一,、小區(qū)成“廣告戰(zhàn)場(chǎng)”，收益卻是筆“糊涂賬” 居民住宅小區(qū)以其超高的人員密集性,，越來越受到廣告商的青睞,。尤其是諸多中高檔小區(qū)，電梯,路燈桿,、燈箱,、墻壁、樓層牌,、停車場(chǎng)入口等各處,，花樣繁多的廣告你方唱罷我登場(chǎng)，毫不夸張的說,，小區(qū)已經(jīng)成為商家的廣告戰(zhàn)場(chǎng),。但是，對(duì)于這些鋪天蓋地的廣告是如何進(jìn)來的,，廣告費(fèi)究竟有多少,，得來的錢都去了哪，擾民廣告如何清出小區(qū)這些問題,，恐怕少有業(yè)主知情,。另外,，業(yè)主更關(guān)心的是對(duì)于這些使用公共區(qū)域做廣告的收益到底該歸誰,？但面對(duì)這筆動(dòng)輒數(shù)十萬上百萬元,，但來有蹤去無影的收支糊涂賬,，業(yè)主想要知情都很困難，想要沖抵物業(yè)費(fèi),，甚至分一杯羹更是無從談起,。 二,、公共區(qū)域做廣告，收益到底該歸誰 那么,，公共區(qū)域的廣告收益,，到底應(yīng)該歸誰呢,？依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條,，利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。另外,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定,，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù),。因此，共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益,，應(yīng)屬全體業(yè)主所有,，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)業(yè)主的共益支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)管理的,，可以享有一定比例的收益,。 由此可見，對(duì)于小區(qū)公共區(qū)域做廣告得來的收益,，確定無疑是屬于全體業(yè)主所有的,，但同時(shí)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲取上述收益時(shí)做出的貢獻(xiàn)，可以適當(dāng)?shù)南碛幸欢ū壤氖找?，?strong>除去物管公司為設(shè)置,、維護(hù)廣告投入的必要成本和相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用外，其他部分應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有,。 三,、廣告收益如何使用,，如何分 實(shí)踐中，有不少?gòu)V告是廣告商直接與開發(fā)商簽訂的廣告合同,，廣告費(fèi)用交給了開發(fā)商,，另有一部分廣告是物業(yè)公司與商家簽訂，收入一般歸物業(yè)公司掌握,，部分物業(yè)公司甚至將此部分收入作為自己公司的利潤(rùn)處理,。但無論上述哪種情況，都很難做到對(duì)業(yè)主賬目,、收支公開,，業(yè)主對(duì)其收入及支配很難做到知情,。面對(duì)這些來源及接洽渠道復(fù)雜的廣告收益，業(yè)主如何做到有效監(jiān)督,？先看一個(gè)案例： 案例A：某小區(qū)業(yè)委會(huì)訴物業(yè)公司公共收益返還案 2002年11月25日開始,，某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2007年12月22日,，該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立,，并在相關(guān)部門進(jìn)行了備案。2008年6月21日,，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議,，致函物業(yè)公司明確與其終止物業(yè)管理服務(wù)合同。后雙方辦理交接手續(xù),，由物業(yè)公司將相應(yīng)財(cái)物,、款項(xiàng)等移交給業(yè)委會(huì)。 業(yè)委會(huì)認(rèn)為雙方的移交清單沒有囊括物業(yè)公司在2004年至2007年間對(duì)小區(qū)共有部分收益的廣告,、經(jīng)營(yíng)等收益,，故訴至法院，要求物業(yè)公司返還在2004年至2007年間收取了小區(qū)共有部分收入600萬元,。 被告某物業(yè)公司辯稱： 2004年至2007年的共有部分收益的分割應(yīng)當(dāng)為收入的純利潤(rùn)部分,，但我公司在上述期間不存在可分配利潤(rùn)，故即使業(yè)委會(huì)有權(quán)主張?jiān)摬糠质找?，也因無利潤(rùn)可分,，而不能得到法院支持。 法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額,。經(jīng)查詢相關(guān)報(bào)表，上述期間的總收益為400萬元,。因雙方對(duì)收益如何分配并未作出約定,，故根據(jù)公平原則的要求，同時(shí)考慮到原被告雙方自行協(xié)商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案,，即業(yè)主得七成,，物管企業(yè)得三成的約定精神，法院認(rèn)為本案對(duì)共有部分收益分配的比例,，確定為業(yè)委會(huì)得70%,、物業(yè)公司得30%較為合理。 一審宣判后,，雙方當(dāng)事人在法定期限內(nèi)均未提出上訴,，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。 【律師說法】 通過上述案例,，應(yīng)明確以下幾個(gè)問題： 一,、小區(qū)投廣告,，應(yīng)當(dāng)誰同意？ 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司執(zhí)行具體事務(wù),。在小區(qū)里發(fā)布商業(yè)廣告,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)委會(huì)或物管企業(yè)的同意。 二、物業(yè)公司想“私吞”,，單個(gè)業(yè)主有權(quán)起訴嗎,？ 小區(qū)共有部分之收益都應(yīng)明確歸屬于全體業(yè)主共同共有。當(dāng)全體業(yè)主的合法權(quán)益受到侵犯時(shí),，業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，其有權(quán)為全體業(yè)主主張權(quán)利。 此處應(yīng)特別注意的一點(diǎn)是,，單個(gè)業(yè)主是否可就小區(qū)公共部分相應(yīng)收益向物業(yè)公司主張權(quán)利,？