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作者：肺魚 前幾天看到一個(gè)朋友小天兄寫的一篇關(guān)于深圳樓市的文章《說說深圳的樓市》,，主要內(nèi)容如下： 第一句：“瘋狂” 第二句：“瘋狂的程度,，是前所未有的” 第三句：“你所在媒體上看到的瘋狂程度，都是真的” 第四句：“深圳的樓價(jià),，還得漲,。停不下來，好難跌” 第五句：“你不買,，很快,，樓就沒有了，這是真的” 第六句：“新房,，太搶手” 第七句：“過去幾年,，投資深圳房地產(chǎn)，收益實(shí)在太高了” 第八句：“以前關(guān)內(nèi)房子很貴,，現(xiàn)在關(guān)外,，房子也很貴了” 第九句：“地王不斷出現(xiàn)，樓價(jià)不斷上漲“...... 最近也有非常多談?wù)摲績(jī)r(jià)的文章,，比如地王頻現(xiàn),，房?jī)r(jià)是否見頂？再過10年深圳的房子均價(jià)應(yīng)該突破10萬元每平米,，現(xiàn)在均價(jià)是5萬元...... 我大學(xué)畢業(yè)以來一直住在福建省會(huì)福州,，這里房?jī)r(jià)沒那么離譜，不過2016年也漲了挺多,，我在2014年12月買了一套泰禾?hào)|二環(huán)廣場(chǎng)二期的房子,。 當(dāng)時(shí)價(jià)格大概1.5萬元/平米,，上周問了下泰禾三期的房?jī)r(jià)，居然報(bào)價(jià)2.8萬/平米,，周邊新樓盤的價(jià)格,，也都是2.5萬左右。 靠,！這是什么節(jié)奏,？說實(shí)在的，我也沒料到房?jī)r(jià)會(huì)跑的這么快,，要知道跑的這么快,，我去年就把所有股市的錢全壓房子了。 甚至那時(shí)根本沒計(jì)劃要買房子,，因?yàn)?014年底A股還如日中天牛著呢,，泰禾開盤那天才臨時(shí)決定買一套116平方米的小房子。 最近又想再買一套,，這個(gè)月也去看了幾套房子,，朋友問我，你是不是因?yàn)橘I了泰禾大漲后,，嘗到甜頭,，又想加倉啦。 認(rèn)真想了一下,，還真不是那么回事,，雖然2014年底買房子是計(jì)劃外，但我那時(shí)腦袋中詳細(xì)算過那套房子的投資回報(bào)率,。 房子總價(jià)約150萬元,。 了解到當(dāng)時(shí)這套房子隔成2套裝修后，租金大概可以收到5000-6000元/月,，一年合計(jì)約6-7萬元,，如果這套房子是股票的話。 這套房子的市盈率=房子市值/每年租金=150萬/6萬=25倍,，也就是這套房子每年租金回報(bào)率為:每年租金/房子市值=6萬/150萬=4%,，相當(dāng)于股票每年的股息率。 而我打算用公積金和商業(yè)組合貸款買這套房子,，平均貸款利率也是4%左右,，這樣我首付60萬每年有穩(wěn)定的4%的回報(bào)，銀行貸款的錢剛好不虧,。 只要房租每年上升一點(diǎn),，或者房子升值一點(diǎn),，我就能賺得更多,，而且基本沒有風(fēng)險(xiǎn),，因?yàn)槲屹I的是市中心附近房子，基本不會(huì)空置,。 目前還沒有交房,，按現(xiàn)在周邊房?jī)r(jià)計(jì)算，賬面盈利100萬左右,，漲的有點(diǎn)過分,，不過也許等到明年交房時(shí)，又跌下來也不是沒有可能,。 所以,，要不要買賣房子？你可以不去猜測(cè)國家政策,，也可以不去猜想未來房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌,？只要抓住2個(gè)關(guān)鍵因子： 第一：房子年租金回報(bào)率多少：每年租金回報(bào)率=每年租金/房子總價(jià)？ 第二：你的購房資金成本多少：如貸款就簡(jiǎn)單用年利息多少計(jì)算,？如自有資金就簡(jiǎn)單用拿去理財(cái)?shù)耐顿Y回報(bào)率多少計(jì)算,？ 判斷一套房子是否值得買入就看：《房子年租金回報(bào)率》是否大于《購房資金成本年利息》？ 買入條件：《房子每年租金回報(bào)率》≧《你的購房資金年利息》,，按目前中國大陸5%的貸款基準(zhǔn)利率,，相當(dāng)于房子市盈率小于等于20倍。 賣出條件：《房子每年租金回報(bào)率》＜《0.5倍你的購房資金年利息》,，按目前中國大陸5%的貸款基準(zhǔn)利率,，相當(dāng)于房子市盈率大于40倍。 舉例說明1： 現(xiàn)在有一套房子總價(jià)100萬,，每個(gè)月租金可以租到4500元,，一年租金按11個(gè)月計(jì)算年租金約5萬元=4500*11個(gè)月。 因?yàn)槊磕昕赡軙?huì)空置半個(gè)月,，加上每次租賃合同一般訂1年,，每次轉(zhuǎn)租需要有半個(gè)月租金做為中介費(fèi)。 則這套房子（每年租金回報(bào)率=5萬/100萬元=5%）≧（2016年中國大陸基準(zhǔn)貸款利率=5%）,。 第一種情況：如果你自有資金沒有什么安全的投資渠道,，用3成首付買這套房子，是值得投資的,。 第二種情況：如果你還可以3成首付,，全部用公積金貸款買的話，目前公積金貸款利率才3.25%,，那么趕快買下它,。 