房地產(chǎn)開發(fā)商仍在加速拓展養(yǎng)老業(yè)務(wù)版圖的步伐,。

4月22日,，在“2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”上，越秀地產(chǎn)旗下的越秀康養(yǎng)簽約收購朗高集團,，將布局范圍開拓至長三角地區(qū),。

2021年2月初，銀城國際控股亦收購了南京一家健康產(chǎn)業(yè)公司部分股權(quán),；2020年11月,，旭輝也在蘇州落地了其首個康養(yǎng)社區(qū)，成為養(yǎng)老領(lǐng)域的“新兵”,。更早之前,，萬科、保利,、遠洋,、綠城等企業(yè)則已在養(yǎng)老與康養(yǎng)領(lǐng)域探索多年,。

隨著老齡化社會的加速到來，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的崛起,，以及自身轉(zhuǎn)型的需求,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要參與者。

上述高峰論壇上發(fā)布的《2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》（以下簡稱“《報告》”）顯示,，主板上市的公司中,，目前涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有82家，其中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家,，占比高達39%,。

盡管“藍海”就在眼前,，不少開發(fā)商也在積極探索,，但目前來看，盈利難的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以解決,?！秷蟾妗放叮谄錁颖菊{(diào)查中,，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機制,。

涌入賽道

2013年被認為是“養(yǎng)老元年”。這年9月,，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)〔2013〕35號）》提出,，2020年要全面建成功能完善、規(guī)模適度,、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系,。

此后的6年里，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來高峰期,。有統(tǒng)計顯示,，這段時期僅中央級的養(yǎng)老文件就有130余個，包括產(chǎn)業(yè)政策,、土地政策,、金融政策等八個方面，填補了過去的空白,。

社會辦醫(yī),、辦養(yǎng)老相關(guān)政策頻頻發(fā)布的背后是老齡化帶來的剛性需求。截至2017年底,，中國80歲及以上人口達2600萬人,，占全國總?cè)丝诘?%，預(yù)計2050年,，該比例將暴增至8%,。同時,，2020年獨居和空巢老人約有1.18億人，出現(xiàn)老無所依現(xiàn)象,。

與此相對的市場規(guī)模也是同樣龐大,。越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算,，“十四五”末中國康養(yǎng)市場容量將超10萬億,，其中，養(yǎng)老公寓（含康養(yǎng)小鎮(zhèn)及旅居）市場容量為4.4萬億,、養(yǎng)老服務(wù)1.9萬億,、養(yǎng)老機構(gòu)5千億。

在這過程中,，有不少房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準養(yǎng)老領(lǐng)域進行布局,，并已取得了初步成果。

萬科是較早開啟行動的企業(yè)之一,。2009年萬科便開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù),，2011年杭州萬科的第一個養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹落地余杭良渚,。截至2020年3月,，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局了包括北京、上海,、成都,、杭州等在內(nèi)的13個城市，共有各類養(yǎng)老及康復(fù)醫(yī)院項目資源53個,，總床位約7800個,。

2012年，保利發(fā)展在北京落地首個以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為服務(wù)特色的養(yǎng)老機構(gòu)“和熹會”,，開啟健康產(chǎn)業(yè)布局,。此后，保利發(fā)展分別在北京,、上海,、成都、廣州地區(qū)先后運營多家高端養(yǎng)老機構(gòu),，完成了京津冀,、長三角、珠三角及川渝區(qū)等四大片區(qū)的布局,。

遠洋集團旗下的遠洋養(yǎng)老也于2012年成立,，同年創(chuàng)立了“椿萱茂”養(yǎng)老服務(wù)品牌。公開信息顯示,，成立9年以來,，椿萱茂已在全國10多個城市落地,，擁有逾30個連鎖機構(gòu)、超15000張床位,、8余個長者社區(qū),、20多個老年公寓、2個護理院,。

越秀地產(chǎn)也從2012年起開展了對行業(yè)進行系統(tǒng)研究,、進行全國實地調(diào)研；2017年,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司設(shè)立,，并購了深圳銀幸公司；2019年便開啟了社區(qū),、居家養(yǎng)老服務(wù)試點,，落地首張家庭養(yǎng)老床位，并加快了與阿里巴巴推動智慧養(yǎng)老服務(wù)的合作,。

行業(yè)“新生”旭輝于2020年11月在蘇州落地了其首個康養(yǎng)社區(qū),。旭輝董事局主席林中在3月份的業(yè)績會上透露，“旭輝去年就在布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，在蘇州有一個項目,，北京有兩個，即將在上海還會有三個,?！?/p>

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年初,，介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上市公司僅8-9家,；到現(xiàn)在，在主板上市的公司中,，涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有82家,，其中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家，占比高達39%,。

隨著市場熱情的升溫,，不少企業(yè)也踏上了并購重組的捷徑。2017年,，碧桂園收購了九華山莊100%股權(quán),；融創(chuàng)也在2017年將藏馬山養(yǎng)老養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)項目收入囊中；2019年,，保利,、華潤置地皆在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上推進了收購動作。

