【中長(zhǎng)期來(lái)看,，住房市場(chǎng)將進(jìn)入供求總體基本平衡、增速逐漸放緩,、結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化的新階段】

□中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心住房發(fā)展問題研究課題組

對(duì)當(dāng)前住房發(fā)展形勢(shì)的基本判斷

1.住房市場(chǎng)結(jié)束單邊上漲,，進(jìn)入階段性調(diào)整期。自1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái),，中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了十余年黃金發(fā)展期,，這有其歷史獨(dú)特性：一是住房市場(chǎng)化釋放了長(zhǎng)期受抑制的住房需求,；二是快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)大量城市新增人口,；三是各級(jí)政府將住房產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè),；四是在貨幣寬松及其他投資渠道不暢的情況下,，房地產(chǎn)成為保值增值的重要渠道；五是強(qiáng)調(diào)擁有住房所有權(quán)的獨(dú)特文化氛圍及住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的雙重作用,。2014年以來(lái),，住房市場(chǎng)總體上由“單邊上漲”進(jìn)入總量供需平衡的階段性調(diào)整期。

2.住房發(fā)展結(jié)構(gòu)失衡問題突出,，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存,。住房市場(chǎng)發(fā)展地域差異顯著。中國(guó)住房市場(chǎng)體系已形成三大類：第一類是特大和大城市,，如北上廣深,，住房仍然供不應(yīng)求；第二類是中小城市,，住房總體供過(guò)于求,；第三類是縣域鎮(zhèn)村，住房總體大量閑置,，其中農(nóng)村住房至少有10%-15%閑置,。

居住和非居住用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,。工、商業(yè),、行政等非住房用地占比高,，花園式工廠和政府大院比比皆是，居民住房供地較少,，住房用地供給總體不足成為推高住房?jī)r(jià)格的主要原因之一,。

住房租售結(jié)構(gòu)失衡。產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)較發(fā)達(dá),，租賃市場(chǎng)總體上長(zhǎng)期不發(fā)達(dá),，是城鎮(zhèn)低和中偏低收入群體住房困難的重要原因，租售失衡成為一,、二線城市住房供求矛盾的焦點(diǎn),。由于租賃住房供應(yīng)少、租賃市場(chǎng)不規(guī)范,，租房家庭的權(quán)利難以得到保障,，很多中低收入居民只能通過(guò)買房（尤其小產(chǎn)權(quán)房）而不是租房來(lái)滿足居住需求。

住房發(fā)展中長(zhǎng)期趨勢(shì)展望

1.中長(zhǎng)期住房總量供給充裕,，城鎮(zhèn)住房總體水平較高,。從主要指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)住房人均存量水平與同類國(guó)家相當(dāng),，但住房資產(chǎn)占有不均等問題突出,。城鎮(zhèn)家庭擁有多套住房（二套及以上）的比率顯著高于美國(guó)、加拿大和法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平,。據(jù)本課題組預(yù)測(cè),，全國(guó)目前在建施工（部分已預(yù)售）加待售的商品住房面積為55.6億平方米，而每年新開工商品住房面積可達(dá)12億-14億平方米,，中長(zhǎng)期來(lái)看商品住房總量供給充裕,。

2.中長(zhǎng)期住房即期需求和潛在需求仍有一定發(fā)展空間。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求趨向平穩(wěn),。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》測(cè)算,，中國(guó)城鎮(zhèn)化率2020年將在60%以上；根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心和世界銀行聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)：推進(jìn)高效,、包容,、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化》，中國(guó)城鎮(zhèn)化率2030年將達(dá)到66%-70%,。城鎮(zhèn)化仍將帶來(lái)新的住房需求,，但增速趨緩。據(jù)本課題組預(yù)測(cè)，“十三五”時(shí)期因城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的住房新增需求年均約為3.8億平方米,，2020-2030年新增住房需求年均約為3.0億平方米,。

收入增長(zhǎng)帶來(lái)持續(xù)的潛在改善性住房需求。國(guó)內(nèi)外實(shí)證研究表明,，收入每增長(zhǎng)1%,，住房需求增長(zhǎng)一般在1%以內(nèi)，大多集中在0.5%左右,，且隨著人均收入水平的上升而降低,。據(jù)本課題組預(yù)測(cè)，“十三五”期間與人均收入增加相適應(yīng)的改善性住房需求年均為7.4億平方米,，2020-2030年改善性住房需求年均約為7.8億平方米,。值得注意的是，上述潛在需求要依賴房?jī)r(jià)收入比下降和租賃房占比上升等因素才會(huì)完全成為現(xiàn)實(shí)需求,。

