學(xué)習(xí)要點

本章主要講的是我國農(nóng)村土地法律制度,，在學(xué)習(xí)這一章的過程中，要注意掌握以下幾點內(nèi)容：農(nóng)村土地所有制形式及特點,；農(nóng)村土地承包的原則,、方式及程序,；農(nóng)村征地補償?shù)姆绞郊皹藴?；農(nóng)村宅基地的概念及權(quán)屬制度。

第一節(jié)　農(nóng)村土地管理法律制度概述

農(nóng)村土地管理制度,，是指按照《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī),，對農(nóng)村集體所有土地的保護、開發(fā)和利用等行為的管理并對土地違法行為給予行政處罰的一整套管理制度,。其中包括農(nóng)村土地所有權(quán)管理,、農(nóng)村土地使用權(quán)管理、農(nóng)村土地承包管理,、農(nóng)村土地征收管理和農(nóng)村宅基地的管理等內(nèi)容,。

一、農(nóng)村土地的所有權(quán)

土地所有權(quán)是指根據(jù)國家法律規(guī)定,，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓,，但土地不得買賣，因此法律上不存在土地所有權(quán)的移轉(zhuǎn)問題,，依法能夠轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)主要是房屋,。

這里所說的農(nóng)村土地所有權(quán)，其實就是集體土地所有權(quán),。集體所有土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有,，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理,。集體所有土地可以依法確定給個人使用,。使用土地的單位和個人，有保護,、管理和合理利用土地的義務(wù),。

二、農(nóng)村土地的使用權(quán)

農(nóng)村土地使用權(quán)又稱農(nóng)民集體土地使用權(quán),，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán),。

農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán),、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)三種。

1.　農(nóng)用地使用權(quán),，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人從事種植業(yè),、林業(yè)、畜牧業(yè),、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán),。

2.　宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán),。

3.　建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施,、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。

按照土地管理法的規(guī)定,，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得,。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得,。

以案說法05

出嫁女的土地使用權(quán)該如何處分

【案情介紹】曾某某系某鄉(xiāng)某村的村民,。1986年其與城市居民李某某結(jié)婚后，其戶口未能遷入市區(qū),，但其原分責(zé)任田于1987年被村組收回,。后曾某某生有一女李甲和一子李乙，其戶口也均隨母落到該村,，但一直沒有分責(zé)任田,。1991年李某某死于車禍，曾某某母子即回到戶籍所在地居住,，并多次向村委會要求分配責(zé)任田,，遭到拒絕。村委會認為曾某某在出嫁之后就不再是該村村民,，按照“土政策”,，不能分給責(zé)任田。后曾某某多次請求鄉(xiāng)政府就其與村委會之間的土地使用權(quán)糾紛進行處理未果,，遂提起行政訴訟,，要求鄉(xiāng)政府履行法定職責(zé)。最終法院判定鄉(xiāng)政府應(yīng)就有關(guān)糾紛限期作出處理決定,。

【案例評析】本案是一個行政糾紛案件,，原告曾某某、李甲,、李乙系該村村民,，依法應(yīng)享有責(zé)任田、口糧田、宅基地的使用權(quán),。本案中村委會以曾某某已出嫁為由不給其分責(zé)任田,，是對女性的歧視，違反了法律的規(guī)定,?！吨腥A人民共和國婦女權(quán)益保障法》第二條規(guī)定：“婦女在政治的、經(jīng)濟的,、文化的,、社會的和家庭的生活等方面享有與男子平等的權(quán)利?！钡谌l規(guī)定：“婦女在農(nóng)村土地承包經(jīng)營,、集體經(jīng)濟組織收益分配、土地征收或者征用補償費使用以及宅基地使用等方面,，享有與男子平等的權(quán)利,。”根據(jù)這些規(guī)定,，村委會應(yīng)停止對曾某某等的土地使用權(quán)的侵害行為,。

第二節(jié)　農(nóng)村土地承包制度

一、農(nóng)村土地承包的方式和程序

農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式,，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝,、荒丘,、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標,、拍賣,、公開協(xié)商等方式承包。

