“商改住”的政策等于給各大開(kāi)發(fā)商的高庫(kù)存商用物業(yè)簽下“放行條”。

自6月初,，國(guó)務(wù)院發(fā)布允許改建房屋用于租賃,，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房等相關(guān)政策后，由于此前政策落實(shí)部門(mén)尚不清晰,，市場(chǎng)操作細(xì)則尚缺乏,，現(xiàn)在廣深的各大開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)開(kāi)始爭(zhēng)搶商住的頭啖湯。

“很多開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)之前都在觀望,，因?yàn)檎卟](méi)有具體的執(zhí)行方向,，現(xiàn)在有初步的方案已經(jīng)在實(shí)施了?！比A南開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人指出,。

搶鮮改造

據(jù)上述開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人描述，眾多開(kāi)發(fā)人士都在期待或觀望這一利好政策,，但又擔(dān)心“商改住”無(wú)法落實(shí)到具體申報(bào)方案中,，政策成為“一紙空文”，此外,，也擔(dān)心“自己比政策走快一步”,，以致發(fā)生問(wèn)題，無(wú)法從該政策中得利,。

正在大家都觀望的同時(shí),，業(yè)內(nèi)傳聞，某廣州本土房企已率先申報(bào)成功,。

和訊房產(chǎn)了解到,，該房企申報(bào)的標(biāo)的是市中心的住宅群下夾層裙樓，原屬于商業(yè)性質(zhì),，現(xiàn)在已經(jīng)成功將該標(biāo)的的土地用途調(diào)整為居住用地,，并且附帶了包括學(xué)位在內(nèi)的教育資源。

在房地產(chǎn)人士眼中,，廣州市中心學(xué)位資源尤其緊缺,，“商改住”對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，其中比較理想的一塊“肥肉”則是在改變性質(zhì)的同時(shí)一定要增加教育資源配套,，如果能達(dá)到這樣的配備,，則住宅性質(zhì)最終能否成功更改也不是太重要。

6月3日,，國(guó)務(wù)院發(fā)布《辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)意見(jiàn)》”）,，該意見(jiàn)指出，允許改建房屋用于租賃,，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地,，調(diào)整后用水,、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

分析指出,，“商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用,，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,，如常見(jiàn)的商業(yè)房改為住宅。

據(jù)悉,，該房企在申報(bào)過(guò)程中做了比較詳細(xì)的報(bào)規(guī)申請(qǐng),，且詳盡地解釋物業(yè)所具備的居住屬性。

“在申報(bào)中重點(diǎn)提示該片區(qū)住宅需求旺盛但不能完全被滿(mǎn)足，而商業(yè)庫(kù)存大量存在的事實(shí),，這正切中了政策層對(duì)去庫(kù)存的最初訴求,。”據(jù)該房企一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露,。

難關(guān)重重

雖然廣州第一個(gè)案已經(jīng)申報(bào)成功,，但“商改住”仍然面對(duì)不少難題。

此前有專(zhuān)家分析,，在房地產(chǎn)當(dāng)下商業(yè)庫(kù)存激增的特殊時(shí)期,，通過(guò)“商改住”政策的釋放，給了處在困境期的開(kāi)發(fā)商一個(gè)更加靈活的掉頭機(jī)會(huì),，有助于消化目前市場(chǎng)的庫(kù)存,，而對(duì)于北上廣深等一線城市來(lái)講，“商改住”政策也有助于緩解住宅市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系,。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志指出,，商業(yè)用房改居住是國(guó)家層面的政策，更多是為了去商業(yè)庫(kù)存,，盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn),。而住宅能夠工商登記，是廣州的政策,，事實(shí)上廣州的住宅目前并不需要政策支持去庫(kù)存,，政府更多是從扶持大眾創(chuàng)業(yè)的角度出發(fā)。廣州很多商業(yè)公寓就是按照住宅設(shè)計(jì)的,，為了彌補(bǔ)住宅的供應(yīng)不足,，現(xiàn)在兩者這樣調(diào)整之后，彼此間的界限將更加模糊,。

但是,，是否能真正達(dá)到去庫(kù)存的效果，業(yè)內(nèi)不少人士持謹(jǐn)慎的態(tài)度,。在他們看來(lái),，商住性質(zhì)打通，其實(shí)也會(huì)影響市場(chǎng)上的供求關(guān)系,，且在價(jià)格上可能會(huì)促使相關(guān)片區(qū)的住宅房會(huì)提高價(jià)格,，這在一定程度上會(huì)影響去庫(kù)存的效果。

此外,，有分析指出,，商業(yè)用房改成居住性質(zhì)，按照規(guī)定只能作為租賃住房,，不能銷(xiāo)售,，更像是“不能賣(mài)的住宅”,。而“商改住”的住宅在公司注冊(cè)主體上有更多的限制，像是“受限制的公寓”,。

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