來(lái)源/健康養(yǎng)老地產(chǎn)（JKYLDC）

11月13日結(jié)束的第三屆中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“老博會(huì)”）無(wú)論是展覽規(guī)模還是產(chǎn)業(yè)數(shù)量都較過(guò)去兩屆有了明顯的增長(zhǎng),，社會(huì)資本對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的關(guān)注度逐年提升,。“我們覺(jué)得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有很廣闊的市場(chǎng)前景,，已經(jīng)在準(zhǔn)備進(jìn)入,，但地方的產(chǎn)業(yè)配套政策還沒(méi)有落地，以后怎么賺錢也還沒(méi)想清楚,?！眮?lái)自西北地區(qū)的一位投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

實(shí)際上,，盈利是困擾中國(guó)大多數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資者的最大問(wèn)題,，因?yàn)榫湍壳暗膶?shí)踐而言,，能賺錢的是極少數(shù)。而在一水之隔的臺(tái)灣,，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都不認(rèn)為這是個(gè)難題,。林虹運(yùn)來(lái)自臺(tái)灣，服務(wù)于一家正在國(guó)內(nèi)拓展養(yǎng)老咨詢和顧問(wèn)服務(wù)的企業(yè),。他介紹,，臺(tái)灣至少有40%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是盈利的，而且毛利率有20%-25%,?！皣?guó)內(nèi)的投資者賺不到錢，是因?yàn)橐皇钱?dāng)?shù)禺a(chǎn)生意來(lái)做,，二是單純?yōu)榱四谜a(bǔ)貼,、沒(méi)有更多的拓展收入來(lái)源。臺(tái)灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供很多服務(wù),，包括醫(yī)療、康復(fù),、對(duì)外服務(wù)等,，盡可能的利用資源創(chuàng)造收益?！?/p>

在他看來(lái),，臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)可以很容易在國(guó)內(nèi)復(fù)制，但關(guān)鍵是投資者應(yīng)該轉(zhuǎn)變心態(tài),，把養(yǎng)老當(dāng)成一項(xiàng)普通的生意來(lái)做,，而不是將盈利寄期望于政策紅利。

國(guó)內(nèi)盈利模式不清晰

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2015年,，中國(guó)60歲及以上人口已達(dá)2.22億，占總?cè)丝诘?6.1%,，65歲及以上人口達(dá)1.44億,，占總?cè)丝诘?0.5%。據(jù)預(yù)測(cè),，到2050年,，我國(guó)每3個(gè)人中就有1名60歲以上的老年人。

國(guó)家發(fā)改委社會(huì)發(fā)展司副司長(zhǎng)郝福慶在老博會(huì)上表示,，中國(guó)和世界幾乎同步進(jìn)入老齡化社會(huì),，但是中國(guó)老齡化的增速是世界平均水平的兩倍?！梆B(yǎng)老服務(wù)既是涉及民生事業(yè),，也是具有發(fā)展?jié)摿Φ某?yáng)產(chǎn)業(yè),。2016年對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是不平凡的一年，國(guó)家頒布了‘十三五’規(guī)劃綱要,，為5年后作出了全新的部署,。今年5月底，中央政治局對(duì)人口老齡化進(jìn)行了會(huì)議,，加強(qiáng)底層設(shè)計(jì),。”他指出,，針對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)面臨的發(fā)展難等問(wèn)題,，未來(lái)還會(huì)出臺(tái)一系列配套政策，發(fā)揮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng),，調(diào)結(jié)構(gòu),，惠民生的作用。

雖然前景遠(yuǎn)大,，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不是誰(shuí)都玩得轉(zhuǎn)的,。民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會(huì)委員烏丹星認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)參與者還沒(méi)有找到精準(zhǔn)的商業(yè)模式,，產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式近幾年從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端,。2013年，大家一窩蜂去做養(yǎng)老地產(chǎn),，這是一個(gè)極端,，盈利模式清晰，服務(wù)總量穩(wěn)定,，服務(wù)總量,、服務(wù)質(zhì)量、團(tuán)隊(duì),、成本相對(duì)可控,，但入住率低的問(wèn)題很難解決。2015年,，企業(yè)又開(kāi)始返回做社區(qū)服務(wù),，這是另一個(gè)極端，盈利模式不清晰,，客戶心態(tài)不穩(wěn)定,，服務(wù)總量不穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量,、團(tuán)隊(duì),、成本相對(duì)難控。因此,，下一個(gè)階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展核心便是解決盈利模式的問(wèn)題,?！?016年是資本進(jìn)入之年，給我們帶來(lái)了很大的推動(dòng),，但是資本能否和養(yǎng)老走到底,？目前還沒(méi)看到閉環(huán)的形成。價(jià)值觀驅(qū)同就走到底,，如果不同就走不到底,。”

