抵押物（房產(chǎn)）盡職調(diào)查流程及審核要點(diǎn) （未起訴類）

——不良資產(chǎn)行業(yè)干貨之十七

作者：馮律師-廣東法丞律師事務(wù)所

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在常規(guī)的不良資產(chǎn)交易中，投資者須對抵押關(guān)系的法律效力以及抵押物的權(quán)利登記信息,、現(xiàn)實(shí)狀況、法律瑕疵,、客觀瑕疵,、處置成本、處置障礙及實(shí)物價(jià)值進(jìn)行詳細(xì)盡調(diào),，以此為基礎(chǔ)確定抵押物的估值參數(shù),。可以說,，投資者（對抵押物）盡調(diào)功力的深淺,，既左右其對資產(chǎn)包的報(bào)價(jià)，也影響其今后處置抵押物的策略（處分或抵債）,，很大程度上直接決定其投資成敗,。

本文以投資者的視角,，遵循最嚴(yán)謹(jǐn)、最審慎的原則詳細(xì)列舉了對尚未起訴類債權(quán)中抵押物（房產(chǎn)）的相關(guān)盡調(diào)步驟及核查要點(diǎn),，相信對從事本行業(yè)的同仁具有較高的參考價(jià)值或啟示,。

下述核查要點(diǎn)，在實(shí)踐中即使盡調(diào)人員使盡渾身解數(shù)恐怕也難以一一落實(shí),，有些要點(diǎn)其實(shí)也可省略不核查,，請投資者根據(jù)抵押物狀況、業(yè)務(wù)需求或現(xiàn)場情況選擇性適用,。至于各個(gè)審核要點(diǎn)的源由及必要性,，只能依賴盡調(diào)人員的自身業(yè)務(wù)水平一一領(lǐng)悟，在此不述,。

審閱抵押合同：（1）合同是否完備,，有否原件；（2）合同的份數(shù),，對應(yīng)借款合同的編號(hào),、筆數(shù)、本金,、期限是否相一致,；（3）抵押房產(chǎn)名稱、種類,、位置,、面積、數(shù)量,、證照號(hào)碼,、抵押值、抵押范圍等明細(xì)信息,；（4）簽訂日期是否與借款合同相印證（不能早于,，但最高額擔(dān)保除外；過分遲于也要注意）,；（5）借款合同標(biāo)注其他用途,、但實(shí)屬“借新還舊”的貸款，二次的抵押人是否相一致,；（6）抵押擔(dān)保的范圍,；（7）屬最高額擔(dān)保的借款期間是否在擔(dān)保期間以及擔(dān)保額度之內(nèi)；（8）合同的生效要素（如簽名,、蓋章）是否正確,、齊全；（9）屬法人擔(dān)保的須有自然人作為法定代表人或授權(quán)代表簽名（不能蓋私章）,；（10）合同附件有否抵押房產(chǎn)的權(quán)屬憑證,，憑證的權(quán)屬人及登記內(nèi)容與抵押合同各要素是否相符,；（11）抵押房產(chǎn)屬共有的，全體共有人是否均在合同中簽章確認(rèn),；（12）合同有否約定適用《民事訴訟法》中實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的特別程序,；（13）合同有否辦理具強(qiáng)制執(zhí)行效力公證手續(xù)；（14）是否存在多個(gè)抵押人,，每個(gè)抵押人對應(yīng)擔(dān)保的借款情況及擔(dān)保內(nèi)容,；（15）有無違反《合同法》第52條導(dǎo)致合同無效。

審閱抵押登記憑證：（1）有否辦理抵押登記（他項(xiàng)權(quán)證）及登記部門,；（2）抵押登記的內(nèi)容（如抵押人名稱,、登記日期、抵押房產(chǎn)證照號(hào)碼,、面積,、名稱及位置，擔(dān)保的債權(quán)范圍等）能否與借款合同,、抵押合同的相關(guān)內(nèi)容相印證,。

