律師提示：今后繼承房產(chǎn)過戶登記如何辦理？

文/郭能斌

【按】2016年7月5日,，司法部正式發(fā)布通知,，明確廢止1991年《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》,。

該《聯(lián)合通知》下的繼承權(quán)公證規(guī)則執(zhí)行了20多年,。房產(chǎn)部門在辦理繼承或遺贈(zèng)房屋產(chǎn)權(quán)登記過程中，除非當(dāng)事人持有經(jīng)過公證的遺囑,，否則會(huì)要求當(dāng)事人辦理“遺囑繼承權(quán)公證”（ 即“遺囑人死亡后,，遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”、“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”,，以及房產(chǎn)所有權(quán)證,、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”）。否則,，不給辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,。

遺囑繼承權(quán)公證，公證處審核過程相當(dāng)嚴(yán)格,，要求當(dāng)事人提供各種證明文件,，甚至有部分遺囑繼承權(quán)公證沒辦法最終辦理成功,。公證處通常只受理當(dāng)事人對(duì)被繼承人遺留的財(cái)產(chǎn)無爭議的公證。否則,，當(dāng)事人只能通過訴訟方式確認(rèn)遺囑繼承權(quán)真實(shí),、合法后，根據(jù)判決到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。

《最高人民法院公報(bào)》2014年第8期一則案例徹底打破了房屋產(chǎn)權(quán)登記須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”的“慣例”,，使得“繼承權(quán)公證”成為非必經(jīng)程序。

那么,，今后繼承房產(chǎn)的過戶登記途如何辦理呢,？

根據(jù)2016年1月1日開始實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條“因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn),，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料,、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等,，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書?！敝?guī)定,，今后繼承房產(chǎn)，有“兩種方法四種路徑”,，具體材料怎么提供,、手續(xù)怎么辦理參見《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》。

○遺囑繼承或遺贈(zèng),。

提供被繼承人死亡證明,、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關(guān)系證明等材料申請(qǐng)房屋過戶登記,。

○法定繼承,。

法定繼承又有三種路徑：

1、“協(xié)商繼承”,，也就是全部繼承人之間如果能協(xié)商一致達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議的,，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議,、繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系證明以及其他必要的材料申請(qǐng)房屋過戶登記,；

2、公證繼承,，也就是被繼承人死亡后,，繼承人申請(qǐng)繼承公證，憑繼承權(quán)公證書申請(qǐng)辦理房屋過戶登記,；

3,、訴訟繼承,，全部繼承人之間不能協(xié)商一致或者無法取得繼承權(quán)公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴,，待法院判決,、調(diào)解后，持法院出具的生效法律文書申請(qǐng)房屋過戶登記,。

附一：中華人民共和國司法部

司發(fā)通[2016]63號(hào)

司法部關(guān)于廢止《司法部建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的通知

各省、自治區(qū),、直轄市司法廳（局）,、司法局：

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作,。《司法部,、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字[1991]117號(hào)）已不再適用,，經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，現(xiàn)決定予以廢止,，自本通知印發(fā)之日起不再執(zhí)行,。

司法部

2016年7月5日

附二：【公報(bào)案例】

陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

不履行房屋登記法定職責(zé)案

中華人民共和國最高人民法院公報(bào) 2014年第8期 P40-42

裁判摘要：

國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍,、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,，由法律、行政法規(guī)規(guī)定,。司法部,、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》不屬于法律、行政法規(guī),、地方性法規(guī),、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》,、《繼承法》,、《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù),。

原告：陳愛華,，女，55歲,，漢族,，住江蘇省濱海縣,。

被告：南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,，住所地：江蘇省南京市江寧區(qū)東山街道天元東路,。

原告陳愛華因與被告南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱區(qū)住建局）發(fā)生不履行房屋登記法定職責(zé)糾紛，向南京市江寧區(qū)人民法院提起行政訴訟,。

原告陳愛華訴稱：

南京市江寧區(qū)雙龍大道833號(hào)南方花園A組團(tuán)23-201室住房原為曹振林所有,。2011年5月23日，曹振林親筆書寫遺囑,，將該房產(chǎn)及一間儲(chǔ)藏室（8平方米）,、以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品無條件贈(zèng)給陳愛華,。后曹振林于2011年6月22日在醫(yī)院去世,。2011年7月22日，原告經(jīng)南京市公證處作出公證,，聲明接受曹振林的全部遺贈(zèng),。2011年8月3日，原告攜帶曹振林遺囑,、房產(chǎn)證,、公證書等材料前往被告下設(shè)的房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)被拒絕。2011年10月10日,，原告向被告提出書面申請(qǐng)要求被告依法為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，被告于2011年10月27日書面回復(fù),，以“遺囑未經(jīng)公證,，又無‘遺囑繼承公證書’”為由不予辦理遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。綜上．原告認(rèn)為被告強(qiáng)制公證的做法,，與我國現(xiàn)行的《繼承法》,、《物權(quán)法》、《公證法》等多部法律相抵觸,。故提起行政訴訟,，要求法院確認(rèn)被告拒為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的行為違法，責(zé)令被告就該涉案房屋為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。

