根據(jù)《征求意見稿》的內(nèi)容,，協(xié)會將暫停直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的資管計劃備案工作,。

《征求意見稿》明確指出，房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城目前包括：北京,、上海,、廣州、深圳,、廈門,、合肥、南京,、蘇州,、無錫、杭州,、天津,、福州、武漢,、鄭州,、濟(jì)南、成都等16個城市,。下一步將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整范圍,。

《征求意見稿》明確了不予備案的資管計劃方式包括但不限于：委托貸款，嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品,，受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán),，以回購、第三方收購,、對賭,、定期分紅等明股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)和其他投資方式。

《征求意見稿》要求私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款,、信托計劃,、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于補充流動性資金或支付土地出讓價款,；不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸款等違法違規(guī)行為提供便利,。

《征求意見稿》同時指出，私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù),，投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目的，參照規(guī)范執(zhí)行,。

關(guān)于發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》的通知

中基協(xié)發(fā)〔2016〕  號

各證券期貨經(jīng)營機構(gòu)：

為貫徹落實黨中央,、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，進(jìn)一步落實《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》〉有關(guān)要求,，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）研究制定了《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目》(以下簡稱規(guī)范),經(jīng)中國證監(jiān)會同意及協(xié)會理事會審議通過,，現(xiàn)予發(fā)布實施。

自發(fā)布之日起,，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目應(yīng)當(dāng)符合規(guī)范要求；與規(guī)范第一,、二,、三條不符的存續(xù)產(chǎn)品，不得新增投資項目,，合同到期后應(yīng)當(dāng)予以清盤,，不得續(xù)期；與規(guī)范第四,、五條不符的存續(xù)產(chǎn)品,，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行整改。

私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù),，投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目的，參照規(guī)范執(zhí)行,。

今后,，協(xié)會將進(jìn)一步加強對私募資產(chǎn)管理計劃的備案核查和自律管理力度，密切監(jiān)測私募資產(chǎn)管理計劃投資運作情況,，及時跟蹤了解行業(yè)機構(gòu)展業(yè)過程中出現(xiàn)的新情況,、新問題，通過不定期發(fā)布或調(diào)整備案管理規(guī)范的形式,，明確相關(guān)要求,，提示合規(guī)風(fēng)險，維護(hù)行業(yè)秩序,，共同促進(jìn)私募資產(chǎn)管理行業(yè)規(guī)范,、健康發(fā)展。

各機構(gòu)在執(zhí)行本通知過程中發(fā)現(xiàn)的問題,，請及時向協(xié)會報告,。

特此通知。

附件：

1,、《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目》

2、起草說明

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會

二〇一六年十二月日

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目（征求意見稿）

證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目，應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，嚴(yán)格遵守《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定,，并符合以下規(guī)范性要求：

一,、證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市[1]普通住宅地產(chǎn)[2]項目的,，暫不予備案,，包括但不限于以下方式：

(一)委托貸款；

(二）嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品,；

(三）受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；

(四）以回購,、第三方收購,、對賭、定期分紅等名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán),；

(五）其他投資方式,。

二、資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求,，履行向下穿透審查義務(wù),，即向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求,。

三,、私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃,、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資,，用于補充流動資金或支付土地出讓價款；不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利,。

四,、私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目且不存在本規(guī)范第一,、三條禁止情形的,，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)對融資方、項目情況,、擔(dān)保措施等信息做詳細(xì)披露,。

五、私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目且不存在本規(guī)范第一,、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶管理,、支付管理流程,，加強資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項,。

[1]目前包括北京,、上海,、廣州、深圳,、廈門,、合肥、南京,、蘇州,、無錫、杭州,、天津,、福州、武漢,、鄭州,、濟(jì)南、成都等16個城市,，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整范圍,。

[2] 根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》，房地產(chǎn)行業(yè)劃分為普通住宅地產(chǎn),、保障性 住宅地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn),。

《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》起草說明

為貫徹落實黨中央,、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，進(jìn)一步落實《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）有關(guān)要求,，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）研究制定了《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目》（以下簡稱《規(guī)范第4號》），現(xiàn)就起草情況說明如下：

