增值稅的一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額,。所以,，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣越充分，一般納稅人的稅負(fù)就越輕,。2009年實(shí)施生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅轉(zhuǎn)型改革,，僅就固定資產(chǎn)中的機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)不屬于增值稅征稅范圍,，對(duì)一般納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)在建工程未列入增值稅抵扣之列,。本次全面試行營(yíng)改增后，將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍,，自此,，無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人,，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人,，都可抵扣不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)在建工程所支付或負(fù)擔(dān)的增值稅，意味著消費(fèi)型增值稅改革徹底完成,。不動(dòng)產(chǎn)的抵扣作為本次營(yíng)改增政策的一個(gè)最大亮點(diǎn),，同時(shí)也是確保本次營(yíng)改增所有行業(yè)稅負(fù)“只減不增”的重要措施，通過(guò)將新購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)和租入不動(dòng)產(chǎn)的租金納入進(jìn)項(xiàng)抵扣將使增值稅一般納稅人因此獲益,。本文就不動(dòng)產(chǎn)抵扣的相關(guān)細(xì)節(jié)問(wèn)題分析如下：

一,、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分兩年抵扣。

一般來(lái)說(shuō),，一般納稅人在取得增值稅扣稅憑證的當(dāng)期一次性抵扣,，但由于將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍后，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高,，一次性當(dāng)期抵扣對(duì)增值稅影響巨大,，并且會(huì)形成國(guó)家收入不均衡，因此規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)在建工程分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣：60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣,；40%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。

1．取得的不動(dòng)產(chǎn)的抵扣,。增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。取得的不動(dòng)產(chǎn),，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng),、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn),。相應(yīng)扣稅憑證為對(duì)方開(kāi)具的銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅專用發(fā)票。

2．新建不動(dòng)產(chǎn)的抵扣,。增值稅一般納稅人2016年5月1日后新建不動(dòng)產(chǎn),，其購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)直接用于新建不動(dòng)產(chǎn)的,，其進(jìn)項(xiàng)稅額的60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期直接申報(bào)抵扣,；剩余40%的部分轉(zhuǎn)入待抵扣，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月申報(bào)抵扣,。由于新建不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù),、建筑服務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票先后不一，相應(yīng)就每次取得扣稅憑證分別確認(rèn)抵扣時(shí)間,。如果納稅人購(gòu)進(jìn)貨物時(shí)未決定是否用于新建不動(dòng)產(chǎn)（如可能用于銷售）的情況下,，進(jìn)項(xiàng)稅額在購(gòu)進(jìn)當(dāng)期全額抵扣，當(dāng)將該批貨物耗用于新建不動(dòng)產(chǎn)時(shí),，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分,，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出，計(jì)入“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目,，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。需要特別說(shuō)明的是，納稅人抵扣不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額的前提,，是要求納稅人憑合法有效的增值稅扣稅憑證,，也就是說(shuō)，允許抵扣的前提是具備合法有效的抵扣憑證,。

3．不動(dòng)產(chǎn)更新改造等后續(xù)支出超過(guò)一定額度也必須分兩年抵扣,。增值稅一般納稅人2016年5月1日后用于改建、擴(kuò)建,、修繕,、裝飾不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的,，其進(jìn)項(xiàng)稅額分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。反之，如果增加不動(dòng)產(chǎn)原值未超過(guò)50%以上的,，允許在發(fā)生當(dāng)期一次性抵扣,。不動(dòng)產(chǎn)原值,，是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)更新改造等后續(xù)支出無(wú)法預(yù)知是否超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%以上的情況下,，納稅人購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù),、建筑服務(wù)，可在取得扣稅憑證的當(dāng)期全部抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,，待后續(xù)支出超過(guò)固定資產(chǎn)原值50%后,，應(yīng)將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%，計(jì)入“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目,，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。

