應的變更,，除此之外，合同總價是不能變動的,。因此,，作為合同價格計算依據(jù)的圖紙及規(guī)定、規(guī)范應對工程作出詳盡的描述,，一般在施工圖設計階段,，施工詳圖己完成的情況下。采用固定總價合同,。但現(xiàn)實中有很多開發(fā)商為了趕時間,，在沒有完善的圖紙的情況下就進行虛擬招標，在中標后需要簽訂總價合同,。

2.工程中標后到簽合同前,，按確定圖紙建立模型計算工程量，與施工單位確定圖紙所有的工程量,，不至于后期結(jié)算時圖紙工程量出現(xiàn)較大的誤差,，也可提前查找出個專業(yè)的矛盾，修改完善設計,；就如現(xiàn)在進行的某項目,，經(jīng)過跟蹤審計建模，跟施工單位進行核對,，對過程中出現(xiàn)的圖紙不完善,、招標清單中的漏項以及爭議問題，提前解決減少后期的簽證變更及糾紛,，有利于全過程施工控制,。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來快速發(fā)展,，有著資金投入多、專業(yè)性強,、建設周期長,、受市場和政策影響比較大的特點。目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制存在著意識不強,，體系不完善等現(xiàn)狀,。房地產(chǎn)企業(yè)應從長遠考慮，改進落后的成本管理觀念,，建立合理的內(nèi)部成本管理制度,，培養(yǎng)優(yōu)秀的企業(yè)成本管理人員，創(chuàng)新成本管理手段,，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對成本的有效控制,，使得企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。

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