因?yàn)檫@套（房子每年租金回報(bào)率=5/100=5%）＞（2016年中國大陸公積金貸款利率=3.25%）。 第三種情況：如果你需要全款買房,，且你有把握自己資金每年的投資回報(bào)率超過6%的話,，那你就沒必要去投資這套房子,。 第四種情況：如果房?jī)r(jià)突然從100萬暴漲到250萬，則（房子每年租金回報(bào)率=5萬/250萬=2%）遠(yuǎn)小于（2016年中國大陸公積金貸款利率=3.25%）,。 則最好趕快賣出,。 舉例說明2： 現(xiàn)在還是一套房子總價(jià)100萬，只不過房子不在中國大陸,，在加拿大多倫多,，同樣，每個(gè)月租金可以租到4500元,，一年租金按11個(gè)月計(jì)算年租金約5萬元=4500*11個(gè)月,。 因?yàn)槊磕昕赡軙?huì)空置半個(gè)月，加上每次租賃合同一般訂1年,，每次轉(zhuǎn)租需要有半個(gè)月租金做為中介費(fèi),。 則這套房子（每年租金回報(bào)率=5/100萬元=5%）≧（2016年加拿大基準(zhǔn)貸款利率=2.5%左右）。 這種情況：如果你可以用3成首付,，用2.5%的貸款利息買的話,，當(dāng)然就閉著眼睛買入啦，這就是為什么那么多人去歐美國家買房的原因,。 很多歐美國家房子貸款利率比中國低很多,，未來人民幣又是貶值趨勢(shì)，而且有些國家的每年租金回報(bào)率扣除每年房產(chǎn)稅之外,，甚至還可以超過5%,。 所以，無論世事如何變化,，你都可以用這個(gè)簡(jiǎn)單的公式去判斷一套房子是否值得買入,？或者需要賣出？ 每個(gè)人的自有資金不同,，所在國家地區(qū)的貸款利率也不同,，同樣一套房子，有人選擇買入,，有人卻會(huì)賣出,，都是很正常的。 當(dāng)然買房還有一些注意事項(xiàng)： 買房考慮的首要問題永遠(yuǎn)是：未來房子所在區(qū)域的人口會(huì)增加,？還是減少,？如果趨勢(shì)是增加，則租金會(huì)漲,，房?jī)r(jià)也會(huì)漲,。 不要因?yàn)橘I不起市中心或者城市區(qū)域中心房子，退而求其次去買郊區(qū)便宜的房子,，因?yàn)樗赡苡肋h(yuǎn)租不出去,，自己也住不了,。 不要因?yàn)槁爠e人說房子會(huì)漲你就買；或者看到別人買你也買,，因?yàn)槊總€(gè)人的自有資金不一樣,，資金成本和投資回報(bào)也不一樣,。 不要因?yàn)樽约合矚g而去買房子,，每次買房之前，我想的第一個(gè)問題永遠(yuǎn)是：未來這個(gè)房子可以租給哪一種人,？他負(fù)擔(dān)得起這個(gè)租金嗎,？ 第二個(gè)問題是：未來這個(gè)房子可以賣給哪一種人？喜歡這個(gè)房子的人,，那時(shí)候的價(jià)格,，他買得起這個(gè)房子嗎？ 至于房子自己是否喜歡,？不重要,。自己能喜歡當(dāng)然好，不喜歡也沒有關(guān)系,。 只要有投資價(jià)值,，房子先買了再說，就算未來房子漲了,，你還是可以賣掉不喜歡的房子,，換一套自己喜歡的房子。 但最關(guān)鍵的因子就兩個(gè)： 第一：房子年租金回報(bào)率多少：每年租金回報(bào)率=每年租金/房子總價(jià),？ 第二：你的購房資金成本多少：如貸款就簡(jiǎn)單用年利息多少計(jì)算,？如自有資金就簡(jiǎn)單用拿去理財(cái)?shù)耐顿Y回報(bào)率多少計(jì)算？ 判斷一套房子是否值得買入就看：《房子年租金回報(bào)率》是否大于《購房資金年利息》,？ 判斷一套房子是否需要賣出就看：《房子年租金回報(bào)率》是否小于《0.5倍的購房資金年利息》,？ 如果《房子年租金回報(bào)率》大于《2倍的購房資金年利息》，按目前中國大陸5%的貸款基準(zhǔn)利率,，相當(dāng)于房子市盈率小于等于10倍,。 趕快買入。 如果《房子年租金回報(bào)率》大于《1倍的購房資金年利息》,，按目前中國大陸5%的貸款基準(zhǔn)利率,，相當(dāng)于房子市盈率小于等于20倍。 建議買入,。 如果《房子年租金回報(bào)率》等于《0.5-1.0倍的購房資金年利息》,，按目前中國大陸5%的貸款基準(zhǔn)利率，相當(dāng)于房子市盈率介于20-40倍之間,。 可持有,，可賣出,。 如果《房子年租金回報(bào)率》小于《0.5倍的購房資金年利息》，按目前中國大陸5%的貸款基準(zhǔn)利率,，相當(dāng)于房子市盈率大于40倍,。 建議賣出。 如果《房子年租金回報(bào)率》小于《0.3倍的購房資金年利息》,，按目前中國大陸5%的貸款基準(zhǔn)利率,，相當(dāng)于房子市盈率大于67倍。 趕快賣出,。 2016年的房子,！你是該買？還是該賣,？關(guān)鍵看你的購房資金成本,！至于那些專家學(xué)者們關(guān)于房地產(chǎn)的復(fù)雜分析和高深理論，別太在意,！ 無論你做什么投資,，都要有自己的信仰，我到底相信什么呢,？ 常識(shí),！常識(shí)！還是常識(shí),！ 人性,！人性！只有人性,！ 相信常識(shí),，利用人性，簡(jiǎn)單投資 |
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