錦華園小區(qū),，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)林校路街道義和莊東里,，建成于2004年。居民反映,，小區(qū)第一個(gè)物業(yè)前兩年因?yàn)榉?wù)差,、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，跑路了,。第二個(gè)物業(yè)進(jìn)駐兩年,，與業(yè)主關(guān)系徹底鬧僵，又有撤離的跡象,。

物業(yè)一換再換,、越換越鬧心，在北京甚至全國(guó)范圍內(nèi)比比皆是,。物業(yè)管理專(zhuān)家路軍港告訴記者,，如果不改變傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，越換越鬧心的事還會(huì)繼續(xù)發(fā)生,。

焦點(diǎn)

物業(yè)告業(yè)主 并且勝訴了

錦華園鄰近南六環(huán),，周邊房產(chǎn)均價(jià)都超過(guò)了35000元/平方米，甚至有的接近40000元/平方米,。而錦華園的二手房均價(jià)還不到25000元/平方米,。

記者在錦華園走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然格局較新,，但小區(qū)整體環(huán)境堪憂,。在一塊地面停車(chē)場(chǎng)，一大片雜物胡亂堆放,，覆蓋了四五個(gè)車(chē)位,，無(wú)人清掃。錦華園另一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題是違建橫行,，除了一樓業(yè)主在院子里搭簡(jiǎn)易房,，頂樓的業(yè)主還在頂樓露臺(tái)上私搭違建。

小區(qū)第一個(gè)物業(yè)2013年“跑路”了,。幾個(gè)月后,，現(xiàn)在的物業(yè)公司經(jīng)居民代表同意進(jìn)駐小區(qū)。沒(méi)想到兩年之后,，小區(qū)環(huán)境再次變得臟亂,，又有居民開(kāi)始拖欠物業(yè)費(fèi)。這次新物業(yè)沒(méi)“跑路”,，而是起訴了,。新物業(yè)“嘉隆中天”將十幾位拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法院,，并最終勝訴，法院判決拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi),。

爭(zhēng)議一

雜物違建歸不歸物業(yè)管,？

錦華園業(yè)主與物業(yè)的一大爭(zhēng)議就是小區(qū)內(nèi)的違建和雜物等問(wèn)題，業(yè)主認(rèn)為這鐵定歸物業(yè)管,，不管就是物業(yè)不作為,，因此有理由拖欠物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)王經(jīng)理回應(yīng)稱(chēng)：“屋頂違建,，我們也勸導(dǎo)過(guò)多次,，但是真管不了，沒(méi)有權(quán)力管,，這應(yīng)該是屬于城管的管理范圍,。占車(chē)位的那些雜物，是一位老大爺?shù)?，我們也勸過(guò)多次,，沒(méi)用，誰(shuí)跟他說(shuō)他就跟誰(shuí)急,，我們也真是沒(méi)轍,。”

解讀

物業(yè)有勸導(dǎo)權(quán)沒(méi)執(zhí)法權(quán)

路軍港認(rèn)為,，維護(hù)小區(qū)環(huán)境是物業(yè)躲不開(kāi)的責(zé)任,，但物業(yè)確實(shí)只有勸導(dǎo)權(quán)，沒(méi)有執(zhí)法權(quán),。對(duì)于未建的違建,，物業(yè)可以通過(guò)門(mén)崗的控制，控制材料進(jìn)入,。已建違建,，物業(yè)只能上報(bào)、登記等待執(zhí)法部門(mén)處理,?！拔飿I(yè)不是神仙、超人,，像違建這種,，物業(yè)確實(shí)沒(méi)執(zhí)法權(quán)，這不是拖欠物業(yè)費(fèi)的理由,?！?/p>

爭(zhēng)議二

拖欠物業(yè)費(fèi)誰(shuí)吃虧？

王經(jīng)理稱(chēng),，自2013年進(jìn)駐以來(lái),，一共只有不到50%的業(yè)主繳納過(guò)物業(yè)費(fèi),，其中很多只繳了一年,。

有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)環(huán)境不佳,，缺少綠化，她表示因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)拖欠太多,，物業(yè)無(wú)力承擔(dān),。

解讀

拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主更吃虧

路軍港認(rèn)為，表面上看,，業(yè)主欠了物業(yè)的錢(qián),，物業(yè)吃虧了，但實(shí)際上最終吃虧的是業(yè)主,。此外,，“物業(yè)手里握著債務(wù)權(quán)，比如說(shuō)小區(qū)有50%的業(yè)主繳費(fèi),，物業(yè)只提供50%的服務(wù),，但是一旦物業(yè)撤出，把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告了,，可以收回欠繳的50%費(fèi)用,。這50%的錢(qián)，就全部變成物業(yè)的利潤(rùn)點(diǎn)了,?！笔艽擞绊懀^(qū)環(huán)境下降房?jī)r(jià)低迷,，都是業(yè)主的損失,。

爭(zhēng)議三

物業(yè)該向街道還是業(yè)主負(fù)責(zé)？

“如果不是當(dāng)初跟街道簽了5年合同,，我真不想干了”,，王經(jīng)理說(shuō)，物業(yè)公司需要負(fù)責(zé)的對(duì)象是街道,、居委會(huì),。

王經(jīng)理表示，自己的公司屬于“私企”,，“真想走,，誰(shuí)也攔不住我?！钡撬矎?qiáng)調(diào),，公司暫時(shí)不會(huì)撤離，必須要回欠繳的物業(yè)費(fèi),?！扒肺疫@五六十萬(wàn)元怎么辦,？那都是我的錢(qián)，我不要回來(lái),，是不會(huì)撤的,。”

解讀

物業(yè)必須對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)

“這肯定不對(duì),，物業(yè)公司必須向業(yè)主負(fù)責(zé),，收的錢(qián)是業(yè)主的。他們要是向街道負(fù)責(zé),，怎么不找街道去要錢(qián),？”路軍港說(shuō)。路軍港認(rèn)為必須明確,，物業(yè)費(fèi)是全體業(yè)主的錢(qián),，包括小區(qū)里的燈箱、電梯廣告等公共收益,，其實(shí)都是全體業(yè)主的錢(qián),。

解決的辦法倒也不復(fù)雜，路軍港建議嘗試“酬金制”,，用物業(yè)費(fèi)和公共收益的固定比例,，作為物業(yè)公司的酬金，其余管理費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)全部透明公示,?！拔飿I(yè)是業(yè)主雇來(lái)的，只拿酬金,，業(yè)主們決定物業(yè)費(fèi)的去向,，對(duì)物業(yè)不滿意，可以解雇,?！?/p>

本報(bào)記者 孫毅

來(lái)源： 北京晚報(bào)   2015年11月26日