鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲,、違者必究,！

但是,，如果買房人一方減少買房人（即標(biāo)題所說的減名字）的要求不會導(dǎo)致賣房人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)增加，賣房人是否應(yīng)當(dāng)配合,？如買房人已經(jīng)付了全款,；或者付了首付款，二期房款的貸款人本來就沒有被減少的買房人且貸款已經(jīng)得到銀行的批準(zhǔn),；或者被減少的買房人作為剩余買房人的保證人,。在此情形下，雖然合同沒有約定賣房人有義務(wù)配合買房人變更買房人,，但是基于誠信原則和鼓勵(lì)交易原則,，賣房人（在自己的合同目的能夠得到實(shí)現(xiàn)或者自己的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)沒有增加的前提下）應(yīng)當(dāng)配合買房人減少買房人。

本文所附案例的兩個(gè)判決均認(rèn)為賣房人有權(quán)不配合買房人減少買房人,，理由是這是合同主體變更,，涉及權(quán)利義務(wù)的變更。減少買房人確實(shí)是變更了主體（買房人由A,、B,、C、D變更為了A,、B,、C），也必然涉及到權(quán)利義務(wù)的變更,。但是該判決卻沒有說明是什么權(quán)利義務(wù)的變更導(dǎo)致賣房人有權(quán)拒絕買房人減名字的要求,。一審法院所適用的法律是《合同法》第七十七條第一款（當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同,。）即法院認(rèn)為只有合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致才可以變更合同（即協(xié)議變更）,，但是具體到本文這個(gè)問題,，如此理解“合同嚴(yán)守”是否恰當(dāng),？如此照搬協(xié)議變更的法律規(guī)定是否合適？我認(rèn)為本文的判決值得商榷,。

附：詹強(qiáng)等訴趙某剛等房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：趙某剛,、王某俊、徐某,、趙某生,、趙某月為置換房屋，打算將登記在其名下的上海市浦東新區(qū)花山路x弄x號x室房屋（以下簡稱系爭房屋）出售,。2012年12月19日,，趙某剛,、王某俊、徐某,、趙某生,、趙某月（以下簡稱甲方）與詹強(qiáng)、王某某,、徐某某,、詹森（以下簡稱乙方）經(jīng)A事務(wù)所居間介紹，簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,。合同約定,，甲方將系爭房屋出售給乙方，價(jià)款為142萬元（人民幣,，下同）,；合同第六條約定，甲,、乙雙方在2013年3月25日之前辦理過戶手續(xù),；合同第九條約定，乙方未按本合同約定的付款期限付款的,，每逾期一日,，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的萬分之五的違約金。逾期超過15日,，則甲方有權(quán)單方面解除本合同,，并且乙方應(yīng)向甲方支付本合同約定房款20%的違約金；補(bǔ)充條款（一）第6項(xiàng)約定,，如因乙方原因致使雙方不能按期辦理過戶交易手續(xù)的,，甲方按照本合同第九條追究乙方的違約責(zé)任。合同簽訂后,，乙方分別于2012年12月19日,、2012年12月22日、2013年2月28日支付房款2萬元,、48萬元,、61.50萬元，乙方合計(jì)支付甲方房款111.50萬元,。2013年1月,，乙方辦理審稅相關(guān)事宜。審稅完畢后,，2013年3月8日,，雙方將所有的材料備齊，至浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心（以下簡稱交易中心）辦理過戶手續(xù)時(shí),，經(jīng)交易中心審查乙方中的徐某某屬限制購房對象（徐某某,，單身,，在上海已經(jīng)有一套房屋），無法辦理過戶手續(xù),。之后,，乙方通過中介人員向甲方提出重簽合同，要求去掉合同抬頭購買人中徐某某的名字,，將購買人變更為詹強(qiáng),、王某某、詹森,，其他內(nèi)容不變,。甲方中的趙某生與中介人員交涉，要求明確重簽合同的交易流程及交易風(fēng)險(xiǎn),。最終,，甲方不同意重簽合同。甲方于2013年4月14日向乙方發(fā)函解除合同,，該函在2013年4月15日送達(dá)給了乙方,。