隨著各大城市越來(lái)越多的成熟小區(qū)涌現(xiàn),，開發(fā)商,、物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)權(quán)模糊、利益沖突等各種矛盾日益明顯,，成立業(yè)主委員會(huì)的呼聲也日益高漲,，盡管各地先后出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，但業(yè)主委員會(huì)作為新型的自治組織的困局仍待破解

　　文｜《小康》記者 劉建華廣州報(bào)道

　　2015年12月3日下午,，廣州（樓盤）廣地花園熱心業(yè)主將厚厚一沓業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)的簽名表,，遞交到廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)政府民政辦工作人員的手中,。看似簡(jiǎn)單平常的一步,，但廣地花園的業(yè)主們卻整整“籌備”了8年,。

　　在廣地花園的業(yè)主們看來(lái)，政府接收到了材料,，真正的“業(yè)主委員會(huì)”將逐步依法成立，標(biāo)志著該小區(qū)十幾年來(lái)懸而未決的業(yè)主自治組織成立程序,，邁出了關(guān)鍵性的一步,。

　　近年來(lái)，隨著各大城市越來(lái)越多的成熟小區(qū)涌現(xiàn),，開發(fā)商,、物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)權(quán)模糊、利益沖突等各種矛盾日益明顯,，成立業(yè)主委員會(huì)的呼聲也日益高漲,。盡管各地先后出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，廣州也曾在2009年9月和2004年3月頒布有關(guān)成立業(yè)委會(huì)的執(zhí)行辦法和法規(guī),，但業(yè)主,、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司之間的暴力沖突仍常見報(bào)端,，業(yè)主委員會(huì)作為新型的自治組織,，面臨著社區(qū)公共事務(wù)管理中的諸多問題，仍待破解,。

　　業(yè)委會(huì)道路曲折

　　2015年12月9日,，廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)廣地花園業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)籌備事宜再度傳來(lái)好消息，廣地花園社區(qū)居委會(huì)正式在小區(qū)內(nèi)貼出《關(guān)于組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的公告》,，公告正式同意熱心業(yè)主代表提交的籌備成立業(yè)主大會(huì)的要求,，并就籌備組代表?xiàng)l件、報(bào)名方法和時(shí)間,，以及籌備組產(chǎn)生方式進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明,。

　　《公告》規(guī)定，廣地花園首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表7人,、物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成,。籌備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名,經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生,。而7名籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生,，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,，可以憑抽簽確定排名順序,。業(yè)主代表候選人應(yīng)當(dāng)填寫《籌備組業(yè)主代表候選人登記表》,，并提供《推薦業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其成為業(yè)主代表候選人的業(yè)主的有效房產(chǎn)證及身份證（復(fù)印件）,，交到廣地花園社區(qū)居委會(huì),。業(yè)主為法定代表人的，還須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）及單位出具的書面委托書（原件）和代理人身份證明（復(fù)印件）,。

　　這個(gè)消息對(duì)于長(zhǎng)期致力于廣地花園業(yè)主自治的黃澤龍,、張卿萌、任磊,、李林等業(yè)主代表來(lái)說(shuō),，終于看到了勝利的曙光。

　　早在2004年,，廣地花園的業(yè)主認(rèn)為,，2003年4月獲得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)組建的業(yè)主委員會(huì)成立籌備小組無(wú)為且與物業(yè)管理公司聯(lián)盟損害業(yè)主權(quán)益，部分業(yè)主因拒交物業(yè)管理費(fèi),，而遭到物管公司停水停電,，已入住的73棟樓房365位業(yè)主自發(fā)形成第二屆業(yè)主委員會(huì)籌備小組，各業(yè)主委托本棟樓長(zhǎng)參加業(yè)主大會(huì),，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，后因受到干擾，重選沒有下文,。

　　2007年5月的一個(gè)周日上午,，在鑼鼓聲和業(yè)主的掌聲中，廣地花園業(yè)主委員會(huì)籌備小組正式掛牌成立,。番禺區(qū)南村鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都出席了掛牌儀式,，“2007年5月，廣地花園曾有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)籌備小組掛牌成立,，其辦公室至今仍在廣地花園內(nèi),，但‘由于種種原因’，該籌備小組至今仍然無(wú)法完成籌備工作,?！睒I(yè)主張先生對(duì)《小康》記者說(shuō)，所謂“種種原因”實(shí)際上就是現(xiàn)在所謂的“籌備小組”和物業(yè)管理公司使用各種手段阻撓新業(yè)委會(huì)的誕生,。

