按照財稅【2016】36號文件關于納稅義務時間的規(guī)定，納稅人提供建筑服務,、租賃服務采取預收款方式的,，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。也就是說,，文件并沒有規(guī)定,，房地產企業(yè)采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天,。

當然,，國家稅務總局2016年第18號公告中規(guī)定， 房地產企業(yè)收到預收款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目,，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務,，需要申報納稅,；而18號文件規(guī)定的是一種預繳增值稅的情形，并不是說企業(yè)產生了納稅義務,。從法理上來講,，是不一樣的。（當然,，從實操上來說,，很多人覺得是一樣的）從開具發(fā)票的角度來說,，到了納稅義務時間,，企業(yè)應該向客戶開具發(fā)票；而預繳增值稅時,，并沒有到納稅義務時間,，不應該給客戶開發(fā)票,。

因此，從法理上來說,，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款時開具收據(jù)就可以,，而不用開具發(fā)票。但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款,、辦理抵押登記,、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票，在此背景下,，房地產企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法：

1. 允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票,，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”,。（山東、湖北,、黑龍江,、江蘇等）

2.房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預征率,，并按照預征率預繳稅款,，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,，同時開具全額增值稅發(fā)票,，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產開發(fā)企業(yè)可在收到預收款時,，向購房者開具收據(jù),。待購房交易正式完成后，購房者以收據(jù)向房地產開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票,。（新疆,、江西等）