2016年還剩下不足30天,，盤點(diǎn)成都商業(yè)地產(chǎn)近年的關(guān)鍵詞，最常被提及的應(yīng)該是“去庫(kù)存”,。年中時(shí)朋友圈里廣泛流傳著一個(gè)“恐怖故事”：成都商業(yè)用房存量已達(dá)到驚人的520.68萬平米,， 按照當(dāng)前的每月平均去化速度，需要至少167.78個(gè)月才能消化完畢,。雖然數(shù)據(jù)未經(jīng)證實(shí),，但商業(yè)地產(chǎn)的“過剩”確實(shí)是一個(gè)不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí),。在巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力下房企們不約而同減慢了商業(yè)開發(fā)的步伐,，不僅大量擬開業(yè)項(xiàng)目紛紛爽約，一些原本具備不錯(cuò)的商業(yè)基因的項(xiàng)目也遲遲不敢入市了,。

大量的悲觀信息不斷考驗(yàn)著開發(fā)商們脆弱的神經(jīng),，特別是2016年6月國(guó)務(wù)院正式提出“商改住”意見后，大量房企似乎看到了丟掉燙手山芋的曙光,，恨不得立時(shí)把手上的商業(yè)物業(yè)全改為住宅,。

成都商業(yè)地產(chǎn)是否真的已經(jīng)“窮途末路”？我們來看下面幾個(gè)案例：

2016年9月凱德商用信托CRCT以15.714億人民幣的價(jià)格收購(gòu)凱丹廣場(chǎng),，此筆交易令凱丹的前任業(yè)主Black Rock貝萊德獲益超過3億人民幣,。

成都大悅城開業(yè)僅半年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)為：客流993萬人次,，營(yíng)業(yè)額4.6億元，車流70萬,，出租率超95%，據(jù)內(nèi)部人士透露下半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)更加亮眼,。

2015年成都太古里銷售業(yè)績(jī)達(dá)19億人民幣,，預(yù)計(jì)2016年將超過30億。

在同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下,，為什么有的項(xiàng)目一騎絕塵業(yè)績(jī)傲人,，而有的項(xiàng)目卻日薄西山黯淡收?qǐng)觯可踔吝B某些不乏實(shí)力和資源的大型房企也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域鎩羽而歸,。筆者認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)歸根到底不是“量”的競(jìng)爭(zhēng),，而是“質(zhì)”的競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是做未來的事,，需要極具前瞻性和創(chuàng)新力,。而在傳統(tǒng)思維里，商業(yè)地產(chǎn)更多是“住宅配套”或是充當(dāng)“助推住宅銷售”的角色,，在這種低效觀念里產(chǎn)生了大量無效項(xiàng)目,，某種意義上說，正是這些無效項(xiàng)目的困境造成了今天的大量庫(kù)存,。以下筆者總結(jié)了成都商業(yè)地產(chǎn)的四大傳統(tǒng)思維弊端：

一．羊群效應(yīng)

我們常常將商業(yè)項(xiàng)目比作一個(gè)小孩子,，開發(fā)商就是家長(zhǎng)，理論上孩子的發(fā)展空間無限可能,，但事實(shí)上一個(gè)孩子未來所能達(dá)成的成就與先天的基因,、后期的努力、家長(zhǎng)的預(yù)期,、家庭的投入及階層平臺(tái)都息息相關(guān),，是多種因素協(xié)調(diào)努力的結(jié)果，所以每個(gè)人的成長(zhǎng)路徑都不一樣,，成功無法簡(jiǎn)單復(fù)制,。但是我們看到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里“羊群效應(yīng)”較為突出，盲目跟風(fēng),、缺乏獨(dú)立思考的現(xiàn)狀十分普遍,。商業(yè)路徑成功一例隨之就有大批開發(fā)商效仿，跟風(fēng)的結(jié)果必然是市場(chǎng)上出現(xiàn)大量同質(zhì)產(chǎn)品,。在品牌數(shù)量有限,、消費(fèi)群體既定的情況下，競(jìng)爭(zhēng)必然趨于白熱化,。如果參與試產(chǎn)的個(gè)項(xiàng)目均無創(chuàng)新,，更有可能造成多方“共輸”的局面,。

比如當(dāng)我們說到實(shí)體商業(yè)如何應(yīng)對(duì)電商挑戰(zhàn)時(shí)，比較慣常的方向是“打造商業(yè)的場(chǎng)景體驗(yàn)感”,，很多項(xiàng)目因此大量的增加餐飲娛樂業(yè)態(tài)的比重,，造成的后果是繼零售之后，餐飲品牌被大量同質(zhì)化復(fù)制,，新的競(jìng)爭(zhēng)紅海再次產(chǎn)生,。

而事實(shí)上商業(yè)的“場(chǎng)景感”是當(dāng)商場(chǎng)本身具備人格化、符號(hào)化的特征時(shí),，基于魅力人格的價(jià)值輸出將對(duì)特定圈層形成吸附力與向心力,。這種符號(hào)特征應(yīng)該是鮮明而獨(dú)特的，就算基于同一業(yè)態(tài)也可表現(xiàn)出不同的性格,，如同樣喝一杯咖啡,，漫咖啡里洋溢著朋友聚會(huì)的歡聲笑語(yǔ)而3W和車庫(kù)咖啡充斥著創(chuàng)業(yè)者的焦慮與野心。

二．住宅思維

很多開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)是由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型,，其思維里帶著根深蒂固的住宅開發(fā)模式,。