　　《公告》顯示,，組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組報(bào)名時(shí)間為2015年12月10日至31日（周一至周五上午8:30-12:00,下午2:30-5:30）。黃澤龍說(shuō),，盡管廣地花園成立業(yè)委會(huì)的道路還會(huì)很坎坷,，但畢竟走出了關(guān)鍵性的一步，“很多小區(qū)連向政府部門遞交材料都沒能成功”,。

　　維權(quán)聲音四起

　　就在廣地花園組建業(yè)主委員會(huì)走出“關(guān)鍵性”一步的同一天,，廣州市花都區(qū)富力地產(chǎn)金港城小區(qū)停車場(chǎng)主要出入口被上百位業(yè)主圍得水泄不通,因抗議小區(qū)物管天力公司單方面上漲小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，拒交停車費(fèi)的業(yè)主索性用私家車堵住了停車場(chǎng)的出入口，導(dǎo)致交通癱瘓,。業(yè)主要求天力公司說(shuō)明漲價(jià)理由,，并重新征求業(yè)主意見。但天力物管公司負(fù)責(zé)人則表示,，車庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于富力地產(chǎn)公司所有,，“省發(fā)改委有文,市場(chǎng)調(diào)價(jià)無(wú)需征求業(yè)主同意”。

　　事實(shí)上,，自從廣東省發(fā)改委于2015年8月15日下發(fā)“粵發(fā)改價(jià)格【2015】483號(hào)文”《關(guān)于開放住宅小區(qū),、商業(yè)配套、露天停車場(chǎng)停車保管服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問題的通知》后,，廣州多個(gè)小區(qū)發(fā)生過業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突。

　　物業(yè)公司根據(jù)“483號(hào)文”即“住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)費(fèi)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的原則”將停車費(fèi)提高若干,，而業(yè)主認(rèn)為沒有征得業(yè)主的同意,，物管擅自提價(jià)。

　　《小康》記者在廣州知名大型小區(qū)麗江花園了解到,，2015年8月下旬,，廣東省發(fā)改委剛剛公布實(shí)施483號(hào)文不久，物管公司就單方面通知從9月1日開始,，強(qiáng)行取消了所有地面月保車位,。業(yè)主180元/月的月租停車卡將取消，全部變成儲(chǔ)值卡,，每次進(jìn)出扣費(fèi),。物管公司稱此舉將有效改善停車位緊張的局面，而受訪的大部分業(yè)主則表示,，物管公司實(shí)際上是變相提高停車費(fèi),。“通過這幾個(gè)月產(chǎn)生的停車費(fèi)用來(lái)看,，我每個(gè)月要多付出一百多元停車費(fèi),，而之前的停車費(fèi)只需180元，每天進(jìn)出不限次數(shù),?！?/p>

　　“物業(yè)管理費(fèi)一直穩(wěn)居廣州前列，但管理質(zhì)量卻逐年下降,?！痹邴惤▓@住了11年的業(yè)主陳芹對(duì)記者說(shuō)，他家的管理費(fèi)從最初的270多元/月快到了現(xiàn)在的400多元,，而樓道衛(wèi)生卻越搞越差,，小區(qū)內(nèi)停車越來(lái)越亂,，車身亂劃了也沒人管，投訴也沒有用,?！霸?jīng)著名的模范小區(qū)成了垃圾小區(qū)?！标惽圻€說(shuō),，物業(yè)公司把原來(lái)小區(qū)內(nèi)十幾家地產(chǎn)中介全部逼走了，而由既沒經(jīng)驗(yàn)也不專業(yè)的物管公司壟斷了小區(qū)內(nèi)的二手房交易,，導(dǎo)致待售房屋既賣不出去,，也賣不出好價(jià)錢。