核查抵押人主體資格：（1）抵押人是借款人還是第三人；（2）如抵押人是公司的,，有否同意擔(dān)保的《股東會(huì)決議》以及其內(nèi)容是否與借款合同,、抵押合同相印證；（3）如抵押人是企業(yè)分支機(jī)構(gòu)或其他組織的,，有否有權(quán)部門出具的授權(quán)書,；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息,；（5）抵押人是否屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的適格主體,；（6）如抵押物為共有，有否共有人的身份信息,。

核查抵押房產(chǎn)：（1）是否法律禁止抵押的物品,；（2）如抵押房產(chǎn)是整體物業(yè)的一部分,，抵押部位是否核心或主要,，及其他物業(yè)的抵押情況,；（3）抵押房產(chǎn)的房,、地是同時(shí)抵押還是分別抵押,；（4）抵押房產(chǎn)是否屬于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記,；（5）抵押房產(chǎn)是否在建工程,；（6）抵押房產(chǎn)有否公益性或行政性或其他專屬的用途,。

再核查：（1）借款人曾償還過款項(xiàng)的,，對應(yīng)抵押人的責(zé)任減免情況；（2）有否其他順位的抵押登記,，本案抵押是否第一順位,，否則要查看順位在前的抵押權(quán)大致情況,；（3）有否抵押房產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告、評估報(bào)告,，預(yù)估抵押房產(chǎn)目前的價(jià)值是否明顯大于該筆對應(yīng)的債權(quán),；（4）抵押房產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)（如工程款、出讓金,、閑置費(fèi),、稅費(fèi)等）；（5）有否抵押人出具的抵押房產(chǎn)（在抵押時(shí)的）狀態(tài)說明（如自用,、租賃,、空置等）或收益說明；（6）抵押房產(chǎn)的目前狀態(tài)（自有,、借用,、占用、租賃,、閑置,、損毀）；（7）抵押人,、第三人有否提出抵押無效的主張或訴訟（仲裁）,；（8）有否第三人提出對抵押房產(chǎn)享有所有權(quán)、租賃權(quán)或其他權(quán)益的請求或訴訟（仲裁）,；（9）抵押人,、第三人或政府等是否對抵押房產(chǎn)設(shè)置了處置障礙；（10）抵押房產(chǎn)有否涉及各類糾紛,；（11）有否涉及抵押房產(chǎn)的相關(guān)材料或信息,，例如會(huì)被征收拆遷、可（已）獲政府批準(zhǔn)能夠升級改造,、有否第三人對抵押房產(chǎn)表達(dá)購買意愿等資料,。

（一）核查產(chǎn)權(quán)情況

對有《房地產(chǎn)權(quán)證》的房產(chǎn)，可到房產(chǎn)所在地的房管部門,，同時(shí)提供權(quán)屬人名稱 地址或權(quán)屬證號(hào)（或登記字號(hào)）等要素,，查詢該房產(chǎn)的權(quán)屬登記、抵押,、查封等情況,，查證該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰。對只有抵押權(quán)預(yù)告登記的房產(chǎn),，可到當(dāng)?shù)胤抗懿块T申請信息公開或登錄其官網(wǎng)輸入相關(guān)信息查詢,。

如果查詢?nèi)擞刑厥廪k法，甚至可以查閱到該房產(chǎn)的全部檔案（更為穩(wěn)妥）,。如果投資者（或相熟之人）正好有另案以抵押人為被執(zhí)行人的,，可以委派律師利用另案手續(xù)（或向法院申請調(diào)查令）查詢該房產(chǎn)的檔案,。