需要注意：一是不動(dòng)產(chǎn)在建工程分兩年抵扣僅限于購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù),。購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備,，包括建筑裝飾材料和給排水,、采暖、衛(wèi)生,、通風(fēng),、照明、通訊,、煤氣,、消防、中央空調(diào),、電梯,、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施,。不動(dòng)產(chǎn)在建工程在“在建工程”這個(gè)會(huì)計(jì)科目中核算,，主要用來(lái)歸集和核算企業(yè)建設(shè)、改造不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值,，需要通過(guò)這個(gè)科目核算的項(xiàng)目很多,，包括人工、材料,、機(jī)械費(fèi)用等,。本著有利于納稅人核算方便的原則，對(duì)分兩年抵扣的不動(dòng)產(chǎn)在建工程項(xiàng)目范圍僅限于構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的貨物,、以及與不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)系直接的設(shè)計(jì)服務(wù),、建筑服務(wù)。除此外施工期間發(fā)生的直接費(fèi)用,，比如工程管理,、監(jiān)理費(fèi)用等允許一次性抵扣,。二是納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。三是納稅人注銷稅務(wù)登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷清算的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。四是納稅人應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬,，分別記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用,、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況,，留存?zhèn)洳椤?/span>

二、不動(dòng)產(chǎn)允許一次性抵扣的特定情形,。

不動(dòng)產(chǎn),，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn),，包括建筑物,、構(gòu)筑物以及一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)。對(duì)下列不動(dòng)產(chǎn)不執(zhí)行分期抵扣政策：

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，雖然也是不動(dòng)產(chǎn)，但不執(zhí)行“納稅人自建不動(dòng)產(chǎn)”進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣政策,。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往時(shí)間跨度大,，建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)期內(nèi)往往只有進(jìn)項(xiàng),，無(wú)銷項(xiàng),，對(duì)其施行分年抵扣失去了應(yīng)有之意，應(yīng)當(dāng)一次性抵扣,。這里特指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍中地位的不同,可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)企業(yè),、兼營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目公司,。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。(2)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,。(3)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本,。(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員,。(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。所謂“自行開(kāi)發(fā)”,即適用對(duì)象是第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“一手房”,?！胺康禺a(chǎn)項(xiàng)目”一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣仍適用分年抵扣政策,。

2．融資性租入不動(dòng)產(chǎn),。在融資租賃的方式下，與租賃不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已由出租人轉(zhuǎn)歸承租人,。企業(yè)采用融資租賃方式租入不動(dòng)產(chǎn),，盡管從法律形式上不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)在租賃期間仍然屬于出租方，但由于不動(dòng)產(chǎn)租賃期基本上包括了不動(dòng)產(chǎn)有效使用年限,，可以說(shuō)承租企業(yè)獲得了租賃不動(dòng)產(chǎn)所提供的主要經(jīng)濟(jì)利益,，同時(shí)承擔(dān)了與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,，企業(yè)應(yīng)將融資租入不動(dòng)產(chǎn)作為購(gòu)入固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)入帳,，同時(shí)確認(rèn)相應(yīng)的負(fù)債。融資租入不動(dòng)產(chǎn)具有融資性質(zhì),，雖然實(shí)質(zhì)是分期付款買(mǎi)賣,，但畢竟在諸多方面與分期付款不同，融資租賃期限與不動(dòng)產(chǎn)的壽命期限相當(dāng),，如果每期進(jìn)項(xiàng)均按照兩年抵扣進(jìn)行調(diào)整，工作量之大,，因此不適用分期抵扣,，于融資租賃當(dāng)期一次性進(jìn)項(xiàng)抵扣。

3．臨時(shí)建筑物,、構(gòu)筑物,。施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物雖然也屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇,，但存續(xù)時(shí)間短,，施工結(jié)束后即要拆除清理，其性質(zhì)與生產(chǎn)過(guò)程中的中間投入物更為接近,。因此,，施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物所購(gòu)進(jìn)貨物,、設(shè)計(jì)和建筑服務(wù)允許一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,。