折舊帶來(lái)常規(guī)住房需求,。據(jù)課題組預(yù)測(cè)，按1%的折舊率計(jì)算,，“十三五”時(shí)期的總折舊需求為10億平方米,，年均約2億平方米；2020-2030年年均折舊需求約為3.2億平方米,。

以上三項(xiàng)合計(jì),，“十三五”時(shí)期中國(guó)新增住房總需求估計(jì)年均約為13.2億平方米，2020-2030年新增住房總需求估計(jì)年均約為14億平方米,。需指出的是,，預(yù)測(cè)的總需求中包括低收入人群的新增需求，而這部分需求將要依賴增加保障性住房和商品租賃房的供應(yīng)才能實(shí)現(xiàn),，加之新增年輕勞動(dòng)人口下降因素,，預(yù)計(jì)2015-2030年的實(shí)際需求年均為10億-13億平方米，與近幾年的實(shí)際需求大體相當(dāng),。

3.中長(zhǎng)期住房發(fā)展新特點(diǎn)。住房開發(fā)將進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段,。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下,，住房產(chǎn)業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型，將從以投資為主向存量消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變,，從“發(fā)動(dòng)機(jī)”向“穩(wěn)定器”轉(zhuǎn)變,。我們預(yù)測(cè)，2015-2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速將由2001-2013年的21.8%降至10%左右,。

住房產(chǎn)業(yè)中服務(wù)比重將上升,。過(guò)去十余年，中國(guó)住房發(fā)展以投資為重點(diǎn)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)占GDP比重明顯低于日本和美國(guó)的水平,。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn),，可預(yù)見未來(lái)住房產(chǎn)業(yè)服務(wù)比重將隨之上升，智慧城市,、住房中介服務(wù),、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等方面存在較大的發(fā)展空間,。

住房發(fā)展方向由量的擴(kuò)張逐步轉(zhuǎn)向量質(zhì)并舉,。未來(lái)，住房發(fā)展方向主要在品質(zhì)提升,、功能環(huán)境改善和綠色低碳,。產(chǎn)品類型也將從大眾化、同質(zhì)化住房轉(zhuǎn)向定制化,、差異化,、精細(xì)化住房，以及對(duì)相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施的發(fā)展升級(jí),。

住房市場(chǎng)地域分化將更加明顯,。住房市場(chǎng)未來(lái)的地域分化可以分為兩個(gè)階段：第一階段，區(qū)位條件好,、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)較完善的特大和大城市的住房需求仍將旺盛,，而中小城市的住房需求仍將不足。第二階段,，中小城市在吸納地域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)后,，可能減少對(duì)特大城市的人口輸出，并成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中接收農(nóng)村剩余人口的主力,，由此形成一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的住房供求平衡,；縣域中的鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中承接農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的作用也可能增強(qiáng)，從而減少農(nóng)村人口向大中城市遷移的壓力,。

住房制度政策存在的問題

1.部分住房制度政策偏離住房基本屬性和基本國(guó)情,。住房具有兩個(gè)基本屬性：一是居住屬性，居住為人類“衣,、食,、住、行”四大基本需求之一,；二是資產(chǎn)屬性,，住房為不動(dòng)產(chǎn)，使用價(jià)值耐久,，但資產(chǎn)屬性依附于居住屬性,。對(duì)住房基本屬性特征認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致如下后果：一是出現(xiàn)大量無(wú)人居住的純投資房,，造成資源浪費(fèi)；二是許多保障性住房功能,、配套不完備,，區(qū)位不合理，因無(wú)法滿足老人看病,、孩子上學(xué),、成人上班等家庭多元基本生活需求而難以入住，特大和大城市部分低和中低收入人群的基本住房需求得不到滿足,。

此外,，住房發(fā)展存在一些脫離基本國(guó)情的問題：富裕階層占有過(guò)多住房，拉大了居民財(cái)產(chǎn)和分配差距,；住房戶型偏大,、能耗偏高；為了政績(jī)和面子工程大拆大建,，加之規(guī)劃也不夠合理,，導(dǎo)致資源巨大浪費(fèi)和低收入人群居住區(qū)位的邊緣化；市鎮(zhèn)政府缺乏住房發(fā)展規(guī)劃和政策自主權(quán),，全國(guó)住房政策“一刀切”,；供求結(jié)構(gòu)失衡，住房供不應(yīng)求與大量閑置并存,。