查詢后可獲得該房產(chǎn)以下全部或部分信息：（1）權(quán)屬信息，包括：房產(chǎn)登記號(hào),，地址,，地號(hào)，圖號(hào),，權(quán)屬人,，共有人，建筑面積,，共用地面積,，建基面積，圖則（四至）,，使用性質(zhì),，權(quán)證號(hào)碼，權(quán)屬來源（自建,、購買,、分割、承繼）,，所在土地使用權(quán)的證號(hào),，結(jié)構(gòu)層數(shù)，樓層分布及功能,，使用期限,，已轉(zhuǎn)讓、已分割單元,，欠費(fèi)類型,，限制轉(zhuǎn)移，歷史遺留問題,，所在土地使用權(quán)是否已辦妥有償使用手續(xù),，行政處罰，購入價(jià)格等信息,；（2）抵押（他項(xiàng)權(quán)）信息,，包括：房產(chǎn)位置，抵押權(quán)人,，抵押權(quán)利部位,，權(quán)利面積，權(quán)利價(jià)值,，登記時(shí)間,，債權(quán)數(shù)額，他項(xiàng)證號(hào)等；（3）查封,、解封及協(xié)助執(zhí)行信息，包括：查封類型,，查封時(shí)效,，查封機(jī)關(guān)，查封案號(hào),，查封標(biāo)的明細(xì),，協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容等。

（二）核查查封情況

如果抵押房產(chǎn)被法院另案查封,、未處置,，應(yīng)到相關(guān)法院核查：（1）抵押房產(chǎn)（如出租）的租金是否已被法院凍結(jié)或截留；（2）首封案件的債權(quán)人,、案由,、該債權(quán)人與抵押人的關(guān)系、查封法院,、所處階段（立案,、審理、執(zhí)行）,、債權(quán)金額,、查封期限、處置進(jìn)度（長期不處置,、中止執(zhí)行,、評估、拍賣,、變賣,、已處置待收價(jià)款、三拍一賣后仍不能處置）,；（3）本案債權(quán)人有否對首封法院拖延處置提出異議,；（4）本案屬最高額抵押的，貸款是否在查封后才發(fā)放,；（5）其他輪候查封的大致情況,。

（三）到相關(guān)政府部門查詢有用信息

有人脈的，可分別到建設(shè),、規(guī)劃,、測繪等單位，通過閱檔,、查冊,、申請信息公開、電話咨詢等手段，進(jìn)一步調(diào)查該房產(chǎn)的相關(guān)信息,。

（一）查看位置

通過百度地圖,、騰訊街景地圖等查看該房產(chǎn)的位置、衛(wèi)星圖及街景圖,。如位置不明確,，可嘗試通過四至圖作為參照物查找。

（二）找到現(xiàn)場

核查：（1）能否找到標(biāo)的物,，是否滅失,；（2）標(biāo)的物的地理位置是否良好，周邊道路交通路網(wǎng)狀況是否良好,。

（三）查看現(xiàn)狀

核查：（1）（若是在建工程）工程進(jìn)度,；（2）結(jié)構(gòu)類型、樓層構(gòu)成,、占地面積,、新舊程度、內(nèi)部裝修,、設(shè)備安裝情況,；（3）當(dāng)前用途；（4）對比產(chǎn)權(quán)證判斷是否存在加建,、擴(kuò)建,、改建、違建,、添附情況,；（5）是否閑置、爛尾（含所在樓盤爛尾）,；（6）是否需要加固補(bǔ)強(qiáng),；（7）有否被部分拆除、損毀,；（8）是否具備獨(dú)立使用功能,；（9）抵押房產(chǎn)范圍內(nèi)是否有其他權(quán)屬不明的建筑物、構(gòu)建物,；（10）物業(yè)管理情況（注：尤其是商業(yè)物業(yè),，需詢問收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。

（四）查看使用情況（重點(diǎn)）

核查該房產(chǎn)由何人使用或控制,。

如果該房產(chǎn)非抵押人使用,，需查明：（1）是否屬于借用、占用,、租賃還是閑置,；（2）如屬借用應(yīng)了解使用人與抵押人的關(guān)系,；（3）如屬占用應(yīng)了解使用人的背景、與抵押人的關(guān)系及占用的原因（是否惡意）,；（4）如屬租賃,，應(yīng)取得租賃協(xié)議或了解租賃情況，并且了解租賃是在查封,、抵押之前還是之后發(fā)生,；（5）如使用人聲稱該房產(chǎn)屬其所有，或聲稱已購買或已抵債,，尤其應(yīng)注意，必須取得相關(guān)證據(jù)或信息,；（6）有否被公益性或行政性或特殊單位使用,。

