D公司是B縣的一家從事藥品和食品添加劑生產(chǎn)銷售的中小企業(yè),。經(jīng)借款人申請(qǐng),，A銀行于2015年7月向其發(fā)放一年期流動(dòng)資金貸款2,000萬(wàn)元，以第三人E公司名下的一宗土地使用權(quán)提供抵押,，E公司和D公司屬于同一控制人下的兄弟公司,，整個(gè)擔(dān)保貸款流程如圖1所示。

2016年2月,，E公司因涉及民間集資,，被集資人擠兌、銀行抽貸,，D公司也受其影響陷入困境，無(wú)力按合同約定歸還貸款本息,，形成不良,。A銀行被迫實(shí)施訴訟清收，但在訴前債務(wù)人資產(chǎn)調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，該行抵押物的地上房產(chǎn)已于2010年抵押給B縣工投公司,，造成第二還款來(lái)源出現(xiàn)瑕疵，如圖2所示,。

抵押人E公司的主業(yè)是在B縣本地從事房地產(chǎn)開發(fā),，作為第三人提供給A銀行抵押的土地使用權(quán)來(lái)源于其兼并的一家早已停產(chǎn)倒閉的建材廠，E公司擬將其作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的第三期用地,，地上廠房建筑久年未用,。提供給A銀行抵押時(shí)，土地用途已由工業(yè)變更為商業(yè),、住宅,，并領(lǐng)取新的土地使用證。E公司向銀行聲稱,，地上廠房建筑并無(wú)產(chǎn)權(quán),。鑒于該縣工業(yè)廠房建筑未辦產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象并不鮮見，A銀行便信以為真,，與E公司在B縣國(guó)土部門辦理了抵押登記手續(xù),，卻未料到自以為足值的抵押存在重大瑕疵，無(wú)法有效發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用,。

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,。履行抵押登記手續(xù)是抵押法律關(guān)系成立的必要條件,，《擔(dān)保法》允許多重抵押，《物權(quán)法》也認(rèn)可重復(fù)抵押,。但抵押一旦淪為順位在后,，抵押的效用就大打折扣,，甚至形同虛設(shè)。同時(shí),，無(wú)論是《擔(dān)保法》還是《物權(quán)法》,，都強(qiáng)調(diào)“房地一體”：《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押”,，“以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押”,?！段餀?quán)法》第一百八十二條規(guī)定，“以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”,，“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”。據(jù)此項(xiàng)條款可以理解為,，在建筑物或土地使用權(quán)單獨(dú)抵押時(shí),，抵押權(quán)人就未抵押財(cái)產(chǎn)所取得的抵押權(quán)屬于法定抵押權(quán)，無(wú)需登記即成立,。

對(duì)于抵押人將土地使用權(quán)及其地上建筑物分別抵押給不同的債權(quán)人,，均辦理了抵押登記，其抵押效力如何認(rèn)定問(wèn)題,，四川省高級(jí)人民法院民二庭認(rèn)為,，“根據(jù)擔(dān)保法第三十六條、第三十七條關(guān)于土地與房屋同時(shí)抵押的規(guī)定,，土地使用權(quán)和該土地上的建筑物,、其他附著物不能單獨(dú)抵押，應(yīng)當(dāng)一并為抵押權(quán)的標(biāo)的,。因此,，若土地與房屋分別抵押并辦理了登記的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)對(duì)土地使用權(quán)或房屋登記在先的第一順序抵押權(quán)人,，登記在后的第二順序抵押權(quán)人后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)”（《四川省高級(jí)人民法院關(guān)于擔(dān)保合同糾紛案件若干法律問(wèn)題指導(dǎo)意見》第九條）,。結(jié)合本案例，可以基本判定A銀行的抵押權(quán)為第二順位抵押,。

而我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的是房屋與土地分部門管理,，房屋和土地權(quán)屬登記分別在房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進(jìn)行，這正是造成上述案例中A銀行原以為是第一順位抵押而事實(shí)上卻為第二順位抵押的根本原因,，這一因素尚不會(huì)因《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和生效而立即消除,。在本案例中,，A銀行確實(shí)存在貸前調(diào)查工作不細(xì)：客戶經(jīng)理本應(yīng)監(jiān)督抵押人一并去房產(chǎn)管理部門查詢抵押人名下房產(chǎn)權(quán)利狀況，核實(shí)該宗地上的廠房建筑是否為合法建筑并擁有產(chǎn)權(quán),，是否存在抵押,、查封等權(quán)利限制情況。但倘若該抵押房產(chǎn)未登記在抵押人名下(如仍在其兼并的建材廠名下),，客戶經(jīng)理還是不會(huì)發(fā)現(xiàn)其中瑕疵,。

