在中國(guó)，金融創(chuàng)新總是倒逼的結(jié)果,，加上地產(chǎn)就更是如此,。雖然說社科院的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)91%的人民都已經(jīng)有了房,，是“既得利益”的有產(chǎn)者,，或多或少都享受著房?jī)r(jià)上漲帶來的財(cái)富喜悅,，但輿論表現(xiàn)卻并非如此,，房?jī)r(jià)仍然影響著和諧，仍然看起來有無數(shù)買不起房的年輕人,。這看起來很糟糕,，必須得管！管不??？那就無所不用其極,！對(duì)不起，有專家說這房?jī)r(jià)都是杠桿鬧的,，想降房?jī)r(jià)就必須釜底抽薪,，去杠桿！

耐人尋味的是,，房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新就是在這樣的重重打壓環(huán)境中生長(zhǎng)出來,，正規(guī)途徑越逼仄，就越需要探出別的新路,！有“老司機(jī)”這么形容金融創(chuàng)新：不過是在監(jiān)管的邊緣或者說灰色地帶打出來的“擦邊球”,！那么，問題來了,，為什么這么艱難的創(chuàng)新依然會(huì)有人孜孜不倦的去闖,？而事實(shí)上監(jiān)管層也是心知肚明，樂于推動(dòng)呢,？說穿了,，道理很簡(jiǎn)單，尊重市場(chǎng)的人會(huì)更相信市場(chǎng)的選擇,，這么管制下房?jī)r(jià)依然在漲,，只能說明需求仍在，這樣好的市場(chǎng)金融不去支持,，難道非要投到過剩產(chǎn)能的地方去打水漂,？除了地產(chǎn)還有哪里市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更低？

房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化是公認(rèn)的最合適的不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性解決工具,，可是中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化之路卻一直坎坷而曲折,，即使在2016年出現(xiàn)了突然的爆發(fā)，卻依然隱藏著許多可能被扼殺的隱患,！有從業(yè)者表達(dá)了這樣的擔(dān)憂：當(dāng)這波搶“首單”的風(fēng)潮過去,，是否還能找到更合適的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？是否會(huì)出現(xiàn)一窩蜂的“劣幣逐良幣”,？

他的擔(dān)憂是因?yàn)椋?strong>如果是融資需求,，假設(shè)項(xiàng)目本身現(xiàn)金流良好，主體信用又好,，完全就有可能拿到更低成本的融資,，為什么還要做證券化？而如果積極來做證券化的項(xiàng)目或主體本身就存在瑕疵,，是為更方便的融資而來,，那么為了占領(lǐng)市場(chǎng)規(guī)模而做的發(fā)行是否會(huì)存在許多不可知的潛在風(fēng)險(xiǎn)，而讓這個(gè)市場(chǎng)一下子也變得渾濁,？比如,，現(xiàn)在很多的發(fā)行為了解決期限問題會(huì)把期限拆成“3+3+3+……”的續(xù)發(fā)模式,，可是卻沒有留足續(xù)發(fā)的費(fèi)用，那么萬一期間出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)發(fā)不出去怎么辦,？要知道這樣的期限往往會(huì)到18年甚至24年,，勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷多個(gè)市場(chǎng)周期，而如果沒有做好足夠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留和預(yù)備方案怎么可能平穩(wěn)度過,？

資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同于其他的地產(chǎn)金融產(chǎn)品還有一點(diǎn)是：其他的地產(chǎn)金融產(chǎn)品基本都是一個(gè)主要的融資方,，風(fēng)險(xiǎn)追溯有跡可循，而資產(chǎn)證券化產(chǎn)品往往是多個(gè)機(jī)構(gòu)主體嵌套而成,，既有信托又有券商還有銀行,，甚至還會(huì)加上一個(gè)第三方資管機(jī)構(gòu)。這樣做的好處是可以層層增信以增加信用評(píng)級(jí),，而潛在的壞處可能就是風(fēng)險(xiǎn)的推諉,，各方都會(huì)選擇一個(gè)對(duì)自己有利的形式參與，看似各自擔(dān)責(zé),，其實(shí)是各不擔(dān)當(dāng),。

有一個(gè)著名的地標(biāo)建筑的資產(chǎn)證券化案例，我就聽過有不同口徑的產(chǎn)品發(fā)行方,。這種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于整體估值很大,，又沒辦法切割，其實(shí)是很難快速變現(xiàn)的,，而如果發(fā)行主體信用評(píng)級(jí)又不高,，也沒法保證有充足的額外現(xiàn)金流來進(jìn)行流動(dòng)性支持，其實(shí)對(duì)于偏債的抵押型資產(chǎn)證券化來說是存在一定兌付問題的,，最終的接盤應(yīng)該是一個(gè)“時(shí)間換空間”的課題,。而如果走股性的“類Reits”資產(chǎn)證券化方案，在中國(guó)面臨的巨大問題就是稅務(wù)負(fù)擔(dān),，是真正的剝離可能還好些,，如果只是為了優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的出表，一出一進(jìn)恐怕就要面臨雙重的征稅,！怪不得會(huì)有擔(dān)憂,，愿意這么麻煩去做資產(chǎn)證券化的，不是為了要那個(gè)“首單”的品牌效應(yīng),，可能就是有特別的想法,。當(dāng)最好的那撥資產(chǎn)都已經(jīng)完成了資產(chǎn)證券化，再往下探就很可能遇到各種“地雷”,，那個(gè)時(shí)候就是真正的考驗(yàn),。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理人來說，最不想看到的一個(gè)結(jié)果就是：如“久旱逢甘霖”般盼來的資產(chǎn)證券化可別像一陣風(fēng),，帶來了希望,，卻留下了失望。有朋友還在擔(dān)心隨著人民幣寬松的收緊,，很可能去年七八月份的低利率就會(huì)是階段的低谷,，后面再難回到那樣的低位，而如果失去了“正杠桿”（資產(chǎn)收益大于融資成本）,，資產(chǎn)證券化發(fā)展的一個(gè)最大動(dòng)力源恐怕又要熄火,！

居安思危，正值房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化如火如荼的當(dāng)口,，說一點(diǎn)冷思考并不想潑大家涼水,，而是殷切希望參與這項(xiàng)事業(yè)的各方要特別珍惜這來之不易的大機(jī)遇，各盡其責(zé),，做好各自的本份,，維護(hù)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我堅(jiān)信做正確的事的重要,，也深知只有正確的做事才可能真正到達(dá)想要的結(jié)果,。資產(chǎn)證券化是一個(gè)金融市場(chǎng)化發(fā)展的必然結(jié)果，雖然過程依然會(huì)坎坷曲折,，依然需要交許多學(xué)費(fèi),，但它的全面展開不可阻擋！

想要借力的,，這是又一次的逆襲良機(jī),！但你千萬別只是那頭想飛的豬，這風(fēng)送不了你上青云,，不會(huì)飛的吹的越高摔的就會(huì)越慘,！好好學(xué)習(xí)，才可能,，天天向上,！