（五）查看相鄰情況

核查：（1）會(huì)否被其他地塊或房產(chǎn)限制或阻礙通行、通風(fēng),、采光,、排污、排水等,，從而影響其使用及價(jià)值,；（2）周邊地塊的開發(fā)利用情況（是否屬于商住區(qū)、工業(yè)區(qū),、未開發(fā)區(qū)等）,商業(yè)氛圍情況,；（3）周邊是否有污染源；（4）有否配套的物業(yè),，如配電房,、宿舍等；（5）抵押房產(chǎn)是整體物業(yè)還是物業(yè)的一部分（例如酒店的某層）,，該物業(yè)是否屬核心部位或主體部分,；（6）所在區(qū)域是否還有牽連物業(yè)（需整體才能處置，或整體處置才有價(jià)值,，例如配套停車場等）,。

（六）查看改造限制

核查：（1）預(yù)估改造的可能性及難度；（2）判斷改造會(huì)否受相鄰業(yè)戶,、規(guī)劃,、城管、水源區(qū),、風(fēng)景區(qū),、防洪、消防,、特種行業(yè),、機(jī)場管制,、港口碼頭建設(shè)、高壓線限高,、地質(zhì)條件,、軍事禁區(qū)、水電供應(yīng),、道路交通,、文物保護(hù)等限制；（3）有否釘子戶,。

（七）現(xiàn)場收集信息

投資者應(yīng)在查看現(xiàn)場的同時(shí),，向相關(guān)人員訪談并收集涉及該房產(chǎn)的相關(guān)信息：（1）向保安、門衛(wèi)收集,；（2）向相鄰業(yè)戶收集,；（3）向承租方收集；（4）向房產(chǎn)中介了解,；（5）向當(dāng)?shù)卣鞴懿块T（如公安,、環(huán)保、出租屋管理,、外來人口,、稅務(wù)、街道辦,、居委會(huì),、村委會(huì)等）收集；（6）收集有否第三方已對該房產(chǎn)設(shè)置了處置障礙,，或有購買意向,，或有施工合同糾紛或爛尾原因等信息。

比對上述調(diào)查結(jié)果,，動(dòng)用人脈,、關(guān)系網(wǎng)，或利用數(shù)據(jù)庫,，或借用互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎,，或登錄政府網(wǎng)站及收費(fèi)網(wǎng)站，繼續(xù)選擇性地綜合核查以下內(nèi)容：

（一）權(quán)屬狀況

1,、權(quán)屬滅失（注：最大陷阱）

核查：（1）是否存在已轉(zhuǎn)讓,、已抵債、已分割,、已房改但未辦理過戶手續(xù)的情況,；（2）有否已被征收、拆遷,、置換但原權(quán)屬證書未注銷的情況,；（3）會(huì)否因主管部門失職,，一物多證，本證的實(shí)物其實(shí)不存在,；（4）實(shí)物是否已被拆除,、損毀。

2,、權(quán)屬瑕疵

核查：（1）是否未付清受讓價(jià)款而與原權(quán)屬人有爭議,；（2）是否已接管或控制房產(chǎn)；（3）是否存在抵押人以房產(chǎn)作價(jià)入股或作為出資條件,、合作條件的情形,；（4）是否因未付清價(jià)款而由轉(zhuǎn)讓方約定保留所有權(quán)或保留行使解除買賣合同的權(quán)利；（5）如屬抵押人受讓或抵債所得,，是否已履行了受讓合同或抵債協(xié)議/裁定約定的義務(wù),；（6）是否與所在地塊的權(quán)屬人不一致；（7）房產(chǎn)所在地塊是否屬劃撥用地,。

