營改增后個人二手房交易稅收政策

（細(xì)節(jié)政策具體參考當(dāng)?shù)卣撸?/span>

增值稅

一,、個人出售其購買的住房

（一）北京市、上海市,、廣州市和深圳市

個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的,，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅,。

（二）北京市,、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)

個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅,；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅,。

個人將通過受贈,、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,，也適用以上規(guī)定,。

關(guān)于購房時間的確定：

 1．個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間?！捌醵愅甓愖C明中注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期,。

納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間,。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時間為購買房屋的時間,；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的,，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

2．個人將通過繼承,、遺囑,、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系,、直系親屬贈與方式取得的住房,，該住房的購房時間按照繼承,、遺囑、離婚,、贍養(yǎng)關(guān)系,、直系親屬贈與行為前的購房時間確定。

3．根據(jù)國家房改政策購買的公有住房,，以購房合同的生效時間,、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間,。

二,、個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅,。

三,、個體工商戶應(yīng)按照本條上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅,；其他個人應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅,。

四、個人出售自建自用住房,，免征增值稅,。

五、家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅,。

家庭財產(chǎn)分割,，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶,、父母,、子女、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,、兄弟姐妹,；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,，法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加和地方教育附加

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免,，即按照實(shí)際繳納增值稅為計算技術(shù),，按照適用稅（費(fèi)）率計算繳納,。適用稅（費(fèi)）率為：

城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū) 7% ，縣城,、鎮(zhèn)５％,，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,，稅率為１％計征,；

教育費(fèi)附加：按 3% 的征收率計征；

地方教育附加：按 2% 的征收率計征,。

個人所得稅

一,、個人出售房產(chǎn)（房產(chǎn)來源包括購入和受贈房產(chǎn)），有增值但不符合免稅條件的,，區(qū)分以下兩種情況征收：

（一）通過稅收征管房屋,、登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)納稅所得額的的20％計征,；

（二）不能核實(shí)原值的,，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計征；

二,、個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，按收入全額（不含增值稅）征收2%的個人所得稅。

三,、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移,，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

（一）離婚析產(chǎn)（指離婚時，對財產(chǎn)進(jìn)行分割,，分割僅限于婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn),，始于婚前個人財產(chǎn)不能用于分割）

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母,、子女,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女、兄弟姐妹（直系親屬上下三代）,；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人,；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人（含非法定繼承人）,。

四、除上述第三點(diǎn)列舉的產(chǎn)權(quán)無償贈與和轉(zhuǎn)移不征收個人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的,，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%,。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時,，其應(yīng)納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的稅費(fèi)后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定：

1,、贈與合同上標(biāo)明贈與價格的,，按贈與價格確定；

2,、贈與合同上未標(biāo)明贈與價格或標(biāo)明的贈與價格低于評估價的,，以評估價確定。

五,、個人出售住房雖有增值的,，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房,，符合條件可直接予以免征個人所得稅,。出售住房的時間，以售房者辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時申報的時間（收件時間）為準(zhǔn),；購房時間則以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的辦證時間或契稅完稅憑證注明日期,，按照孰先原則確定。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省,、自治區(qū),、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房（強(qiáng)調(diào)的省級范圍）。

六,、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅,。

印花稅

一,、自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,。個人買賣非住房的（如車位,，店面），買賣雙方按合同金額（或評估計稅價值）的萬分之五繳納印花稅,。

二,、房產(chǎn)繼承、贈與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅,，計稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定,，稅率萬分之五,。

土地增值稅

一、自2008年11月1日起,，對個人銷售住房（含普通標(biāo)準(zhǔn)住房和非普通標(biāo)準(zhǔn)住房）暫免征收土地增值稅,。自2013年9月1日起，個人轉(zhuǎn)讓寫字樓,、商業(yè)營業(yè)用房、車位,、工業(yè)廠房非住宅二手房的,，按轉(zhuǎn)讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。

二,、以繼承,、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅?！百浥c”是指如下情況：

(一)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,。

(二)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與教育,、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的,。

三,、對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅,。

契稅

一、自2016年2月22日起,，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人,、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅,。

對個人購買家庭第二套改善性住房,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的,，減按2%的稅率征收契稅（北京市、上海市、廣州市,、深圳市地區(qū),，采用當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）

二、個人購買的住房,，凡不符合第一條規(guī)定的,，不得享受上述優(yōu)惠政策，應(yīng)按按3%征收契稅,。

三,、個人購買非普通住房，按3%征收契稅,。

四,、房屋贈與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受房屋的單位和個人為契稅的納稅人,，父母將房產(chǎn)贈與子女,，子女應(yīng)該按規(guī)定繳納契稅；計稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定,；稅率為3%,。

五、法定繼承人（包括配偶,、子女,、父母、兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬,，不征收契稅,；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬,，應(yīng)按贈與行為征收契稅,。

六、在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，房屋,、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,，或者房屋,、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的,，或者房屋,、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,，雙方約定、變更共有份額的,，免征契稅,。夫妻離婚，對共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的,，不征收契稅,。

七、增加房屋權(quán)屬共有人的,，按新增人員所占比例,，適用3％稅率征收契稅。

八,、計算契稅的計稅依據(jù)不含增值稅。