在百度里輸入“產(chǎn)業(yè)園鄭州”,，得到118條結(jié)果,。搜索的詞條出來大多集中在“廠房租售”“歡迎入駐”“公寓/廠房銷售熱線”等，記者挑幾個撥打過去,，發(fā)現(xiàn)有些無人接聽,，有些表示租金和出售條件十分優(yōu)惠，歡迎前去投資洽談,，甚至表示可以主動派人來企業(yè)送達資料,。

所謂產(chǎn)業(yè)園，是指由政府或企業(yè)為 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境,。它的類型十分豐富,，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),、科技園,、工業(yè)區(qū)、金融后臺,、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),、物流產(chǎn)業(yè) 園區(qū)等以及近來各地陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城,、科技新城等。

當(dāng)前河南的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)方興未艾,，遍地開花,。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的定義，必然是以產(chǎn)業(yè)為依托,，“園”必然是覆蓋面積夠大,，才稱得上為產(chǎn)業(yè)園。一位高新區(qū)的科技型產(chǎn)業(yè) 園負責(zé)人透露,，像高新區(qū)科技創(chuàng)業(yè)廣場,，業(yè)內(nèi)也叫它科技園，主要是篩選有科技含量的企業(yè)入駐,，以生物醫(yī)藥,、新材料等新興行業(yè)為主。

中國房地產(chǎn) 業(yè)協(xié)會小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會副秘書長,、清華大學(xué)客座教授,、國家注冊房地產(chǎn)策劃師、香港昌盛聯(lián)行地產(chǎn)機構(gòu)CEO田青陽主要長期從事小城鎮(zhèn)研究與發(fā)展,，他對鄭 州的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)進行了長期調(diào)研和觀察,，田總表示，鄭州市目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)種類豐富,，包含了文化創(chuàng)意園,、科技園、電子商務(wù)園,、動漫園,、物流園等17大類，共有 近150家,。排除掉尚在規(guī)劃的,、未售的、不規(guī)范的等項目,，目前市場上有影響力的在售主流產(chǎn)業(yè)園區(qū)接近50家,。

田總透露，根據(jù)調(diào)研,，目前產(chǎn)業(yè) 園大致分布狀況是這樣：第一,，按照產(chǎn)業(yè)性質(zhì)劃分來說，核心功能區(qū)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè),，主要在鄭州城市向北方向,。它會橫跨其他領(lǐng)域,，比如服務(wù)業(yè)、制造業(yè),，以舊有區(qū)域 為主,。第二，制造業(yè)主要向西發(fā)展,。它可能會造成污染,，因此一般距離城市較遠。第三,，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要包括金融,、商貿(mào)、物流,、文創(chuàng),、旅游產(chǎn)業(yè)，分布在鄭州的東 部和南部多一些,。這其中,，和房地產(chǎn)聯(lián)系較為緊密的應(yīng)該是第三種，也是尤其要注意的,。

以行業(yè)為依托,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為特色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)達國家往往是一個城市乃至 國家的經(jīng)濟支柱。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能從招商引資,、增加稅收,、解決就業(yè)等政府關(guān)心的多方面發(fā)揮巨大的帶動作用，因而在土地獲取方面能獲得最大限度的政策支持,。相 比較于寸土寸金的住宅用地和商業(yè)用地而言,，產(chǎn)業(yè)用地可以說是賣出了白菜價，只要你能帶著資本和產(chǎn)業(yè)進入,，各地政府都愿意揮淚大甩賣,，甚至白送。不過,，到目 前為止,，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營模式還不成熟，尚處于探索階段,，涉足者眾多,，但能做出規(guī)模的還不太多。

“鄭州的產(chǎn)業(yè)園遍地開花,，但是做得好的太少,?！币晃秽嵵輺|部某產(chǎn)業(yè)園策劃人士表示。在一處產(chǎn)業(yè)園招商中心,，記者看到現(xiàn)場工作人員并不多,，對園區(qū)規(guī)劃及未來遠景的介紹都不生動。

一 位進駐園區(qū)三年但招商還不太順利的企業(yè)中層表示：“沒有那么多企業(yè)入駐,，蓋那么多辦公樓,，人的基數(shù)沒有達到，也沒有配套,，周邊根本難以哄起來。規(guī)劃這么大 的園區(qū),，未來招商完成肯定有很多人入駐,。從園區(qū)自身來看，也要有消化的能力,，因為園區(qū)崗位就業(yè)的人,，他們沒有那么大能力買甚至租周邊其他開發(fā)商的房子，所 以園區(qū)自身應(yīng)具備基本的就業(yè)人員安置公寓這些配套,，就像政府其它區(qū)域還有廉租房,，但這一塊有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃是欠缺的。沒有人氣的帶動,，園區(qū)也很難出氣候 的,。旁邊諸如大開發(fā)商的樓盤，他們是買不起的,、租不起的,。”