一般認(rèn)為，單個(gè)的業(yè)主就其私權(quán)利損失在訴訟時(shí)效期間內(nèi)可以向人民法院提起相關(guān)訴訟,，但相對(duì)主張全體業(yè)主共有部分收益的訴請(qǐng),，單個(gè)業(yè)主難以提出主張，法律法規(guī)對(duì)此也未有詳細(xì)可操作的規(guī)定,。小區(qū)共有部分之收益都應(yīng)明確歸屬于全體業(yè)主共同共有,，當(dāng)全體業(yè)主的合法權(quán)益受到侵犯時(shí)，業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，其有權(quán)為全體業(yè)主主張權(quán)利,，而不能采取個(gè)別業(yè)主分別主張的解決方式。 三、廣告收益多,，如何談分配,？ 公共區(qū)域雖然歸業(yè)主共有，但收益分配時(shí)應(yīng)考慮到相關(guān)收益的產(chǎn)生,，在很大程度上也得益于物業(yè)公司的管理行為,，故對(duì)該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進(jìn)行分配,，在沒有約定的情形下,，應(yīng)當(dāng)依法分配,。 應(yīng)注意，物業(yè)管理有其特殊性,，如物管企業(yè)付出管理成本后絲毫不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào),，這對(duì)物管企業(yè)也是不公平的，也不能調(diào)動(dòng)物業(yè)企業(yè)對(duì)可收益公共部分的管理積極性,，故而從本質(zhì)上說也不利于全體業(yè)主,。同時(shí)，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物,，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人,，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，也是有悖法律原則的,。據(jù)此,，在存有小區(qū)共有部分收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有,，同時(shí),，物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào),。 四,、物業(yè)公司涉嫌“私吞”廣告收益，業(yè)主可否拒交物業(yè)費(fèi),？ 司法實(shí)踐中,，經(jīng)常會(huì)遇到物業(yè)公司追索物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，部分業(yè)主以物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,，擅自將小區(qū)公共部分用于出租或獲取廣告收益,，故要求將上述收益折抵物業(yè)費(fèi)，上述做法是否得當(dāng),？請(qǐng)看下面的案例 案例B：業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),，要求公共廣告收入沖抵案 王某為某小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)由甲物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù),。該小區(qū)內(nèi)有大量公共電梯,、燈箱等由物業(yè)公司用于廣告位租賃，但該公司從未進(jìn)行過賬目公開,。王某自2008年至2013年期間,，一直未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司將其訴至法院,，要求其繳納上述期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),。王某辯稱，上述期間物業(yè)公司將小區(qū)公共區(qū)域用于廣告位租賃，賺取了大量廣告費(fèi),，廣告費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有,，其作為業(yè)主也享有收益部分，且該公司從未進(jìn)行過賬目公開,，不了解收入去向,，故不同意繳納物業(yè)費(fèi)，要求用廣告費(fèi)用進(jìn)行沖抵,。 法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，公共區(qū)域廣告應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共享，但應(yīng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代全體業(yè)主行使權(quán)利,。個(gè)別業(yè)主作出要求沖抵的單獨(dú)行為，是無權(quán)代表全體業(yè)主行使公共收益沖抵的,，故法院對(duì)王某要求行使抵銷權(quán)的抗辯不予支持,。判決王某繳納了上述期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 【律師說法】 此處應(yīng)明確欠繳物業(yè)費(fèi)的性質(zhì),。物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金,，它的90％以上都用于業(yè)主公共部位的維修養(yǎng)護(hù)及其它公共開支，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi),，是損害業(yè)主共同利益的行為,，因此業(yè)主沒有理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。 對(duì)于業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉嫌“侵吞”了公共收益的,，可以提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司公開收支賬目,，要求其限期改正。對(duì)于限期不改正的,，可以由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主提起訴訟,，要求其承擔(dān)返還義務(wù)。物業(yè)公司實(shí)在不勝任的,，還可以解聘,，另聘用其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，而不應(yīng)通過不交納物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)異議,。實(shí)踐中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)遭遇大面積欠費(fèi)時(shí)，大多選擇棄管,，一走了之,，而這種情況下，不利的后果最終要由全體業(yè)主來承擔(dān),。 【法律法規(guī)鏈接】 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條 《物權(quán)法》第72條 |
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