按照慣例，銀行一般會(huì)要求借款人在借款前委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為擬抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,，以確定抵押貸款的額度,。原建設(shè)部、人民銀行,、銀監(jiān)會(huì)2006年聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》將房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義為“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”,，并指出“法定優(yōu)先受償款，是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,，以及其他法定優(yōu)先受償款”,。因此，對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值中不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額是確定的,。但該《意見》以及住建部2015年修訂發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)均未就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師如何“知悉”已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額做出明確的操作性要求,。在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，很多估價(jià)師并未調(diào)查披露并扣減已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,，這使得房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專業(yè)性和權(quán)威性大打折扣,。本案例中亦有外部估價(jià)報(bào)告出具，但與銀行客戶經(jīng)理一樣,，亦未發(fā)現(xiàn)并指出標(biāo)的物宗地上廠房建筑先已抵押的事實(shí),，在估價(jià)報(bào)告中將標(biāo)的物宗地描述為“尚未拆除地上建筑物的待開發(fā)用地”，在抵押估價(jià)結(jié)果中僅扣除了地上建筑物的拆平工程成本,。

在本案例中,，B縣國(guó)土部門是有可能發(fā)現(xiàn)和阻止順位抵押的當(dāng)事人。首先,，E公司在向B縣國(guó)土部門申請(qǐng)土地用途變更登記時(shí),，地籍調(diào)查表是必備要件，同時(shí)也必須得到地上廠房建筑的抵押權(quán)人的書面同意,。其次,，《物權(quán)法》頒布實(shí)施后,，A市國(guó)土部門為進(jìn)一步規(guī)范轄內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記，曾下發(fā)A國(guó)土資發(fā)[2008]××號(hào)文,，該文件明確規(guī)定,，“已經(jīng)在房產(chǎn)管理部門辦理了在建工程抵押或房產(chǎn)抵押的，其土地使用權(quán)一并抵押,，國(guó)土資源管理部門不再單獨(dú)設(shè)立土地使用權(quán)抵押”,，“有地上建(構(gòu))筑物，經(jīng)核實(shí)未辦理房產(chǎn)抵押或在建工程抵押,，抵押人和抵押權(quán)人申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,，國(guó)土資源管理部門按規(guī)定程序辦理抵押登記”。作為A市轄屬的B縣國(guó)土部門,，如果其嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)政府主管部門的文件,，則不應(yīng)辦理為銀行和E公司辦理該宗土地使用權(quán)單獨(dú)抵押，銀行也就有可能不會(huì)發(fā)放該筆抵押貸款,。

需要指出的是,，拋開抵押順位問(wèn)題，該宗土地用權(quán)并不適宜作為A銀行貸款的抵押物,。根據(jù)抵押估價(jià)報(bào)告描述,，該宗地屬于“毛地”，四面不臨街,，僅有一條長(zhǎng)約200多米的道路與外界相通,。只是該宗地臨近E公司的二期項(xiàng)目用地，適宜E公司用作連片開發(fā),。而E公司二期項(xiàng)目當(dāng)時(shí)尚處于建設(shè)初期,，三期項(xiàng)目還沒有做出明確具體的規(guī)劃。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上,，該宗抵押物的獨(dú)立開發(fā)價(jià)值并未顯現(xiàn),。而A銀行貸款為一年期短期貸款，貸款用途也不是本宗土地的開發(fā),，一旦債務(wù)人出現(xiàn)違約,，很難依賴于該抵押物強(qiáng)制變現(xiàn)來(lái)償還貸款。這一點(diǎn)已經(jīng)得到驗(yàn)證：由于資金鏈斷裂,，E公司二期項(xiàng)目陷入“爛尾”,，負(fù)債情況復(fù)雜，目前尚無(wú)人有意接盤,。作為三期遠(yuǎn)景用地的上述抵押物預(yù)計(jì)更是有價(jià)無(wú)市,，無(wú)人問(wèn)津。

通常來(lái)說(shuō),，第一還款來(lái)源才是貸款風(fēng)險(xiǎn)的決定因素,，銀行應(yīng)把貸款管理的重點(diǎn)放在第一還款來(lái)源的評(píng)估和關(guān)注上。但中小企業(yè)因其自身規(guī)模小,、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范等原因,，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力普遍較弱，銀行較難以真正把控其真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況,，不得不倚重于第二還款來(lái)源,。作為目前抵押擔(dān)保方式中的主流品種，房地產(chǎn)相對(duì)于普通商品而言,，盡管其有不可移動(dòng),、不會(huì)被債務(wù)人隱藏的優(yōu)點(diǎn)，但也同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”,、千差萬(wàn)別的特性,。其抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力受其自身實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況等因素的影響,，其中更為重要和更難識(shí)別的是其權(quán)益狀況,。