一位長期運作專業(yè)市場的資深人士表示,，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展可以帶動一個區(qū)域的發(fā)展,，區(qū) 域的人流、客流,、經(jīng)濟,、交通等，政府應(yīng)該深刻認識到這一點,，更好地扶持產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展,，但不能“一刀切”。另一位產(chǎn)業(yè)園招商人士表示,，比如有些行業(yè)已經(jīng)飽 和,，如果繼續(xù)規(guī)定招商這一類或者規(guī)劃滯后，不但阻礙了產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展,，也造成過剩和招商難題,，不利于產(chǎn)業(yè)園的長遠發(fā)展和升級進步,，這要求必須深入了解企業(yè)和 行業(yè)，或者把行業(yè)的事交給行業(yè)的人辦,，政府切實聽從企業(yè)的心聲,。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，比如汽車類產(chǎn)業(yè)園項目幾乎都是低密度,、高綠化,、設(shè)計感強，同時有實惠的價格,，租賃低廉,，還能將產(chǎn)業(yè)聚集，獲得政策扶持等,。但目前鄭州的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)還是相對落后,，北上廣不少成熟的花園式產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃更為成熟。

同時,，此次在走訪諸多園區(qū)發(fā)現(xiàn),，盡管政府定位是一方面，但具體招商步驟,，還存在一些“給錢就進”的尷尬局面,，并非嚴格按照行業(yè)規(guī)劃、定位配套等來實行,。一些行業(yè)夾雜其中,，做著別的生意，也是存在的,。

每一種業(yè)態(tài)都有其獨特的運營規(guī)律和不同的準入門檻,，想要在其中有所建樹,，就必須研究這種業(yè)態(tài)的運營密碼?！拔覀兎繀f(xié)曾經(jīng)做小城鎮(zhèn)研究發(fā)現(xiàn),，城市發(fā)展一定要遵 循城市發(fā)展的基礎(chǔ)和實際，配套相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的比例,，才能發(fā)揮資金最大配比,，發(fā)揮最大的效率”，比如鄭州應(yīng)該遵循的重點,，第一,，交通節(jié)點，即現(xiàn)代物流業(yè)比較重 要；第二,，河南是農(nóng)業(yè)大省,，它的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)分量比較重，人口基數(shù)大,，基于這些,，它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該圍繞這些特質(zhì)，而不是模仿其他城市的觀點,，去盲目全部弄文化 項目,；全部上產(chǎn)業(yè)園項目，最后就成了廢棄的房地產(chǎn),，建成后都是一堆廠房,，招不來企業(yè)入駐，因為城市沒有那么多承載,。

目前,，所有這些產(chǎn)業(yè)園區(qū) 的分布，最明確的是首先遵循城市發(fā)展規(guī)劃,，有政策可查的。此外,，隨著城市發(fā)展,，除了新區(qū)、開發(fā)區(qū)這些城市新興區(qū)域,，今后一些老區(qū)里,，失去動力的項目也可能 出現(xiàn)。比如老舊的區(qū)域中,，很多老的工業(yè)園改造也算是一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)域,，像北京老的印刷廠現(xiàn)在改造特別火，集中在文化創(chuàng)意,、綠色農(nóng)莊為特色,，反響特別不錯，值 得關(guān)注,。據(jù)了解,，日本產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本的GDP貢獻在40%以上,；美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%,，對GDP貢獻也在30%以上。中國來 講,，上海的比例高一些,，鄭州低一些。

總的來說，北上廣的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展比較先進,，但要借鑒拿來,，須特別慎重，不能照搬,。這是因為城市發(fā)展的基礎(chǔ) 和方向都不同,，所以可模仿的不多。在北京,，以文化業(yè)為依托的文化產(chǎn)業(yè)園,，它里面配套的商業(yè)寫字樓需求是巨大的，但如果放在鄭州,，問題就出來了,，“鄭州沒有 到達那個發(fā)達的程度，這個模式如果完全借鑒過來,，就會造成某一種產(chǎn)品積壓”,。

結(jié)合他日常與企業(yè)溝通所遇到的問題，田總認為,，產(chǎn)業(yè)園其實載體就是房地產(chǎn),。尤其是第三類，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切,，并且需要專業(yè)公司的專業(yè)人士來運作,，具體問題具體分析。