文/巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

過去一年多,，是一輪房地產(chǎn)牛市，最先吹起沖鋒號(hào)的是深圳,，緊接著上海,、北京跟進(jìn)，然后是二線城市南京,、蘇州,、廈門和合肥這“四小龍”，接下來可能輪到小巴所在的杭州等,。

每一輪房價(jià)的上漲,，輿論上總是不會(huì)太好,，很多人都會(huì)罵政府推高了、罵開發(fā)商無良賺取暴利,。

小巴就常常聽到這樣一種觀點(diǎn)：現(xiàn)在一二線城市的房價(jià)已經(jīng)太高太高了,，高得遠(yuǎn)超潛在購買力，現(xiàn)在有多少在北上深打拼的年輕人能買得起房,？這些城市的房價(jià)會(huì)把年輕人都趕回老家,，所以房價(jià)起碼跌掉一半才合理，大家才能買得起,。

還有一些人,，就像期待去年股市斷崖式地崩盤一樣，等著高房價(jià)泡沫破裂的一刻,，然后他們就可以沖進(jìn)去抄底買房了,。

不少年輕人都等著房價(jià)下跌后買買買

房價(jià)現(xiàn)在很高，尤其經(jīng)過這一輪一線城市和東南沿海主要二線城市的暴漲,，對(duì)需要買房的年輕人——比如小巴這種,，肯定不是一件好事。

但是,，你以為,，房價(jià)跌掉了一半，就買得起房了嗎,？這樣的情況需要有一種前提,，那就是房價(jià)跌了，而你的財(cái)富和收入保持不變,，至少跌得沒有房價(jià)慘,。但是實(shí)際情況下，更有可能是,，房價(jià)跌了一半,，我們的財(cái)富存量和收入都會(huì)相應(yīng)減少，那個(gè)時(shí)候還是買不起房子,。

誰最不希望房價(jià)下跌,？大家第一個(gè)想到的肯定是政府和開發(fā)商。其實(shí)除了這兩者之外,，還有兩類人,，其中之一是已經(jīng)買了房的人，另外一個(gè)則是銀行,。

周圍很多80后小伙伴,，最近這幾年都在杭州買了房子，有的安置在了錢江新城——G20大放異彩的會(huì)場所在地,，有的則在遠(yuǎn)離市中心的周邊近郊,，幾乎無一例外的是都采用了銀行按揭,。

杭州錢江新城夜晚的燈光秀

貸款杠桿是剛性的，而房價(jià)是彈性的,。假若一個(gè)人用100萬買了套房子——首付20萬,，貸款按揭80萬。當(dāng)房價(jià)下跌超過20％的時(shí)候,，房子的價(jià)值已經(jīng)不足80萬,，而他還欠著銀行80萬貸款。你覺得,，這個(gè)時(shí)候,，這個(gè)人到底是應(yīng)該繼續(xù)還貸呢，還是干脆違約,，讓銀行沒收房子了事？反正這個(gè)時(shí)候,，欠銀行的錢,，去買套新的，都還有得多,。

全世界最痛苦的人,，就是高通脹、房價(jià)上漲的時(shí)候按揭買房,，房價(jià)下跌時(shí)由于各種原因不得不賣房的人,，這就像借錢加杠桿炒股票一樣，自己的本金完全損失不說,，還要欠上一屁股債,。

房子的貶值讓老百姓人人都成了“百萬負(fù)翁”，資不抵債,，政府和開發(fā)商手里的土地也是一樣的道理,。當(dāng)違約頻繁出現(xiàn)，銀行頻繁收不回貸款,，就會(huì)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。金融系統(tǒng)一出問題，實(shí)體企業(yè)融資就會(huì)有各種問題,，裁員,、倒閉潮就有可能緊隨而至。

1929年美國歷史上最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)

這種情況,，指望著房價(jià)跌,、收入漲，從而可以輕松買房,，無異于異想天開,，能夠降低收入保住飯碗已經(jīng)不錯(cuò)了,。日本90年代房地產(chǎn)崩盤后，銀行和企業(yè)倒閉了一大批,，普通人要么工作不保,、要么薪酬常年不變甚至降薪，社會(huì)需求不振,，經(jīng)濟(jì)上陷于通縮不能自拔,，就是這樣的道理。

總而言之,，這樣一筆拿房子,、土地抵押貸款的借貸雙方，都不會(huì)希望抵押物貶值的,，這是政府,、開放商、買房的人,、銀行的共同愿望,，畢竟房子是他們的資產(chǎn)。

如果我們以物價(jià)來對(duì)應(yīng)房價(jià),，那么它就會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的通貨膨脹：暴漲,、平緩上漲、下跌分別對(duì)應(yīng)著惡性通脹,、溫和通脹以及通縮,。

論危害，惡性通脹當(dāng)然首當(dāng)其沖,，而物價(jià)持續(xù)下跌的通縮實(shí)際上比物價(jià)持續(xù)上漲的通脹危害大得多,，低程度的通脹甚至被認(rèn)為是有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

經(jīng)濟(jì)增長時(shí)期的通脹,，雖然錢在慢慢貶值,，但是錢的總數(shù)量也還在增加，而通縮時(shí)期往往意味著市場蕭條,、產(chǎn)品降價(jià),、企業(yè)賣不動(dòng)?xùn)|西，你會(huì)發(fā)現(xiàn)賺不到新的錢了,。

當(dāng)賣不動(dòng)產(chǎn)品企業(yè)就用產(chǎn)品抵發(fā)工資

有的人認(rèn)為價(jià)格跌了,，大家就會(huì)買東西，但價(jià)格持續(xù)下跌的市場上,，人們可能反而更加惜買,，因?yàn)榻裉?塊的面包明天只需要4塊錢，今天2000塊錢的電視機(jī),，明天可能會(huì)賣1500,。有了這樣的預(yù)期,，除非是每天的日常必需品，否則大家都不會(huì)去買,，因?yàn)橛锌赡苜I了就是虧了,。

對(duì)小巴這樣的老百姓的角度而言，關(guān)心的才不是通脹通縮,、房價(jià)漲跌哪個(gè)更加可怕,，我們關(guān)心的是，如果通脹通縮,、或者房價(jià)漲跌,，怎么做才最有利于自己。

最后小巴很無奈地發(fā)現(xiàn),，其實(shí)房價(jià)漲,，買房子很吃力，房價(jià)如果跌,，按照上面的邏輯似乎買房子更加吃力,。最好的方式，只有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、樓市的表現(xiàn)處在一種溫和的通脹中，房價(jià)平穩(wěn)一點(diǎn)或者漲得慢一些,，同時(shí)讓自己的收入漲得快一些,。