住宅思維本質(zhì)上是一種產(chǎn)品思維，是以產(chǎn)品功能為導(dǎo)向,，簡(jiǎn)單的說當(dāng)一個(gè)住宅項(xiàng)目的功能優(yōu)勢(shì)明顯時(shí),，如區(qū)位價(jià)值突出、交通條件優(yōu)越,、戶型面積合理,、綠化環(huán)境優(yōu)美、教育醫(yī)療配套完善以及相對(duì)合理的價(jià)格,，那么理論上這個(gè)住宅是不愁銷售的,。所以在住宅邏輯里消費(fèi)者是相對(duì)被漠視的一方，只要產(chǎn)品有足夠亮點(diǎn)自然有人買單,。

但相對(duì)于住宅的“剛性”的居住需求,，商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的“交易場(chǎng)所”，由于電商的發(fā)達(dá),，我們可以從網(wǎng)上挑選到足夠多和足夠便宜的商品,，當(dāng)這個(gè)虛擬購(gòu)物空間已經(jīng)可以從功能角度實(shí)現(xiàn)絕大部分的交易行為時(shí)，功能導(dǎo)向的開發(fā)原則自然失靈了,。

在物質(zhì)唾手可得的時(shí)候,，精神變成最大稀缺， 所以隨著消費(fèi)體驗(yàn)的不斷拉高,，一些“軟性”的因素如文化,、服務(wù)、場(chǎng)景、價(jià)值觀等遠(yuǎn)比“硬性”的物業(yè)硬件,、招商行為更重要,。這就要求開發(fā)企業(yè)必須具備對(duì)客群消費(fèi)心理的精確把握、從前期定位到后期運(yùn)營(yíng)的全盤統(tǒng)籌以及對(duì)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的前瞻預(yù)判,，唯有從消費(fèi)客群的特征考慮,，建立鮮明的精神標(biāo)簽和合理的業(yè)態(tài)組合才能長(zhǎng)期吸引消費(fèi)者。

三．本末倒置

在人們的意識(shí)中,，通常都認(rèn)為可見的東西才是實(shí)在的,，不可見的都是虛無。所以很多企業(yè)對(duì)于工程相關(guān)的步驟如規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、施工等開發(fā)環(huán)節(jié)尤為重視,，把商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)招商置于設(shè)計(jì)建設(shè)之后,，才造成了目前供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位下的大量物業(yè)空置。而若是沒有將定位理清楚,，沒有想明白項(xiàng)目面向的是哪類品牌和消費(fèi)者,，又怎么能夠確立建筑風(fēng)格與內(nèi)部空間劃分？又怎么能夠讓品牌方想象項(xiàng)目的前景而愿意入駐,？況且在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過量,、品牌方強(qiáng)勢(shì)的現(xiàn)狀下，項(xiàng)目的任何細(xì)微瑕疵都可能被放大,，若在項(xiàng)目運(yùn)作前沒有思考清楚目標(biāo)客戶與消費(fèi)者的習(xí)慣與偏好,，則注定會(huì)為隨后的招商和經(jīng)營(yíng)埋下隱患。

而從企業(yè)自身來看,，先開發(fā)后招商的做法造成一定的資源浪費(fèi),，尤其是資金浪費(fèi)。很多項(xiàng)目往往在引進(jìn)商家之后不得不根據(jù)商家要求進(jìn)行項(xiàng)目改造,，浪費(fèi)人力財(cái)力,。

四．功利主義

在現(xiàn)今中國(guó)融資渠道嚴(yán)重匱乏的現(xiàn)狀下，現(xiàn)金流是許多開發(fā)商難以回避的問題,。許多開發(fā)商企圖在最短時(shí)間內(nèi)將所有商鋪售完以迅速回籠資金,，并不惜以售后返租等方式將風(fēng)險(xiǎn)后置或轉(zhuǎn)嫁給投資者，但是售價(jià)與租金之間的倒掛形成了一個(gè)飲鴆止渴的惡性循環(huán),，投資者,、商家與開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益均受到損害，短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期利益的失衡是目前銷售型商鋪面臨的主要問題,。

而事實(shí)上地產(chǎn)的保利影響著每個(gè)市場(chǎng)參與者,。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，真正的收益應(yīng)該是通過租金增長(zhǎng)和資產(chǎn)增值來享有的,。以凱丹廣場(chǎng)收購(gòu)案為例,，通過良性的商業(yè)運(yùn)營(yíng),，原老東家BR獲得了資產(chǎn)溢價(jià)，新東家凱德通過即將到期租戶的組合調(diào)整獲得租金增長(zhǎng)收入,，而因?yàn)榉€(wěn)定豐厚的業(yè)績(jī)回報(bào),，商戶們也愿意以高額租金換得入駐資格，真正形成了開發(fā)者,、投資者,、商戶多方共贏的局面。

所以,，當(dāng)我們看待今天成都商業(yè)地產(chǎn)的“過剩論”時(shí),，尤其需要客觀分辨其中大量的無效供應(yīng)。事實(shí)上今天的成都商業(yè)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈,，但是其中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然屈指可數(shù),。如何跳出同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的泥潭，開拓另一片符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律,、具有創(chuàng)新精神的藍(lán)海,，是否首先該給我們的思維進(jìn)行一場(chǎng)顛覆革命呢？

本文作者RET睿意德 何雯 授權(quán)360doc發(fā)布,。