3、權(quán)屬人情況

核查：抵押人是否項(xiàng)目公司,，而該公司的主要財(cái)產(chǎn)是否只有該房產(chǎn),。

（二）糾紛情況

1、權(quán)利糾紛

核查：（1）是否存在產(chǎn)權(quán),、相鄰權(quán),、合同義務(wù)、共有,、合作開發(fā),、轉(zhuǎn)讓、租賃,、價(jià)款,、侵權(quán)、共益,、一物多賣,、實(shí)物分割、企業(yè)改制等糾紛,；（2）是否涉及與原土地權(quán)屬人（歷史）糾紛,、原轉(zhuǎn)讓人糾紛、小業(yè)主糾紛,。

2,、其他糾紛

核查：（1）是否屬拆遷房、廉租安置房,、置換房,；（2）是否涉及小業(yè)主問題或職工安置問題,；（3）是否涉及與強(qiáng)勢部門/人士（如軍隊(duì)、地方政府,、黑惡勢力）有利益沖突,；（4）如屬預(yù)購房產(chǎn)且未交收實(shí)物，開發(fā)商是否配合移交房產(chǎn)及配合辦理權(quán)證,；（5）有否被第三人在抵押房產(chǎn)上加建,、擴(kuò)建建筑物，或添附構(gòu)建物,，或裝修從而產(chǎn)生（或隱藏）糾紛,。

（三）規(guī)劃建設(shè)情況

1、規(guī)劃情況

核查：（1）有否違反規(guī)劃報(bào)建條件,，或違反建筑物的規(guī)劃用途,；（2）所在區(qū)域的總體控規(guī)；（3）有否政府主管部門出具的如《會(huì)議紀(jì)要》,、《批示》,、《函》等限制或支持該房產(chǎn)的改造和建設(shè)的文件，如同意三舊改造等,。

2,、報(bào)建情況

核查：（1）消防驗(yàn)收手續(xù)；（2）房產(chǎn)權(quán)屬人與地塊權(quán)屬人是否一致,。

3,、征收拆遷可能

核查：（1）是否會(huì)被征收（含政府借用）、拆遷,；（2）預(yù)計(jì)征收,、拆遷的時(shí)間；（3）征收,、拆遷的原因,；（4）征收方式，有否補(bǔ)償及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),、補(bǔ)償款發(fā)放時(shí)間,，補(bǔ)償款是否已被其他法院截留；（5）抵押人對征收拆遷的態(tài)度,。

（四）目前使用狀況

1,、如有租賃

核查：（1）出租方是否為抵押人，如否,，則查究具體原因,；（2）是否存在虛假租賃嫌疑；（3）租賃的期間,、租金標(biāo)準(zhǔn)和用途,；（4）租賃關(guān)系能否對抗抵押或查封（從出租時(shí)點(diǎn),、實(shí)物接收時(shí)點(diǎn)等綜合研判），是否需另案訴訟才能處理,；（5）租賃有否備案,；（6）承租人的大致背景，與抵押人/權(quán)屬人之間的關(guān)聯(lián)性質(zhì),；（7）租金一直由何人收?。唬?）租金有否被法院凍結(jié)扣劃,；（9）有否能夠證明租賃關(guān)系存在的其他情況（如繳費(fèi)憑證等）,；（10）承租人是否有購買租賃物業(yè)的意愿。

2,、如果現(xiàn)狀為閑置,，或爛尾（含所在樓盤爛尾）

核查：（1）閑置、爛尾的原因（政府行為,、規(guī)劃調(diào)整,、地質(zhì)條件、文物保護(hù),、安全隱患,、安全事故、司法不公,、權(quán)屬糾紛、租賃糾紛,、被惡意占用,、涉及維穩(wěn)、企業(yè)資金不足,、企業(yè)股東不和,、配套設(shè)施不足、案外人干涉或設(shè)置障礙,、小業(yè)主糾紛等）,；（2）閑置、爛尾的時(shí)間,；（3）是否受到處罰（例如責(zé)令整改）,；（4）重新盤活的可能性，抵押人或政府會(huì)否在近期內(nèi)確定處置方案,；（5）房產(chǎn)所在地塊的余下使用權(quán)期限,。