2013年4月21日，甲方再次發(fā)函催告乙方要求辦理合同解除后的相關(guān)事宜,。 2013年7月,，詹強(qiáng)、王某某,、徐某某,、詹森訴至原審法院，要求判令趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月共同配合詹強(qiáng),、王某某、詹森將上海市浦東新區(qū)花山路x弄x號x室房屋過戶至詹強(qiáng),、王某某,、詹森名下，并將系爭房屋交付給詹強(qiáng),、王某某,、詹森。趙某剛,、王某俊、徐某,、趙某生,、趙某月不同意詹強(qiáng),、王某某、徐某某,、詹森訴請,，并反訴要求：1、確認(rèn)趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月與詹強(qiáng),、王某某、徐某某,、詹森之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2013年4月15日解除,；2、要求詹強(qiáng),、王某某,、徐某某、詹森支付趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月違約金28.40萬元,。原審審理中，A事務(wù)所的工作人員陳磊出庭作證稱,，如果重簽合同,，將徐某某的名字從購房方中去掉，在查詢購房資格15天后,，雙方可以辦理系爭房屋過戶手續(xù),。A事務(wù)所出具的情況說明陳述了相關(guān)的交易流程。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第3511號 】趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月與詹強(qiáng),、王某某、徐某某,、詹森訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約全面履行各自的義務(wù),。詹強(qiáng)等四人有義務(wù)審查己方人員的購房資格,。因徐某某屬限購對象，未能按約辦理過戶手續(xù),，責(zé)任在詹強(qiáng)等四人,。詹強(qiáng)等四人要求趙某剛等五人重新簽訂合同，將徐某某從購買人中去掉,，將購買人變更為詹強(qiáng),、王某某、詹森三人,，趙某剛等五人不同意,。因變更購買人的名字，修改的是合同一方的主體,，涉及權(quán)利義務(wù)的變更,，需要趙某剛等五人的同意才能變更。詹強(qiáng)等四人主張重新簽合同,，變更購買人的名字,，是權(quán)利轉(zhuǎn)讓，趙某剛等五人有義務(wù)配合重新簽訂合同的意見,，于法無據(jù),，法院不予采納。詹強(qiáng)等四人要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求,，法院不予支持,。趙某剛等五人發(fā)函解除合同，于法有據(jù),，法院予以支持,。合同解除，趙某剛等五人愿意返還房款111.50萬元,，于法不悖,，予以準(zhǔn)許。因詹強(qiáng)等四人違約,，趙某剛等五人主張28.40萬元的違約金,。詹強(qiáng)等四人認(rèn)為趙某剛等五人沒有損失，要求調(diào)低違約金?，F(xiàn)就趙某剛等五人主張的損失范圍及所提供的證據(jù),，法院認(rèn)為趙某剛等五人主張的違約金確實(shí)高于實(shí)際損失。違約金由法院參照違約給趙某剛等五人造成的損失,，兼顧合同的履行情況,、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平、誠實(shí)信用原則酌定為7萬元,。 原審法院于二○一三年九月二十四日依法作出判決：一,、確認(rèn)詹強(qiáng),、王某某,、徐某某、詹森與趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月之間于2012年12月19日訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2013年4月15日解除,；二、趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月應(yīng)于判決生效之日起七日內(nèi)返還詹強(qiáng),、王某某、徐某某,、詹森房款人民幣111.50萬元,；三、詹強(qiáng),、王某某,、徐某某、詹森應(yīng)于判決生效之日起七日內(nèi)支付趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月違約金人民幣7萬元,；四、駁回詹強(qiáng),、王某某,、徐某某、詹森的全部訴訟請求,；五,、駁回趙某剛、王某俊,、徐某,、趙某生、趙某月的其他訴訟請求。