原告陳愛華提交如下證據(jù)：

1,、曹振林所書《我的遺言》，證明曹振林將涉案房屋遺贈(zèng)給原告,；

2,、曹振林身份證及戶籍信息證明復(fù)印件各1份，證明曹振林的身份,；

3,、江寧房權(quán)證東山第J00043260號(hào)《房屋產(chǎn)權(quán)證》、寧江國用(2006)第19372號(hào)《國有土地使用權(quán)證》各1份,，證明曹振林對(duì)遺言中所涉及房產(chǎn)有合法處置權(quán),；

4,、編號(hào)為0000974號(hào)《證明》1份，證明曹振林已過世并被安葬,；

5,、南京市南京公證處出具《公證書》1份，證明原告已聲明接受曹振林的遺贈(zèng),；

6,、房產(chǎn)分層分戶平面圖、取號(hào)單,、發(fā)票各1份,，證明原告前往被告處辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并辦理好配圖手續(xù)及交納費(fèi)用,，但是被告拒絕為其辦理的事實(shí),；

7、《關(guān)于辦理過戶登記的申請(qǐng)》及國內(nèi)特快專遞郵件詳情單各1份,，證明原告向被告書面申請(qǐng)辦理過戶登記的事實(shí),；

8、區(qū)住建局作出的《關(guān)于陳愛華辦理過戶登記申請(qǐng)的回復(fù)》1份,，證明被告回復(fù)無法為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,；

9、南京師范大學(xué)司法鑒定中心出具的鑒定意見書1份,，證明曹振林所書《我的遺言》是其本人書寫,，是其真實(shí)意思表示；

10,、曹振林的死亡醫(yī)學(xué)證明書1份,，證明曹振林于2011年6月22日在南京市第一醫(yī)院腫瘤內(nèi)科病房去世的事實(shí)。

被告區(qū)住建局辯稱：

根據(jù)司法部,、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（以下簡稱《聯(lián)合通知》）第二條之規(guī)定：“遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑,，應(yīng)當(dāng)辦理公證。遺囑人死亡后,，遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的‘遺囑公證書’,，和‘遺囑繼承權(quán)公證書’或‘接受遺贈(zèng)公證書’,以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證,，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。對(duì)遺囑內(nèi)容有爭議,，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成遺產(chǎn)分割協(xié)議的，可向人民法院提起訴訟,。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)根據(jù)判決辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),?！倍景冈骊悙廴A僅依據(jù)曹振林所立書面遺囑為依據(jù)提出房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，該遺囑并未經(jīng)過公證,，且原告也未提供該遺囑分割協(xié)議,，故不符合《聯(lián)合通知》的規(guī)定，不應(yīng)為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。綜上,，被告不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為事實(shí)清楚、程序合法,、適用法律正確,，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

南京市江寧區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：

南京市江寧區(qū)雙龍大道833號(hào)南方花園A組團(tuán)23-201室房屋所有權(quán)人為曹振林,。2011年5月23日,，曹振林親筆書寫遺囑，將該房產(chǎn)及一間儲(chǔ)藏室（8平方米）以及曹振林名下所有存款金,、曹振林住房中的全部用品無條件贈(zèng)給原告陳愛華,。后曹振林于2011年6月22日在醫(yī)院去世。2011年7月22日,，原告經(jīng)江蘇省南京市南京公證處作出公證,，聲明接受曹振林的全部遺贈(zèng)。2011年8月3日,，原告攜帶曹振林遺囑,、房產(chǎn)證、公證書等材料前往被告區(qū)住建局下設(shè)的房地產(chǎn)交易中心辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記被拒絕,。2011年10月10日,，原告向被告提出書面申請(qǐng)要求被告依法為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，被告于2011年10月27日書面回復(fù),，以“遺囑未經(jīng)公證，又無‘遺囑繼承公證書’”為由不予辦理遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。綜上,，原告認(rèn)為被告強(qiáng)制公證的做法，與我國現(xiàn)行的《繼承法》,、《物權(quán)法》,、《公證法》等多部法律相抵觸。故向本院提起行政訴訟,，要求法院確認(rèn)被告拒為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的行為違法,，責(zé)令被告就涉案房屋為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

