隨著中國高凈值人群崛起,，進(jìn)行離岸資產(chǎn)配置,，包括境外保險(xiǎn)、股票,、基金,、房產(chǎn)投資成為一種趨勢, 尤其境外房產(chǎn)投資金額逐年飆升,。2016年上半年,，中國投資者已經(jīng)購買了價(jià)值大概150億美元的海外房地產(chǎn),，該數(shù)字已經(jīng)相當(dāng)于2015年全年的金額,。海外地產(chǎn)投資，已成為眾多國人的離岸資產(chǎn)避風(fēng)港,，那么，在美國買房都有哪些你必須知道的常識(shí),，跟小編一起來了解一下,。

在美國買房子首先要將購房款轉(zhuǎn)移到海外帳戶

對(duì)于中國買家來說，購房款不是問題,，但是中國有每人每年5萬美元匯出的限制。在美國買房,，賣方要求買方提供購房款證明，或者銀行貸款證明,，最好是英文的，畢竟美國人能看懂中文的不多,，入鄉(xiāng)隨俗,，不要被細(xì)節(jié)打敗。

看上美國房子后,，該怎么出價(jià),？

美國是一個(gè)資訊很透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后,，經(jīng)紀(jì)人大多都會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估,，估算這個(gè)房子在最近的市場交易中的現(xiàn)在價(jià)值。如果賣主的要價(jià)高了,，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價(jià),。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下,。

有的時(shí)候有多位買主都看上同一個(gè)住宅,，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高的價(jià)格才行,。因此,，并不是每一個(gè)房屋都要?dú)r(jià), 而是要看要價(jià)的高低。重點(diǎn)是,，買家要能正確評(píng)估房屋的價(jià)值,，當(dāng)然這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。

永久產(chǎn)權(quán)不表示要擁有一輩子

眾所周知,，美國房屋產(chǎn)權(quán)是永久性的,，所以，許多剛來的中國買家都會(huì)有“在美國買房就要住一輩子,，甚至要代代相傳”的觀念,。其實(shí)這與美國的實(shí)際情況不太相符。

根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì), 美國人大約7年左右就會(huì)換一次房屋,。換房的原因多樣,，比如工作地點(diǎn)改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠(yuǎn)安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因?yàn)闆]有戶口的限制,同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小,，住在哪里都很方便,。

美國房子出租不難

洛杉磯等地區(qū)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，外來人口很多,，又是旅游城市,，需要大量出租房。很多買家擔(dān)心房屋無法出租的問題,，其實(shí)是過慮了,，沒有房子是租不出去的。事實(shí)上,，房子能否出租取決于業(yè)主預(yù)期的租金是否符合租賃市場的價(jià)格,。

美國房地產(chǎn)市場是很公開透明,，而且真實(shí)可靠的, 經(jīng)紀(jì)人可以從MLS（美國房產(chǎn)查詢系統(tǒng)）得到各種準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。所以買家要買房的時(shí)候,在要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價(jià)外,，不妨也要求做一個(gè)租價(jià)評(píng)估,，這對(duì)于專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來說沒有問題,。

在美國買房,，不要為了砍價(jià)而挑毛病

許多買家為了砍價(jià)而故意雞蛋里挑骨頭。這個(gè)做法是有別于美國文化,。在美國習(xí)慣中,，因?yàn)橄矚g這個(gè)房屋而出價(jià)。選擇出價(jià)的原因,，必定是已與其他房屋比較后,，覺得它是其中最符合條件或者是性價(jià)比最高的。

當(dāng)然每個(gè)房屋都不是完美的,。挑毛病只會(huì)讓賣家反感,，適得其反,。賣家有可能會(huì)直接不考慮買家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面,，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法,。

不要要求賣家送你家具

在美國,，房子買賣與家具買賣是分開的,，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時(shí)候,，房價(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾,。比如固定在房屋的吊燈,，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動(dòng)的配件,。而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品, 比如沙發(fā),、桌椅等家具，不包含在屋價(jià)內(nèi),。

另外,，院子里的盆栽可以移動(dòng),，便不含在房價(jià)內(nèi),，院子里的樹是種在地上不可以移動(dòng)的就包含在屋價(jià)內(nèi)。賣家賣了房子,，不一定愿意賣他的家具,。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾,，買家可以提出購買建議,，價(jià)格就再商量。

投資美國房產(chǎn)只看租金回報(bào)率嗎,？

投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮：一個(gè)是租金回報(bào)率,，一個(gè)是升值的潛力空間,。后者比租金回報(bào)率更重要,。

通常,，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的,。比如東西兩岸的紐約、舊金山,、洛杉磯等都是房價(jià)比較高的區(qū)域,，由于這些地區(qū)房價(jià)常常攀升，而對(duì)應(yīng)的租金上漲水平跟不上房價(jià)上漲的幅度,，因而其租金回報(bào)率相對(duì)比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍徺I此類房屋的人數(shù)較多,，而買入的數(shù)量越多其房價(jià)就越高,，這就是供需平衡。所以在投資時(shí),，并不是購買低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好,，而是要從兩方面同時(shí)考慮。

不是每個(gè)外國人都能辦理房貸

貸款投資,，以房養(yǎng)房,，是最劃算的房產(chǎn)投資方法，海外買家可以在美國貸款購房,目前很尋常也很容易,。但是,，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的,。美國人貸款條件：信用,、收入、工作是否穩(wěn)定,；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右,，一般大約能貸到5-6成。

由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同,，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同,。通常如果銀行利率較高，則手續(xù)簡單要求低,；有的銀行利率低,，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。建議申請(qǐng)貸款之前多家咨詢,，多比較。選擇適合自己,，對(duì)自己最有利的一家,。