一,、起草背景及思路

根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控協(xié)調(diào)工作小組的統(tǒng)一部署,，按照中國證監(jiān)會要求，協(xié)會近日對證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場投資的情況進(jìn)行了摸底,。統(tǒng)計顯示,，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在三類機構(gòu)資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來源以銀行為主,、通道業(yè)務(wù)占比高,、項目集中于熱點城市等特征較為顯著，與落實房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距,。

針對私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，協(xié)會按照證監(jiān)會部署，著手開展《規(guī)范第4號》起草工作。此次起草的主要思路是以分類對待,、統(tǒng)一規(guī)范,、平穩(wěn)過渡為原則，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向,，在房地產(chǎn)項目所在地,、項目性質(zhì)、資金用途等方面區(qū)別對待,，重點關(guān)注私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目,、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于補充流動資金或支付土地出讓價款等行為。

二,、主要內(nèi)容

《規(guī)范第4號》整體結(jié)構(gòu)與此前發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第1-3號》保持一致,，共六條，主要內(nèi)容如下：

(一）適用范圍

證券期貨經(jīng)營機構(gòu)通過資產(chǎn)管理計劃形式開展的私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)適用本規(guī)范,。為避免監(jiān)管套利，私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目的,，參照本規(guī)范執(zhí)行。

(二）整體要求

根據(jù)《暫行規(guī)定》第六條規(guī)定,，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)發(fā)行的資產(chǎn)管理計劃不得投資于不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目,。本規(guī)范結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策與行業(yè)現(xiàn)狀，對《暫行規(guī)定》相關(guān)要求進(jìn)行細(xì)化完善,。一方面,，從項目所在地來看，目前證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場,，存在投向為北京,、上海、廣州,、深圳,、廈門、合肥,、南京,、蘇州、無錫,、杭州,、天津、福州,、武漢,、鄭州、濟(jì)南、成都等16個房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市（以下簡稱熱點城市〉的情況,，個別熱點城市還較為集中,，需進(jìn)一步強化落實房地產(chǎn)調(diào)控政策；另一方面,，從項目屬性來看,，投資項目目前多為普通住宅地產(chǎn)，而政策鼓勵的保障性住宅地產(chǎn)項目占比偏低,。綜合上述因素考慮,，本著分類對待的原則，本規(guī)范規(guī)定證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立資產(chǎn)管理計劃,，直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的,，暫不予備案，同時明確熱點城市范圍將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整,。

從業(yè)務(wù)實際開展情況來看,，個別機構(gòu)可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán),、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán),、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式規(guī)避本規(guī)范要求，變相投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目,，為防止出現(xiàn)上述情況,，本規(guī)范明確予以禁止。

(三）關(guān)于資金用途

協(xié)會前期備案,、監(jiān)測發(fā)現(xiàn),，個別證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃存在通過銀行委托貸款、信托計劃,、受讓各類資產(chǎn)收（受）益權(quán)等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資,，用于補充流動資金或支付土地出讓價款的情況。為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策,，與其他金融監(jiān)管機構(gòu)規(guī)則保持一致,，避免監(jiān)管套利，本規(guī)范對前述行為進(jìn)行了規(guī)范,，同時強調(diào)不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利,。

(四）關(guān)于穿透原則、信息披露和資金監(jiān)管

規(guī)范強調(diào)資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求,，履行向下穿透審查義務(wù),，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、項目且不存在本規(guī)范第一,、三條禁止情形的,，應(yīng)當(dāng)對融資方、項目情況,、擔(dān)保措施等信息做詳細(xì)披露,；完善資金賬戶管理、支付管理流程,，加強資金流向持續(xù)監(jiān)控,，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項。

(五）關(guān)于新老劃斷

本規(guī)范自發(fā)布之日起施行,，基于“新老劃斷,，平穩(wěn)過渡”的原則，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)范要求,；本規(guī)定施行之日前存續(xù)的私募資產(chǎn)管理計劃,，按以下要求執(zhí)行：

1、與本規(guī)范第一,、二,、三條不符的，不得新增投資項目,，合同到期后應(yīng)當(dāng)予以清盤,，不得續(xù)期；

2,、與本規(guī)范第四、五條不符的,，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行整改,。