我國農(nóng)村土地承包法第十九條規(guī)定,，土地承包應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行：(1)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組,；(2)承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案,；(3)依法召開本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議,，討論通過承包方案；(4)公開組織實施承包方案,；(5)簽訂承包合同,。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán),，是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在法律規(guī)定或者合同約定的范圍內(nèi)享有的,，對本村集體經(jīng)濟組織所有的土地、森林,、山嶺,、草原,、荒地、灘涂,、水面等進行占有,、使用、收益,、流轉(zhuǎn)等方面權(quán)利的總和,。

根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的主體有兩類：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方,，這類主體有權(quán)和集體簽訂合同取得承包經(jīng)營權(quán),，是一種法定的主體；第二類主體是對不宜采取家庭承包方式的荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘等土地上設(shè)立的承包經(jīng)營權(quán),，其主體可以是本集體經(jīng)濟組織及其以外的單位,、農(nóng)戶和個人。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

1.　土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

國家保護承包方依法,、自愿,、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循以下原則：（1)平等協(xié)商,、自愿,、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),；（2）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途,；（3）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期限的剩余期限；（4）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力,；（5）同等條件下本集體所有制組織成員享有優(yōu)先權(quán),。

2.　土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

農(nóng)村土地承包法第三十七條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包,、出租,、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn),，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意,；采取轉(zhuǎn)包,、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案,。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的保護

我國物權(quán)法和農(nóng)村土地承包法保護承包戶的土地承包經(jīng)營權(quán),，主要措施有：

1.　承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地,；

2.　承包期內(nèi),，發(fā)包方不得調(diào)整承包地；

3.　承包地被征收的,，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補償,。

第三節(jié)　農(nóng)村土地征收補償制度

一、征地補償制度的概念

征地補償是指國家為了公共利益的需要,，依法對農(nóng)民集體所有土地進行征收或征用,，并按照被征地的原用途給予補償。根據(jù)我國憲法第十三條第三款,、土地管理法第二條第四款以及物權(quán)法第四十二條規(guī)定,，征地應(yīng)符合“國家為了公共利益的需要”的前提條件。同時,，黨的十七屆三中全會《中共中央關(guān)于推薦農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確提出“改革征地制度,，嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍,，完善征地補償機制”,。

二、農(nóng)村土地征收管理

根據(jù)土地管理法第三十一條規(guī)定,，國家實行占用耕地補償制度,。非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少,，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的,，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū),、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費,，專款用于開墾新的耕地,。

根據(jù)土地管理法第四十五條的規(guī)定,，征收下列土地的，由國務(wù)院批準：（1）基本農(nóng)田,；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的,；（3）其他土地超過七十公頃的。征收上述三項以外的土地的，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案,。

征收農(nóng)用地的,，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中,，經(jīng)國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批,；經(jīng)省,、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,，同時辦理征地審批手續(xù),，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權(quán)限的,，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批,。國家征收土地的，依照法定程序批準后,，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施,。

三、農(nóng)村土地征收的補償費用

（一）土地補償費的標準及計算

土地管理法第四十七條規(guī)定,，征收耕地的補償費用包括土地補償費,、安置補助費及地上附著物和青苗的補償費。

征收耕地的土地補償費,，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍,。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算,。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍,。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費,，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍,。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省,、自治區(qū),、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定,。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定。

依法支付土地補償費和安置補助費,，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,，經(jīng)省、自治區(qū),、直轄市人民政府批準,，可以增加安置補助費。但是,，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍,。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平,，在特殊情況下,，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

（二）土地補償費的歸屬

土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有,；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有,。

征收土地的安置補償費必須專款專用,，不得挪作他用,。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用,；由其他單位安置的，安置補償費支付給其他單位,；不需要統(tǒng)一安置的,，安置補償費發(fā)放給被安置人員個人或征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

以案說法06

入贅女婿是否能分得土地補償金

【案情介紹】1998年江某與劉某戀愛,，劉家以江某入贅劉家為其與劉某結(jié)婚的條件,，并按農(nóng)村習(xí)俗，訂立了“招郎書”,，雙方家長和親屬及雙方同組有關(guān)村民予以見證簽字。同年兩人在鄉(xiāng)政府辦理了結(jié)婚登記手續(xù),。1999年江某將戶籍遷入劉家所在的村民小組,，并與劉家共同生產(chǎn)、生活,。2003年該村民小組的部分土地被國家征收,，經(jīng)村民代表大會決定,，戶籍在該村的全體人員平均分配土地補償金，大多數(shù)村民不同意江某分得土地補償金,。故而江某訴至法院,，要求分得土地補償金。