　　麗江花園的保安告訴記者,，現(xiàn)在所有的保安都成了中介的業(yè)務(wù)員,，而且還有任務(wù)。現(xiàn)在人員工資上漲,，保安和清潔工人數(shù)都大大縮減,，質(zhì)量下降在所難免。而物業(yè)公司則表示,，管理費(fèi)十幾年沒有變過,，還想保持原來(lái)的服務(wù)質(zhì)量，難,。對(duì)此,，陳芹說(shuō)，雖然物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)沒有變,，但是公攤費(fèi)用逐年增加,，也是變相提價(jià)。

　　同在番禺的另一知名小區(qū)祈福新村位于廣州市番禺區(qū)市廣路,，是一個(gè)擁有10余萬(wàn)業(yè)主的大型平民社區(qū),，業(yè)主劉先生稱，業(yè)委會(huì)由物業(yè)公司控制,，物業(yè)管理費(fèi)2011年和2014年連續(xù)漲價(jià),。

　　2015年12月初，富力地產(chǎn)公司旗下在廣州市的數(shù)個(gè)樓盤,，包括天河區(qū)天禧花園,、荔灣區(qū)唐寧等小區(qū)在內(nèi)的近百名業(yè)主，集體到政府部門表達(dá)訴求,。這些富力旗下樓盤都是于近日陷入了取消月保,、大幅上漲臨停費(fèi)的風(fēng)波，物業(yè)管理公司均為天力物業(yè),，此舉被業(yè)主直斥為“強(qiáng)行推銷車位”,。在小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的操控下,，業(yè)主成了待宰羔羊，形如一盤散沙的業(yè)主迫切希望成立業(yè)主委員會(huì),。

　　廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧說(shuō),，廣地花園的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其他小區(qū)具有積極的影響作用，成立業(yè)委會(huì)能有效管理業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)和保障公共利益,。

　　自治難題何時(shí)解

　　1991年3月22日19點(diǎn)30分,，在深圳（樓盤）萬(wàn)科天景花園，中國(guó)第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)宣告正式成立,。包括王石在內(nèi)的萬(wàn)科高管,，與第一屆15位業(yè)委會(huì)委員，對(duì)業(yè)委會(huì)的章程,、用電,、水使用及費(fèi)用情況、增設(shè)休閑椅和果皮箱,、管理費(fèi)構(gòu)成等問題進(jìn)行了討論,，并就議案形成了決議。

　　萬(wàn)科天景花園業(yè)委會(huì)宣布成立一個(gè)月后,，第二次會(huì)議通過了《天景花園業(yè)主委員會(huì)章程》,，選舉產(chǎn)生了會(huì)長(zhǎng),、副會(huì)長(zhǎng),。由于電費(fèi)問題圓滿解決，業(yè)委會(huì)這種社區(qū)組織模式也獲得了業(yè)主認(rèn)可,。而成立業(yè)委會(huì)之后的一次物業(yè)漲價(jià),，卻又促動(dòng)了深圳物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施。

　　1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂,，2009年9月3日 《廣州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定（征求意見稿）》出臺(tái),，2014年3月13日《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》（廣州市人民政府令[2014]第100號(hào)）經(jīng)2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予以公布,，自2014年5月1日起施行,。三份文件都對(duì)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生、權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了明確的闡述,。

　　但多份文件并沒能保證各小區(qū)業(yè)委會(huì)的順利組建,，反而不斷曝出物管公司與小區(qū)業(yè)主的沖突新聞。據(jù)廣東地方媒體報(bào)道,，廣州全市成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例不到30%,，在業(yè)委會(huì)成立方面做得比較好的是上海（樓盤），“成立的比例達(dá)到80%”,。北京（樓盤）,、深圳,、杭州（樓盤）等城市，大部分地區(qū)成立業(yè)委會(huì)的比例在10%到30%之間,。

　　而要順利組成業(yè)主委員會(huì)首先要與物業(yè)管理公司和現(xiàn)有的“業(yè)委會(huì)”博弈,，事實(shí)上，大部分都因缺少有效的組織,、勢(shì)單力薄等因素而夭折,。2015年4月份，祈福新村業(yè)委會(huì)換屆選舉,，選舉還沒正式開始,，選票爭(zhēng)奪戰(zhàn)就已進(jìn)入白日化狀態(tài)，各方是想盡辦法,，不擇手段,。