不動(dòng)產(chǎn)抵押物的評(píng)價(jià)和選擇是一項(xiàng)政策性,、專業(yè)性和實(shí)踐性都非常強(qiáng)的工作,，無(wú)論從精力還是能力上來(lái)說(shuō)，銀行一線營(yíng)銷人員都不能獨(dú)立擔(dān)此重任,。銀行有必要在管理部門中建立抵押擔(dān)保管理專家團(tuán)隊(duì)，并采取措施保持其相對(duì)穩(wěn)定性,，以提高其經(jīng)驗(yàn)積累值,，借以指導(dǎo)一線營(yíng)銷人員的貸前調(diào)查工作和提升貸款審批部門的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估水平，從而提升銀行的整體風(fēng)險(xiǎn)把控能力,，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益最大化,。

目前,，房地產(chǎn)抵押目的下的估價(jià)報(bào)告約占到所有房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告總量的1/3左右,，房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)價(jià)仍然是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)來(lái)源之一。無(wú)論是抵押人委托還是債權(quán)銀行委托,，抵押估價(jià)報(bào)告的主要使用者實(shí)際上是債權(quán)銀行,。從實(shí)踐來(lái)看，相當(dāng)一部分估價(jià)機(jī)構(gòu)專注于單純的業(yè)務(wù)拓展,，而忽視專業(yè)能力的提升和對(duì)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的追求,，導(dǎo)致銀行對(duì)其認(rèn)可度不高。房地產(chǎn)估價(jià)的鑒證性（或稱公證性）受損,，必然威脅到整個(gè)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展,。政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)此要引起高度關(guān)注,。對(duì)于抵押估價(jià)過(guò)程中的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，如法定優(yōu)先受償權(quán)利的調(diào)查,、估價(jià)參數(shù)的選取,、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析等方面，各地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際,，出臺(tái)切實(shí)具有可操作性的行為規(guī)范,，并不斷與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)加以完善,，以指導(dǎo)和約束轄內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的估價(jià)行為,，提升估價(jià)行業(yè)的整體形象。

“房地一體”是《物權(quán)法》和我國(guó)現(xiàn)行的對(duì)土地,、房屋的管理的重要原則。實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記,，是有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,、提升登記部門公信力的客觀要求，是避免一物多賣,、隱性重復(fù)抵押等欺詐現(xiàn)象的發(fā)生的根本途徑,。國(guó)土資源部2016年1月發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確要求“不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿”,。目前,，各地政府正在相繼成立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，積極展開不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,，但現(xiàn)有的土地,、房屋等是由不同部門進(jìn)行的登記，其數(shù)據(jù)是基于各自獨(dú)立的系統(tǒng)進(jìn)行管理,，各類空間數(shù)據(jù)和土地所有權(quán)圖形數(shù)據(jù)之間沒有進(jìn)行銜接,，存在相互矛盾和沖突的情況，不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合工作難以一蹴而就,。在此過(guò)渡階段,，登記部門仍有可為，完全可以利用政府電子政務(wù)平臺(tái),，就辦理抵押登記審核時(shí)所涉及到的基礎(chǔ)信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)函證,，為抵押權(quán)人提供更加高質(zhì)高效的服務(wù)，充分發(fā)揮出政府職能部門在維護(hù)金融安全工作中的作用,。

本文通過(guò)一宗房地產(chǎn)抵押貸款案例分析，結(jié)合目前的《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律規(guī)定,，表明房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)遵循“房地一體”原則,。如果存在房、地等重復(fù)抵押情況,，則應(yīng)遵循先后順位的賠付準(zhǔn)則,。針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，提出應(yīng)加強(qiáng)銀行監(jiān)管,、提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的鑒證公信力以及促進(jìn)政府部門之間的信息整合,，只有通過(guò)多主體的協(xié)同合作，才能將房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度,。

曹志鋒（1972—）,，1994年畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系，長(zhǎng)期從事銀行資產(chǎn)保全與押品管理工作,，擁有資產(chǎn)評(píng)估師,、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師,、咨詢工程師（投資）等多項(xiàng)國(guó)家職業(yè)資格,。