負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)人民幣17,，580元,，減半收取計(jì)人民幣8，790元,，由詹強(qiáng),、王某某、徐某某,、詹森負(fù)擔(dān),；一審反訴案件受理費(fèi)人民幣2，780元,，減半收取計(jì)人民幣1,，390元，由趙某剛,、王某俊,、徐某、趙某生,、趙某月負(fù)擔(dān)人民幣1,，040元，由詹強(qiáng),、王某某,、徐某某、詹森負(fù)擔(dān)人民幣350元,。

二審【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第23633號】本院認(rèn)為,，上訴人與被上訴人就系爭房屋簽訂的買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù),。一,、關(guān)于上訴人要求被上訴人配合將房屋過戶至詹強(qiáng)、王某某,、詹森三人名下的訴訟請求,，因房屋過戶需以買賣合同為依據(jù)，而本案中買賣合同的買受方為詹強(qiáng),、王某某,、詹森、徐某某四人,，現(xiàn)上訴人要求將買受人變更為三人,，變更的是合同主體,，涉及權(quán)利義務(wù)的變更，依法需要得到出賣方的同意,，在被上訴人明確表示不同意的情況下,，上訴人要求將房屋過戶至三人名下缺乏合同依據(jù)，該訴訟請求本院難以支持,。二,、關(guān)于上訴人應(yīng)否承擔(dān)系爭房屋不能過戶的違約責(zé)任，系爭房屋因徐某某屬限購對象故未能按約辦理過戶手續(xù),，對此上訴人顯然未盡到審核義務(wù),，但從本案雙方履行情況來看,，首先,，合同約定的辦理過戶手續(xù)時(shí)間為2013年3月25日，而雙方實(shí)際前往交易中心辦理過戶手續(xù)的時(shí)間在2013年3月8日,，在當(dāng)日發(fā)現(xiàn)徐某某屬限購對象后上訴人即提出去掉一個(gè)購房人后重新簽訂合同再辦理過戶手續(xù),，根據(jù)中介公司人員的相關(guān)陳述，如去掉徐某某的名字重簽合同后,，在查詢購房資格15天后即可辦理過戶手續(xù),，而該時(shí)間尚在雙方合同約定的過戶期限之內(nèi)；其次,，上訴人在辦理過戶手續(xù)之前已經(jīng)支付了大部分房款,，之后的貸款也未用徐某某的名義辦理，故去掉徐某某的名字對上訴人方后續(xù)付款義務(wù)不會構(gòu)成任何障礙,，也不會對被上訴人的權(quán)利構(gòu)成侵害,，故從上述履行情況來看，在辦理系爭房屋過戶手續(xù)遇到障礙的情況下,，上訴人已經(jīng)用積極的態(tài)度來消除障礙以促成重新辦理過戶手續(xù),，而由于被上訴人不予配合導(dǎo)致最終未能辦理過戶，故系爭房屋未能過戶不能歸責(zé)于上訴人,，被上訴人要求上訴人承擔(dān)違約責(zé)任缺乏依據(jù),，本院不予支持。綜上所述,，原審法院判令雙方合同解除并無不當(dāng),，但判令上訴人支付違約金不當(dāng)，本院予以糾正,。據(jù)此,，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一,、維持上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第23633號民事判決第一,、二,、四項(xiàng)；二,、撤銷上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第23633號民事判決第三,、五項(xiàng)；三,、駁回趙某剛,、王某俊、徐某、趙某生、趙某月要求詹強(qiáng),、王某某,、徐某某、詹森支付違約金的反訴請求,。 一審本訴案件受理費(fèi)人民幣8，790元，由詹強(qiáng),、王某某、徐某某,、詹森負(fù)擔(dān),，一審反訴案件受理費(fèi)人民幣1，390元,，由趙某剛,、王某俊、徐某,、趙某生,、趙某月負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)人民幣18,，355元,，由詹強(qiáng)、王某某,、徐某某,、詹森負(fù)擔(dān)人民幣16，805元,，由趙某剛,、王某俊、徐某,、趙某生,、趙某月負(fù)擔(dān)人民幣1，550元,。 本判決為終審判決,。