近期,，越秀康養(yǎng)通過收購朗高養(yǎng)老,，迅速打開了在長三角的布局,，并由此形成“3省6市8千床”的規(guī)模格局，落子廣州,、佛山,、無錫、鎮(zhèn)江,、湖州,、臺州等城市，共有20個項目近8000床,，可運營床位5000張,。未來，“致力于在十四五末成為'大灣區(qū)第一,、全國領(lǐng)先’的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團,。”越秀地產(chǎn)在年報中披露,。

定位高端

經(jīng)過十余年的摸索,，開發(fā)商介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式逐步明晰，通常會將養(yǎng)老機構(gòu),、CCRC,、社區(qū)嵌入機構(gòu)、居家服務(wù)等綜合養(yǎng)老服務(wù)構(gòu)建為其主要模式,。不過,，開發(fā)商在布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時，其產(chǎn)品線多聚焦于高端,。

“通常普惠型的養(yǎng)老服務(wù)，其背后是政府補貼,，每個月費用較少,，這個是滿足基礎(chǔ)需求的?！庇惺煜ゐB(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)分析師向記者表示,，“真正有市場化的空間是高端市場，養(yǎng)老業(yè)務(wù)需要對應(yīng)的服務(wù),、設(shè)施的投入,，不做高端產(chǎn)品，意味著可能達不到對應(yīng)的投資回報率,，所以大部分開發(fā)商做的都是萬元以上的高端產(chǎn)品線,。”

日前,，第一財經(jīng)記者實地探訪了萬科位于上海浦東新區(qū)的養(yǎng)老項目,。據(jù)濱江瀾悅長者公寓的銷售人員介紹,，長者公寓項目包含兩棟、共83套公寓,，正式開放的僅其中一棟,、共43套公寓，目前仍有4套公寓可供選擇,。房間的戶型皆為一室一廳,，公寓面積約60平方米，最多可由兩位老人居住,。

“根據(jù)樓層,、朝向等的不同，需要繳納65萬-205萬不等的押金,，這是9號樓的價格,，”上述銷售人員介紹，“全線江景房的10號樓,，押金將在250萬左右,。”該部分押金需一次性繳納,，至少居住三年,；此外，每月還需繳納管理費,、服務(wù)費,，單人為每月8000元，雙人為每月13000元,，按年繳納,；餐費則根據(jù)每餐實際情況而定。以此粗略計算,，不計餐費的情況下,，單人入住價格最低的一套公寓房，需要一次性繳納74.6萬元,。

與濱江瀾悅相距不遠的濱江望年薈則為照護機構(gòu),，主要面向半護理、全護理及輕中度失智長者,。據(jù)工作人員介紹,，該項目內(nèi)共有79個床位，入住率在92%左右,。該項目整體收費標(biāo)準低于上述長者公寓,，以朝南的雙人間為例，包括床位費、護理費,、餐費等在內(nèi)的各項費用需每人每月8250元-13800元,，套房的價格則在24000元-29100元；朝北的房間則價格稍低,。

遠洋旗下的椿萱茂·虹灣長者社區(qū)與濱江瀾悅長者公寓相似,。客服人員表示,，項目包括一居室,、一室一廳兩種公寓戶型，其中一居室面積在28-42平方米,，一室一廳的平均面積在60平方米,。

上述客服向記者介紹，“您需要買斷房間的使用權(quán),，然后可以擁有永久使用權(quán),，可以繼承，也可以轉(zhuǎn)讓,，”以一居室為例,，買斷費用大約在108萬元-178萬元；此外,，每人還需按月繳納3200元的基礎(chǔ)服務(wù)費,、3000元的餐費。

總體來看,，開發(fā)商打造的養(yǎng)老機構(gòu)價格普遍偏高,，與當(dāng)下的老年群體消費能力和消費觀仍存在較大錯位。因此,，盡管定位高端,、定價高昂，目前來看,，真正通過養(yǎng)老業(yè)務(wù)實現(xiàn)高效盈利的企業(yè)并不多,。

《報告》披露，在其樣本調(diào)查中,，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機制。值得一提的是,，構(gòu)成前述報告樣本的企業(yè)中,，有35%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、34%的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

對于存在盈利瓶頸的原因,，《報告》指出，一則是投入成本較高，如配套設(shè)施,、維護費用與折舊攤銷,、人工費用、融資成本等方面的投入遠高于普通住宅,；二則養(yǎng)老地產(chǎn)主要通過租賃和提供服務(wù)等長期運營方式獲得收益,，資本回收期長。這導(dǎo)致盈利模式不清晰,，尤其是與房地產(chǎn)高利潤快周轉(zhuǎn)有一定差距,。

人口學(xué)家、北京大學(xué)人口所教授喬曉春此前的一項調(diào)查研究也顯示,，在北京市460所養(yǎng)老機構(gòu)中,，實現(xiàn)盈余的養(yǎng)老機構(gòu)只占4%，基本持平的占32.8%,，稍有虧損的占32.6%,，嚴重虧損的占30.7%?？傮w盈利情況并不樂觀,。

萬科集團董事長郁亮在2018年12月的一場媒體交流會上也曾坦言，萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在摸索中,，還未看到任何盈利模式,。

越秀地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)相關(guān)負責(zé)人也在日前的論壇中透露，布局養(yǎng)老不看當(dāng)下收益,，可能需要再熬幾年,，但等到60后到80后這一批人步入老年之后，他們的觀念和支付能力,，將足以支撐養(yǎng)老市場的爆發(fā),。