2.政府市場(chǎng)界限不清,，調(diào)控目標(biāo)多重疊加?；仡櫴嗄曜》堪l(fā)展歷程,，政府對(duì)住房市場(chǎng)設(shè)定了控制房?jī)r(jià)、增加保障和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)等多重目標(biāo),，在發(fā)揮一定正面作用的同時(shí),，也造成如下后果：一是政府與市場(chǎng)角色和功能不清，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)過(guò)度,，干了一些不該干也干不好的事,，未能充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，十余年間有關(guān)部門共出臺(tái)100多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施,；二是過(guò)分地將商品住房開發(fā)建設(shè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要工具，強(qiáng)行“調(diào)節(jié)”住房市場(chǎng),；三是保障房目標(biāo)、性質(zhì),、分類及人群對(duì)象定位,、分類不清,，成為部分人投資、投機(jī)套利的工具,，未能讓更多的低收入群體受益,，反而擠占了部分商品住房市場(chǎng)需求。

政府首先應(yīng)扮演裁判員的角色,，規(guī)范和監(jiān)管住房市場(chǎng)的發(fā)展,。但土地資源的稀缺性、地方政府對(duì)土地的壟斷及地方財(cái)力對(duì)土地收益的依賴,，使地方政府既有動(dòng)力又有能力通過(guò)控制土地供給來(lái)操縱住房市場(chǎng),。有些城市的地方政府、開發(fā)商與銀行三方結(jié)成利益鏈,，助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)的升高,。

中國(guó)住房市場(chǎng)是高度地域化的市場(chǎng)，地方政府尤其是市鎮(zhèn)政府更了解本地住房情況,，應(yīng)在住房供需引導(dǎo)和調(diào)節(jié)中發(fā)揮更大的作用,。目前，中央政府包辦了大部分本該由省和市鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)的住房管理職能,，包括下達(dá)指令性用地和保障房建設(shè)指標(biāo),、規(guī)定剛性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、制訂剛性的住房市場(chǎng)調(diào)節(jié)措施,、對(duì)區(qū)域住房市場(chǎng)下達(dá)直接的無(wú)差別行政管制措施等,。同時(shí)，很多市鎮(zhèn)政府過(guò)于重視住房市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政的增收作用,，在住房發(fā)展中缺乏基本責(zé)任和作為,，未能在保障房供給和商品住房市場(chǎng)監(jiān)管與調(diào)節(jié)中發(fā)揮足夠的作用，對(duì)本地住房發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)不足,，對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)重視不夠,。

3.住房發(fā)展的配套制度政策不完善。土地使用制度重增長(zhǎng),、輕效率,。地方政府在招商引資中對(duì)工業(yè)用地實(shí)行低價(jià)供給政策，致使工業(yè)用地利用率低,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，低效城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地約5000平方公里，占全國(guó)城市建成區(qū)面積的11%,。而農(nóng)村集體建設(shè)用地十分寬裕,，農(nóng)村居民點(diǎn)閑置用地面積達(dá)到2萬(wàn)平方公里左右，低效用地在6萬(wàn)平方公里以上,，二者合計(jì)8萬(wàn)平方公里,，相當(dāng)于全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地（8.58萬(wàn)平方公里）的總量,。

住房財(cái)稅制度不夠合理。一是中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)制度重流通,、輕保有,，開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕,，推高了住房交易成本,，阻滯了存量住房的有效利用，加劇了土地,、房屋的閑置浪費(fèi),；二是城市財(cái)政對(duì)土地出讓金依賴過(guò)大，且土地出讓金一次性收取的政策嚴(yán)重助長(zhǎng)了地方政府通過(guò)“寅吃卯糧”的辦法追求當(dāng)期業(yè)績(jī)的短期行為,；三是地方預(yù)算機(jī)制不健全,，用于住房保障的資金支持不足且缺乏穩(wěn)定性。

住房金融政策體系不夠健全,。住房建設(shè)融資結(jié)構(gòu)單一,，缺少直接融資渠道，過(guò)多依賴銀行信貸等間接融資,，成本過(guò)高,，導(dǎo)致開發(fā)商無(wú)力建設(shè)租賃住房。缺少支持保障房建設(shè)的政策性金融,。

住房發(fā)展規(guī)劃和基礎(chǔ)信息薄弱,。各地尚未摸清本地區(qū)存量住房使用情況和在建、已規(guī)劃,、在規(guī)劃住房數(shù)量與結(jié)構(gòu),，并未能掌握人房實(shí)際關(guān)聯(lián)對(duì)應(yīng)情況。住建,、國(guó)土,、公安、稅務(wù),、工商,、銀行等相關(guān)部門之間尚未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息資源共享。住房統(tǒng)計(jì)體系不完善,，缺乏充分,、準(zhǔn)確、及時(shí)的基礎(chǔ)信息,，給政府科學(xué)決策和規(guī)劃帶來(lái)困難,。