對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)感興趣的資本不在少數(shù),。在會(huì)場(chǎng)上,，一家從事器械生產(chǎn)的廠商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，公司目前已計(jì)劃向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍,，研發(fā)老年器械用品,。10月12日，中央深改組第28次會(huì)議審批通過(guò)了《關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》,，宣布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全面向社會(huì)資本開(kāi)放,。西北地區(qū)的一位投資者表示，等這扇大門打開(kāi)已經(jīng)等了很久,，之前一直想進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域,，但地方上沒(méi)有配套的政策，社會(huì)資本經(jīng)營(yíng)無(wú)法合規(guī),，“希望明年能盡快落地?！彼嘈胚@是一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的行業(yè),，但怎么賺錢還沒(méi)想明白。

臺(tái)灣機(jī)構(gòu)大部分都賺錢

相較中國(guó),，歐美,、澳洲、日本,、臺(tái)灣等地的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)較為成熟,。其中臺(tái)灣早在1993年就已進(jìn)入老齡化社會(huì)，65歲以上人口比率超過(guò)7%,；預(yù)計(jì)到2018年將成為高齡社會(huì)——65歲以上人口占比超過(guò)14%,；2025年則進(jìn)入超高齡社會(huì)，這一比例超過(guò)20%,。據(jù)了解,，臺(tái)灣自2007年開(kāi)始實(shí)施覆蓋全社會(huì)的“十年長(zhǎng)照(長(zhǎng)期照顧)計(jì)劃”，以65歲以上老人為主要服務(wù)對(duì)象,，項(xiàng)目包括居家照顧,、居家護(hù)理,、社區(qū)照顧、機(jī)構(gòu)照顧,、老人送餐,、交通接送、喘息服務(wù),、輔具購(gòu)租等,，以實(shí)物給付為主，貨幣給付為輔,。政府依據(jù)老人失能程度與家庭經(jīng)濟(jì)情況給予不同的幫助,，低收入家庭由政府全部買單，中等收入家庭由政府補(bǔ)貼90%,，其他家庭由政府補(bǔ)貼60%,。政府預(yù)計(jì)10年投資760多億新臺(tái)幣，是除年金制外臺(tái)灣最大的社會(huì)福利計(jì)劃,。同時(shí),，臺(tái)灣自上世紀(jì)九十年代起積極支持和鼓勵(lì)民間投資進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域，目前醫(yī)療資源中民營(yíng)占80%,，公營(yíng)僅占20%,。

據(jù)介紹，臺(tái)灣的養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模小,，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,，整體商業(yè)服務(wù)意識(shí)很強(qiáng)，機(jī)構(gòu)基本都是賺錢的,?！爸辽?0%以上是盈利的，而且毛利率也不低,，有20%-25%,。”林虹運(yùn)指出,，臺(tái)灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然是非營(yíng)利性的,，但不代表不能賺錢，“如果不賺錢,，機(jī)構(gòu)就維持不下去,。”他透露,，臺(tái)灣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的成功在于提供的服務(wù)具有差異化,，慎選客戶與了解其家庭組成，都有承接政府委托辦理的高齡者活動(dòng)，不止服務(wù)院內(nèi),，也對(duì)外服務(wù),，擅長(zhǎng)社會(huì)資源的整理與聚集利用。

目前國(guó)內(nèi)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主流力量是開(kāi)發(fā)商,，而臺(tái)灣90%的養(yǎng)老院則是由醫(yī)療機(jī)構(gòu)投資的,，養(yǎng)老院的盈利主要來(lái)自醫(yī)療部分。位于桃園的長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村是著名的大型長(zhǎng)期照料中心,，每天用大巴車免費(fèi)把居住在該項(xiàng)目的老人拉去附近自己開(kāi)辦的醫(yī)院看病,、治療，2005年建成至今已保持盈虧平衡,。類似這樣的機(jī)構(gòu)在臺(tái)灣數(shù)不勝數(shù),，大多以中風(fēng)康復(fù)，糖尿病療養(yǎng),，透析中心的名義吸引老人入住,。三芝雙連中心便有自己的專屬的老年癡呆癥中心，土地由教會(huì)捐獻(xiàn),，三年就盈利了,，入住率達(dá)到100%。