3、如果現(xiàn)狀為第三人使用

按照第三步驟“核查現(xiàn)場情況”第（四）款處理,。

（五）欠債情況

核查：（1）是否存在優(yōu)先受償權(quán)（如工程款）,；（2）所在地塊是否拖欠出讓金,、市政配套費(fèi)；（3）是否拖欠轉(zhuǎn)讓價(jià)款,、物業(yè)管理費(fèi),、水電費(fèi)、供暖費(fèi),、環(huán)保費(fèi)等,；（4）是否拖欠稅費(fèi)或具地方特色的費(fèi)用。

（六）過戶時(shí)的稅,、費(fèi)負(fù)擔(dān)

核查：（1）購入價(jià)格及投入成本（注：過戶征稅時(shí)有用）,；（2）預(yù)估過戶時(shí)會(huì)產(chǎn)生的稅費(fèi)種類（尤其是增值稅）及金額；（3）（如屬劃撥用地）預(yù)估地戶時(shí)需補(bǔ)繳的土地出讓金,；（4）預(yù)估抵押人能否承擔(dān)稅費(fèi),。

（七）市場價(jià)值

核查：（1）有否評估報(bào)告及評估方法是否妥當(dāng)；（2）所在區(qū)域近期同類房產(chǎn)的市場價(jià)格,，預(yù)扣稅費(fèi)后,，預(yù)計(jì)該房產(chǎn)的大致價(jià)值；（3）如果該房產(chǎn)正出租,，可按其月租金×100倍快速預(yù)估其價(jià)值,；（4）結(jié)合相鄰區(qū)域的物業(yè)情況，初步研判該房產(chǎn)是否有連片改造或改性,、大幅升值的可能,。

（八）處分障礙情況

1、部分或相鄰房產(chǎn)處分情況

核查：（1）相鄰或部分房產(chǎn)是否曾被法院或抵押人處分過,；（2）判斷已處分過的房產(chǎn)會(huì)否嚴(yán)重制約抵押房產(chǎn)的使用及影響其價(jià)值,；（3）部分處分物的購買人背景、購買動(dòng)機(jī),。

2,、過戶限制

核查：（1）當(dāng)?shù)卣欠窬懿慌浜戏ㄔ禾幹茫唬?）所在區(qū)域是否有規(guī)劃調(diào)整,，房產(chǎn)暫不辦理過戶手續(xù),；（3）是否屬國有或集體資產(chǎn)且過戶規(guī)定不明晰等；（4）是否有歷史遺留問題未解決故暫緩過戶,；（5）是否屬于特種用途（如儲(chǔ)備糧倉庫）等,；（6）房產(chǎn)所在地塊是否屬劃撥用地、集體建設(shè)用地而影響過戶,；（7）是否屬抵押人唯一住房或依附若干戶口,。

3、處分障礙

核查：（1）如已被另案查封，之前法院是否處分過該房產(chǎn),；（2）今后是否會(huì)面臨難以處置的情況（如政府行為,、規(guī)劃調(diào)整、地質(zhì)條件,、文物保護(hù),、安全隱患、權(quán)屬糾紛,、租賃糾紛,、被惡意占用、涉及維穩(wěn),、配套設(shè)施不足,、案外人干涉或設(shè)置障礙、首封人惡意查封,、有特殊用途等）,。

4、干系人的態(tài)度

核查：（1）法院（注：如已被另案查封）或政府部門對處置該房產(chǎn)的態(tài)度（消極還是緊迫）,；（2）抵押人,、權(quán)屬人、承租人,、（商業(yè)）物業(yè)管理人或其他關(guān)聯(lián)人對處置該房產(chǎn)的態(tài)度（消極還是緊迫）,；（3）已對該房產(chǎn)設(shè)置了處置障礙的第三人的態(tài)度；（4）該房產(chǎn)是否已有潛在買家,。