【案例評析】本案中,，江某入贅劉家,，將戶籍遷入劉家所在的村民小組，符合我國婚姻法的有關(guān)規(guī)定,。入贅女婿應(yīng)與娶進的媳婦享受同等的待遇,，不能因為是入贅女婿而受到不平等的對待。作為劉家村民小組村民,，江某理應(yīng)享受該小組村民同等的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),。征地補償安置方案確立時已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人請求分得土地補償費相應(yīng)份額的請求應(yīng)予支持。

第四節(jié)　農(nóng)村宅基地管理制度

農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員,，按照法律法規(guī)規(guī)定的標準享受使用,，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。簡單的說宅基地就是住宅用地,，包括住宅用地及其必要的附屬設(shè)施用地,。宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其他附屬設(shè)施,。

一,、宅基地的使用權(quán)

宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利。

根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定,，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施,。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅,。失去宅基地的村民,，有權(quán)要求重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記,。

二、宅基地使用權(quán)的限制

1.　對再申請的限制,。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的,，不得再申請宅基地,。但是,，村（或村民組）內(nèi)由于兩戶的宅基地都未達到標準，而進行宅基地調(diào)劑,，其中一戶因此失去或減少住房,，經(jīng)村民會議討論同意申請宅基地的，不在此限,。

2.　對被轉(zhuǎn)讓主體資格的限制,。權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合建房申請宅基地條件的成員,。轉(zhuǎn)讓給村外人員的,，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。

3.　對轉(zhuǎn)讓程序的限制,。轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后,，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地,，所以應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),。

4.　對宅基地面積的限制。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其面積不得超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準,。已取得的宅基地面積超標的,，如該房屋及宅基地使用權(quán)可分割，超過的部分可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回,，按房屋重置價格對原使用權(quán)人給予適當(dāng)補償,；如該房屋及宅基地使用權(quán)不可分割，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量,，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷,、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時,，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán),，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。

三,、獲取宅基地使用權(quán)的程序

農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的,，應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布,。公布期滿無異議的,，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣（市）審批,。經(jīng)依法批準的宅基地,，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。

以案說法07

未經(jīng)所有權(quán)人同意買賣合同能否生效

【案情介紹】2000年4月,，睢志剛與毛瑞琴,、毛永亮在中間人睢根上的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議（符合法律關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定）,，將位于河南省登封市中岳辦事處新店村的一處房產(chǎn)賣予毛瑞琴,、毛永亮。土地使用證上是睢志剛之父睢天慶的名字,，當(dāng)時雙方約定價格為25500元,，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢天慶即從該房屋內(nèi)將東西搬走,，毛永亮,、毛瑞琴即搬入該房屋居住。2000年7月17日,，睢志剛的父母睢天慶與耿姣以睢志剛,、毛永亮、毛瑞琴不經(jīng)自己同意,，擅自出賣自己房屋,，嚴重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至登封市人民法院,，請求法院確認三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效,。

【案例評析】本案經(jīng)登封市人民法院審理認為，被告睢志剛在與被告毛瑞琴,、毛永亮簽訂房屋買賣協(xié)議時,，其身份特定，為兩原告之子,；且原告也曾給他人說過要賣房子,，又有說合人睢根上從中說合，睢志剛又持睢天慶的土地使用證,，因此,，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志剛有代理權(quán),，而且對此認為是善意且無過失,。睢志剛以睢天慶的名義與毛瑞琴、毛永亮簽訂房屋買賣協(xié)議的行為,，構(gòu)成表見代理,。在該協(xié)議簽訂后，原告曾回到該房屋將其物品搬走,，即知道了睢志剛以其名義簽訂房屋買賣協(xié)議而不作否認表示,。原告以自己的行為承認了被告睢志剛的代理行為,，因此，被告睢志剛代訂合同的行為應(yīng)為有效,。原告請求確認合同無效,，法院不予支持，判決駁回了原告睢天慶,、耿姣的訴訟請求,。

思考題

1.　農(nóng)村土地承包的程序是什么？

2.　征收耕地的補償費用主要有哪些,？應(yīng)該怎樣計算,？

3.　我國法律對宅基地使用權(quán)的限制是如何規(guī)定的？