還有一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)把服務(wù)對(duì)象擴(kuò)大到老人院以外,，對(duì)行動(dòng)不便的孕婦和需要照看的幼兒也提供看護(hù)服務(wù),。林虹運(yùn)認(rèn)為，只要用心,，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可以產(chǎn)生很多盈利點(diǎn),。例如，有機(jī)構(gòu)教授老年人書畫技能,，并定期舉辦義賣,，增加老人和機(jī)構(gòu)收入。還有老人院請(qǐng)入住的農(nóng)民教城市居民種菜技巧,，然后把種出來(lái)的有機(jī)蔬菜賣掉，也是創(chuàng)收,。

在他看來(lái),，臺(tái)灣和國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的不同，就是臺(tái)灣是在做服務(wù),，盈利點(diǎn)很多,，國(guó)內(nèi)大部分是在做地產(chǎn)，收入種類單調(diào),?！澳懿荒苜嶅X，關(guān)鍵是看是否把養(yǎng)老當(dāng)做一門實(shí)在的生意在做,?！睋?jù)了解,，國(guó)內(nèi)不少投資機(jī)構(gòu)是奔著政策紅利去的，只想著拿補(bǔ)貼,，完全沒(méi)有在經(jīng)營(yíng)上下功夫,，北京有一個(gè)2000床位的長(zhǎng)期照料中心，在享受補(bǔ)貼后仍只能勉強(qiáng)維持運(yùn)營(yíng),。一個(gè)投資者發(fā)現(xiàn)今年兩會(huì)沒(méi)有出臺(tái)他想要的優(yōu)惠政策后,，果斷取消了籌備到了一半的投資計(jì)劃。各大開(kāi)發(fā)商也紛紛感慨做養(yǎng)老賺錢不易,。

但實(shí)際上,，一些認(rèn)真經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始收獲果實(shí)。石家莊一個(gè)養(yǎng)老院今年已經(jīng)將床位由2000個(gè)擴(kuò)充到3000個(gè),，并實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈,。內(nèi)蒙古也有一個(gè)依托糖尿病專科醫(yī)院的療養(yǎng)院一直在賺錢,。

開(kāi)發(fā)商布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

盈利不再是一件奢侈的事情?

開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商,，巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)吸引開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相涌入，而處于發(fā)展初期的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在規(guī)模和盈利能力方面遇到瓶頸,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是一件奢侈的事情,。

據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)養(yǎng)老事業(yè)合伙人王永飚介紹，位于上海萬(wàn)科城市花園的“智匯坊”與杭州萬(wàn)科的隨園嘉樹(shù)2個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正,。打破了行業(yè)盈利難的“魔咒”,，正在積極尋求與險(xiǎn)資合作的保利又將給行業(yè)帶來(lái)怎樣的改變，中國(guó)的養(yǎng)老事業(yè)是否走上一條發(fā)展的“快車道”,？

現(xiàn)金流回正的秘密

據(jù)了解,，萬(wàn)科在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有8年的實(shí)踐，已實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局,。2016年萬(wàn)科三季報(bào)顯示,，截至2016 年9 月底，萬(wàn)科在北京,、上海,、廣州、杭州,、青島,、成都等城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了12 個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目和42 個(gè)日間照料中心。

王永飚告訴記者,，上海萬(wàn)科城市花園的“智匯坊”前期投入600萬(wàn),，而杭州隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目投入了5億的資金，找不到盈利模式，前期壓力非常大,。開(kāi)業(yè)8個(gè)月,，上海“智匯坊”實(shí)現(xiàn)滿租,，截止目前,，上海“智匯坊”與杭州隨園嘉樹(shù)2個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為正,。

需要注意的是,，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正的2個(gè)項(xiàng)目，并不包括物業(yè)本身的投入,。王永飚告訴記者,，土地以及建造成本比較高，這也是萬(wàn)科對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)持保留態(tài)度的核心原因,，養(yǎng)老首先需要是輕資產(chǎn)的服務(wù),。