本案的爭議焦點(diǎn)是：

關(guān)于司法部,、建設(shè)部《聯(lián)合通知》效力的認(rèn)定,。

南京市江寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理,。被告區(qū)住建局作為房屋登記行政主管部門,，負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)的房屋登記工作。本案中,，曹振林書面遺囑的真實(shí)性已進(jìn)行司法鑒定,，南京師范大學(xué)司法鑒定中心出具的鑒定結(jié)論為：曹振林該書面遺囑中“曹振林”簽名與提供的簽名樣本是同一人書寫。

根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十二條之規(guī)定：“人民法院審理行政案件,，以法律和行政法規(guī),、地方性法規(guī)為依據(jù)。地方性法規(guī)適用于本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的行政案件,?！奔暗谖迨龡l之規(guī)定：“人民法院審理行政案件，參照國務(wù)院部,、委根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī),、決定、命令制定,、發(fā)布的規(guī)章以及省,、自治區(qū)、直轄市和省,、自治區(qū)的人民政府所在地的市和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市的人民政府根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)制定,、發(fā)布的規(guī)章?！绷怼吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十條規(guī)定：“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度,。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,，由法律,、行政法規(guī)規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國繼承法》第十六條第三款之規(guī)定：“公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給國家,、集體或者法定繼承人以外的人?！币约暗谑邨l第二款之規(guī)定：“自書遺囑由遺囑人親筆書寫,，簽名，注明年,、月,、日。”另《房屋登記辦法》第三十二條規(guī)定：“發(fā)生下列情形之一的,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記……（三）贈(zèng)與……,。”且《房屋登記辦法》并無規(guī)定,，要求遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的遺囑公證書才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記,。

本案中，《聯(lián)合通知》是由司法部和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的政府性規(guī)范文件,，不屬于法律,、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或規(guī)章的范疇,，其規(guī)范的內(nèi)容不得與《物權(quán)法》,、《繼承法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)相抵觸,。行政機(jī)關(guān)行使行政職能時(shí)必須符合法律規(guī)定,，行使法律賦予的行政權(quán)力，其不能在有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定之外創(chuàng)設(shè)新的權(quán)力來限制或剝奪行政相對(duì)人的合法權(quán)利,。行政機(jī)構(gòu)以此為由干涉行政相對(duì)人的合法權(quán)利,，要求其履行非依法賦予的責(zé)任義務(wù)，法院不予支持,。故,，被告依據(jù)《聯(lián)合通知》的規(guī)定要求原告必須出示遺囑公證書才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行為與法律法規(guī)相抵觸，對(duì)該涉案房屋不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為違法,。

據(jù)此,，南京市江寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)之規(guī)定,，于2013年7月24日判決如下：

一,、撤銷被告區(qū)住建局于2011年10月27日作出的《關(guān)于陳愛華辦理過戶登記申請(qǐng)的回復(fù)》。

一,、責(zé)令被告區(qū)住建局在本判決書發(fā)生法律效力后30日內(nèi)履行對(duì)原告陳愛華辦理該涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé),。

區(qū)住建局不服一審判決，向南京市中級(jí)人民法院提起上訴,，審理過程中,，上訴人區(qū)住建局同意為被上訴人陳愛華辦理涉案房屋登記手續(xù)并申請(qǐng)撤回上訴,，南京市中級(jí)人民法院于2013年10月8日裁定如下：準(zhǔn)予上訴人區(qū)住建局撤回上訴,。

-hansi-font-family:宋體;color:blue'>一、撤銷被告區(qū)住建局于2011年10月27日作出的《關(guān)于陳愛華辦理過戶登記申請(qǐng)的回復(fù)》,。

一,、責(zé)令被告區(qū)住建局在本判決書發(fā)生法律效力后30日內(nèi)履行對(duì)原告陳愛華辦理該涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)。

區(qū)住建局不服一審判決,，向南京市中級(jí)人民法院提起上訴,，審理過程中,，上訴人區(qū)住建局同意為被上訴人陳愛華辦理涉案房屋登記手續(xù)并申請(qǐng)撤回上訴，南京市中級(jí)人民法院于2013年10月8日裁定如下：準(zhǔn)予上訴人區(qū)住建局撤回上訴,。