房屋認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn),。是不是簽訂認(rèn)購(gòu)書就萬(wàn)事大吉呢?要注意認(rèn)購(gòu)書里有不少貓膩哦,。

 一,、什么是房屋認(rèn)購(gòu)書

《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn),。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人,，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來(lái)訂立合同而談判的義務(wù),，而并非最終達(dá)到簽約,。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書包含內(nèi)容

1,、 認(rèn)購(gòu)物業(yè),；

2、房?jī)r(jià),，包括戶型、面積,、單位價(jià)格（幣種）,、總價(jià)等；

3,、付款方式,，包括一次付款、分期付款,、按揭付款,；

4、認(rèn)購(gòu)條件,，包括認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng),、定金,、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn),、賬戶,、簽約地點(diǎn)等。

三,、簽訂認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)

1,、規(guī)避受牽制條款。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話,，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款,。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還,。但不簽合同的原因有很多種,，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人,。但因?yàn)樵摋l款的存在,，開發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話,，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本,，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益,。

2、購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款,，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款,，開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同,，不論什么原因都算購(gòu)房者違約,，開發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還,；

3,、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定,，不要使用“均價(jià)”,，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額,；

4,、開發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書,，如此價(jià)格保留10天,，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意,，這種保留是開發(fā)商的單方承諾,，如果開發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù),；

5,、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等,，換個(gè)角度說(shuō),，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的,，任何一方的義務(wù)不能過(guò)多也不能過(guò)少,。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多,，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任,。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款,。

6,、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查,，適當(dāng)補(bǔ)充完善,，將定金的約定范圍加以調(diào)整,，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立,。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益,。

四、認(rèn)購(gòu)書里有貓膩

1,、“訂金”“定金”要弄清

定金,，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額：如果購(gòu)房者違約，定金不退,，如果開發(fā)商違約,，須向購(gòu)房者雙倍返還定金。

而訂金是房產(chǎn)交易過(guò)程中,，預(yù)付款性質(zhì)的一種支付,，不具備定金的性質(zhì)?！坝喗稹痹诜缮蠜](méi)有明文規(guī)定,，在市場(chǎng)上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”，“誠(chéng)意金”等,。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”,，是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款,。而“訂金”,，無(wú)論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”即可,。

提醒大家,，在支付金額簽合同時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀,，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還,、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容,。

2、小區(qū)規(guī)劃

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定,，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,，產(chǎn)權(quán)所有人已由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主,。這時(shí)，開發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下,，是無(wú)權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的,。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查詢小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分,，那么,，就有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更時(shí)不合法的,。

另外，即便是建設(shè)中的小區(qū),，開發(fā)商要變更原有的規(guī)劃,，也應(yīng)該對(duì)全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒(méi)有異議的情況下,，才可以變更,。

3、房屋質(zhì)量

商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)尤為重要,，它不僅關(guān)系其居住安全,，而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開發(fā)商修建的商品房,，卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷,，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購(gòu)房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié),。如果經(jīng)濟(jì)允許的情況下,，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。

如果是自己驗(yàn)房的話,，最好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識(shí),，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗,、墻面,、地面、頂棚,、防水工程,、采暖系統(tǒng)、給水,、排水系統(tǒng),、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

對(duì)于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋,，購(gòu)房者可請(qǐng)求開發(fā)商維修,，因?yàn)樾拗率狗课菔褂霉δ苁艿接绊懟蚪o購(gòu)買者造成損失的，也可向開發(fā)方索賠,。

而對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋,，購(gòu)房者應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋鑒定不合格的證書后,，可要求開發(fā)商予以退房,，對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴,。

4,、面積誤差

根據(jù)圖紙建造的房子面積難以精確到100%，為此,，國(guó)家也制訂了3%的面積浮動(dòng),，有些置業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過(guò)了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了,。

根據(jù)有關(guān)司法解釋,，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房,。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人,，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息,。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足,；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人,。

產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人,。在此提醒大家,，簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)，如簽合同時(shí),，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定,。