保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理黃萍向記者坦言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)前期投入非常大,，回報(bào)周期特別長(zhǎng)的行業(yè),。以保利北京安平和熹會(huì)為例，如果不考慮折舊,、地價(jià),、建造成本等是盈利的，如果算上,，那可能要十幾年才能收回成本,。

據(jù)了解，保利和熹會(huì)目前已實(shí)現(xiàn)滿租,，展現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭,。黃萍表示，和熹會(huì)的很多租客都是高級(jí)知識(shí)分子,，素質(zhì)比較高,，具備一定的消費(fèi)能力。今后保利也會(huì)專注一線城市的中端養(yǎng)老市場(chǎng),，市場(chǎng)需求量比較大,，消費(fèi)能力較強(qiáng)。

從國(guó)內(nèi)形勢(shì)來(lái)看,，發(fā)展較好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)租客均為較高知識(shí)水平，具備一定的支付能力,。某研究院智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)在接受采訪時(shí)表示,，未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更大的市場(chǎng)在金字塔中端消費(fèi)人群，具備一定的購(gòu)買力，市場(chǎng)規(guī)模大,，同時(shí)具有可復(fù)制性,，是企業(yè)未來(lái)需要重點(diǎn)開(kāi)拓的市場(chǎng)。

規(guī)模擴(kuò)張困局

據(jù)了解,，截至目前萬(wàn)科在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目達(dá)到103個(gè),，而保利目前在建11個(gè)項(xiàng)目，北京,、上海和熹會(huì)已經(jīng)開(kāi)業(yè),。萬(wàn)科和保利均為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的佼佼者，規(guī)模擴(kuò)張方面則出現(xiàn)較大差距,。

談及規(guī)模擴(kuò)張,，盈利能力成為制約的主要因素之一。業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家表示,，沒(méi)有造血能力的產(chǎn)業(yè)都將難以為繼,，更別談規(guī)模擴(kuò)張了。

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司咨詢策劃總監(jiān)郭延洲表示,，不盈利很難持續(xù)發(fā)展,。萬(wàn)科是新潮的擴(kuò)張型企業(yè)，操作方式相對(duì)靈活,，做了很多探索性的嘗試,，引進(jìn)了很多國(guó)外先進(jìn)理念。

保利作為央企,，發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健,，考核標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，不可能在沒(méi)有任何盈利的情況下大手筆擴(kuò)張,。保利可以利用閑置物業(yè),，注入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行盤活，實(shí)現(xiàn)資源的合理優(yōu)化利用,。

據(jù)了解,，北京和熹會(huì)就是由保利西山林語(yǔ)社區(qū)內(nèi)的酒店進(jìn)行適老化改造而成的。郭延洲認(rèn)為不妨做一個(gè)適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)期投資考慮,，未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)更旺盛,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是具有較好的市場(chǎng)前景。

談及規(guī)模擴(kuò)張和盈利,，黃萍直言很艱難,，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)很困難，服務(wù)成本高,，收費(fèi)上不去,，不掙錢就不做養(yǎng)老了,。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)選址難度大，不能距離市中心太遠(yuǎn),，距離醫(yī)院近,，獨(dú)立樓棟以免社區(qū)業(yè)主反對(duì)，保利全國(guó)300多個(gè)小區(qū)經(jīng)過(guò)一輪篩選也僅有20多個(gè)小區(qū)符合條件,。

近些年在養(yǎng)老市場(chǎng)上跑馬圈地的泰康人壽成為保利地產(chǎn)的第二大股東,，2010年泰康人壽成立子公司泰康之家布局養(yǎng)老地產(chǎn)，布局北京,、上海,、廣州、武漢等城市,。

郭延洲表示,，未來(lái)將與險(xiǎn)資在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)展開(kāi)合作，保險(xiǎn)公司可以銷售保險(xiǎn)獲取利潤(rùn),，保利可以獲得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要的低成本資金,，兩者一拍即合。需要注意的是保險(xiǎn)公司青睞的是大體量的養(yǎng)老社區(qū),，目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展,。

險(xiǎn)資與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合能否改變目前盈利能力低以及規(guī)模擴(kuò)張的困境？專家在接受采訪時(shí)表示,，險(xiǎn)資與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合作,，實(shí)現(xiàn)了兩次銷售，解決養(yǎng)老居住和保險(xiǎn)服務(wù)需求,。兩者的合作能夠分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和資金找到新的出路，對(duì)養(yǎng)老企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大,、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力有積極作用,。