　　“自4月初，在接送小孩放學(xué),、看病甚至是在家中都會(huì)接到現(xiàn)任物管公司人員的‘拉票’要求,要求他們?cè)凇耙讶Χㄟx項(xiàng)”的投票表格上簽名,，所投票事項(xiàng)則是業(yè)委會(huì)成員選舉和是否繼續(xù)選擇現(xiàn)有物管公司等?！睒I(yè)主劉先生對(duì)記者說(shuō),，祈福新村內(nèi)設(shè)有祈福英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、祈福新村學(xué)校,、半山幼兒園等多家祈福集團(tuán)下屬教育機(jī)構(gòu),，業(yè)主的子女們大多就近就讀于這些學(xué)校。小區(qū)里還設(shè)有祈福醫(yī)院,，業(yè)主一般都在這個(gè)醫(yī)院看病,，然而，無(wú)論是接送小孩上學(xué)還是看病,，老師和醫(yī)生都會(huì)游說(shuō)業(yè)主在他們提供的選票上簽字,。祈福集團(tuán)回應(yīng)記者稱，從未安排屬下員工向業(yè)主拉票,可能是部分員工出于自身利益考慮自發(fā)去拉票,，才造成誤會(huì),。

　　研究中國(guó)社區(qū)發(fā)展?fàn)顟B(tài)多年的中國(guó)人民大學(xué)教授陳幽泓說(shuō)，目前,，在占據(jù)城市面積一半左右的居住小區(qū)內(nèi),，業(yè)主組織仍處在體制的邊緣，其法律地位和組織特征不是很清楚,，共有區(qū)域的法律確權(quán)也相對(duì)模糊,。在很多小區(qū)，物業(yè)公司已經(jīng)架空了業(yè)主的所有權(quán)。

　　廣州市天河區(qū)一位官員稱,，一般大型的住宅小區(qū),，業(yè)主委員會(huì)很難依靠業(yè)主投票的方式建立。因?yàn)殚_發(fā)商及其合作的物管公司有許多利益在里面,，表面上不會(huì)公然反對(duì)業(yè)委會(huì)成立,，但是業(yè)委會(huì)一旦選舉產(chǎn)生，就意味著業(yè)主可以集體決定罷免物管公司,，甚至更改小區(qū)名稱,。目前廣州已經(jīng)建立起業(yè)主委員會(huì)的樓盤，多數(shù)是沒有什么“油水”的獨(dú)棟小區(qū),、老房子,，沒有那么多的商鋪、會(huì)所,、停車位,，甚至沒有開發(fā)商。

　　陳幽泓表示,，在中國(guó),，物權(quán)的突變式變革，造成了小區(qū)管理制度的缺位和斷層,。物權(quán)所有人在自治意識(shí)尚不成熟時(shí),，就已經(jīng)肩負(fù)起維護(hù)小區(qū)共有權(quán)利的責(zé)任。這是政府大跨度改革的一種冒進(jìn),。

　　在業(yè)主現(xiàn)有的意識(shí)和能力下,，業(yè)主的組織很容易呈現(xiàn)一種循環(huán)的狀態(tài)：當(dāng)外部勢(shì)力入侵，到了一定程度,，大家開始組織對(duì)抗,，就有了業(yè)委會(huì),，發(fā)展商就不太敢侵權(quán),。業(yè)主一看發(fā)展商不再來(lái)了，就容易鳥飛獸散,，周而復(fù)始,。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確業(yè)委會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督,，定期會(huì)議定期換屆選舉,。但是現(xiàn)狀不容樂觀，大多數(shù)業(yè)主組織都遇到了可持續(xù)發(fā)展的瓶頸,，定期選舉無(wú)法實(shí)現(xiàn),，業(yè)主熱情不高，參與者后繼無(wú)人,。

　　廣州番禺區(qū)廣地花園雖然已啟動(dòng)組建業(yè)主委員會(huì)程序,，但業(yè)主們深知,，前面的道路并不會(huì)很平坦。 想了解更多精彩文章,，點(diǎn)擊中國(guó)著名財(cái)經(jīng)公眾號(hào)