今年年初一季度信貸擴(kuò)張加速,，菜價(jià)，肉價(jià)有較大幅度上漲,，尤其食品CPI的較大幅度上升,，使社會(huì)形成了對(duì)通脹的一種恐慌，于是各種說(shuō)法也逐漸流行,，不少購(gòu)房者認(rèn)為買房是實(shí)現(xiàn)抵御通脹的好辦法，因?yàn)槿绻磥?lái)貨幣貶值,，通脹上升,，房?jī)r(jià)就能繼續(xù)上漲或者基本穩(wěn)定，于是房?jī)r(jià)就起到了抵御通脹的作用,，類似所謂的棄匯率保資產(chǎn)的“俄羅斯模式”,，民眾間的這種靠買房抵御通脹的想法結(jié)合外部宣傳等因素使得今年上半年購(gòu)房量激增，那么這種依據(jù)是否靠譜,，俄羅斯2014年貨幣大幅貶值,，通脹上升后，買房到底有沒(méi)有實(shí)現(xiàn)抵御通脹的作用,？下文簡(jiǎn)要分析一下

下圖是俄羅斯最近15年的房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格走勢(shì)圖，可見(jiàn)在2008年金融危機(jī)后就觸頂并一路下跌,，現(xiàn)在已經(jīng)幾乎跌掉峰值價(jià)值的一半了,，而在2014年盧布加速貶值，通脹快速上升之后,，實(shí)際房?jī)r(jià)更是加速下跌

下圖是上圖的細(xì)節(jié)部分,，顯示俄羅斯2014年年初至今這2年貨幣貶值+通脹時(shí)期的房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格走勢(shì)，可見(jiàn)兩年跌掉了接近20%

下圖是俄羅斯最近15年的房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的增速圖,，可見(jiàn)金融危機(jī)前的加杠桿周期,，增速持續(xù)是正的，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)是跑贏通脹的,，2013年之后則變負(fù)失去了抵御通脹的能力

下圖是上圖的細(xì)節(jié)部分,，顯示俄羅斯2014年年初至今這2年貨幣貶值+通脹時(shí)期的房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格增速走勢(shì)，可見(jiàn)這兩年增速持續(xù)為負(fù),，且不斷下降,，已經(jīng)從-6%下降到了-15%,，可見(jiàn)其房?jī)r(jià)完全沒(méi)有跑贏通脹，而且還在不斷惡化（伴隨著2015年第四季度俄羅斯名義房?jī)r(jià)也已經(jīng)開(kāi)始下降）

上面分析可見(jiàn)俄羅斯房?jī)r(jià)并沒(méi)有扛過(guò)通脹,，下面我們?cè)賹?duì)比一下,，這兩年在俄羅斯持有現(xiàn)金存款和買房哪個(gè)更劃算，抗通脹效果誰(shuí)更好,，只要把俄羅斯的現(xiàn)金利率和房?jī)r(jià)的名義增速一對(duì)比就一目了然了

下圖是俄羅斯2014年至今的銀行間利率走勢(shì),，實(shí)際中俄羅斯銀行的定期存款利率會(huì)比這個(gè)interbank rate略低3%左右，比如2014年年底利率峰值時(shí),，儲(chǔ)戶定期存款利率是17~18%左右,，現(xiàn)在是9.5%左右。所以只要把下圖利率減去3%就是同時(shí)期對(duì)應(yīng)的存款利率,，基本在3%到17%再到9% 這個(gè)范圍變化,，整個(gè)時(shí)段平均來(lái)看至少也有8~9%

下圖則是俄羅斯2014-2015房?jī)r(jià)的名義增速走勢(shì)圖，一開(kāi)始就是0,，到了最高點(diǎn)時(shí)也才5%,，然后到2015年底就已經(jīng)跌到-3%了，已經(jīng)是負(fù)數(shù)了,，整個(gè)時(shí)段平均來(lái)看最多2-3%,，和上圖的存款利率一對(duì)比，非常清晰可見(jiàn)兩者之間有著大概6%左右的利差,，可見(jiàn)持有現(xiàn)金存款遠(yuǎn)比買房劃算,，抗擊通脹效果更好,。

當(dāng)然持有房產(chǎn)可以有租金收入,，但是即使算上租金收入，也難以覆蓋掉上述的這個(gè)利差,，而且這些計(jì)算還沒(méi)考慮房產(chǎn)交易和放租的各類成本,，而同時(shí)現(xiàn)金存款的成本則幾乎沒(méi)有，俄羅斯儲(chǔ)戶能穩(wěn)定低成本的獲得高利息收入,，所以通過(guò)對(duì)比非常明顯的發(fā)現(xiàn)所謂的俄羅斯模式,，靠買房抵御通脹的說(shuō)法只是一種以訛傳訛的錯(cuò)誤的幻覺(jué)，并不符合實(shí)際情況,。而考慮到中國(guó)如今遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)俄羅斯2014年時(shí)的信貸泡沫程度,，所以一旦發(fā)生貶值加速，利率被動(dòng)飆升的情況時(shí),，中國(guó)房產(chǎn)想像俄羅斯那樣保住名義價(jià)格基本穩(wěn)定恐怕都是幾乎不可能的事,，就更別說(shuō)實(shí)際價(jià)格和抵御通脹了。