4．投資性房地產(chǎn)。增值稅一般納稅人取得并在“會(huì)計(jì)制度”上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn),，其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)〔2000〕25號(hào)）第二十五條規(guī)定,，固定資產(chǎn),，是指企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋,、建筑物、機(jī)器,、機(jī)械,、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備,、器具,、工具等?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第二條規(guī)定,，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值,，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),。可見(jiàn),，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將投資性房地產(chǎn)排除在固定資產(chǎn)之外,?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》沒(méi)有“投資性房地產(chǎn)”科目。投資性房地產(chǎn)是否分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,？國(guó)家稅務(wù)總局并無(wú)具體規(guī)定,。但湖北省國(guó)家稅務(wù)局明確：在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程,，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣,。

三、不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程不得抵扣的情形,。

納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn),，以及發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣，但對(duì)下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

1．用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目,、免征增值稅項(xiàng)目,、集體福利和個(gè)人消費(fèi)的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程。比如：A公司提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù),，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,，則其購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。需要說(shuō)明的是：不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的不動(dòng)產(chǎn)僅指專用于上述項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn),，對(duì)于即用于應(yīng)征增值稅項(xiàng)目,，又用于上述項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

2．非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物,、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣,。所謂非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜,、丟失,、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收,、銷毀,、拆除的情形。比如：A公司自行建造的不動(dòng)產(chǎn),，后因違規(guī)被依法拆除,，由此原已抵扣的增值稅應(yīng)當(dāng)作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出處理，其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣,。

四,、已抵扣后發(fā)生不得抵扣情形的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出,。

已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn),，發(fā)生非正常損失,，或者改變用途,，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目,、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的,，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＋待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率。不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%,。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的,，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減,。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的,，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減,，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額,。但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物,、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出,，并且待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額也不得抵扣。

舉例：2016年5月1日，納稅人買(mǎi)了一座樓辦公用,，不含稅價(jià)1000萬(wàn)元,，進(jìn)項(xiàng)稅額50萬(wàn)元。在正常情況下,，應(yīng)在5月當(dāng)月抵扣60%,，即抵扣30萬(wàn)元，2017年5月（第13個(gè)月）再抵扣剩余的20萬(wàn)元,。假設(shè)該公司2017年4月將辦公樓改造成員工食堂,，屬于集體福利范疇。如果2017年4月該不動(dòng)產(chǎn)的凈值為800萬(wàn)元,，不動(dòng)產(chǎn)凈值率就是80%,，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為40（50×80%）萬(wàn)元，大于已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額30萬(wàn)元,，按照政策規(guī)定,，這時(shí)應(yīng)將已抵扣的30萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，并在待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額20萬(wàn)扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額10（40-30）萬(wàn)元,，余額為10（20-10）萬(wàn)元,，在2017年5月允許抵扣；如果2017年4月該不動(dòng)產(chǎn)的凈值為500萬(wàn)元,，不動(dòng)產(chǎn)凈值率為50%,，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為25（50×50%）萬(wàn)元，小于已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額30萬(wàn)元,，按照政策規(guī)定,，這時(shí)將已抵扣的30萬(wàn)元中轉(zhuǎn)出25萬(wàn)元，待抵扣的25萬(wàn)元仍在第13個(gè)月進(jìn)行抵扣,。

五,、不得抵扣的不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)可以抵扣后進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算。

在此前,，不得抵扣的機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)發(fā)生用途改變,，用于允許抵扣進(jìn)稅項(xiàng)目，是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算可抵扣增值稅的問(wèn)題并未進(jìn)行明確,。此次營(yíng)改增后,，已明確可以原未抵扣的不動(dòng)產(chǎn)可以追索抵扣。按照規(guī)定,，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn),，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的,，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率。依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證,。在此特別提醒：取得不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)初即便屬于不得抵扣范圍，也應(yīng)當(dāng)在取得扣稅憑證時(shí)進(jìn)行認(rèn)定,，再作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出處理,，以防止以后改變用途進(jìn)行抵扣時(shí)，因未及時(shí)認(rèn)證而喪失了抵扣的權(quán)利,。

舉例：A公司于2016年6月20日購(gòu)進(jìn)辦公樓專用于進(jìn)行技術(shù)開(kāi)發(fā)使用,，取得的收入均為免稅收入。購(gòu)買(mǎi)大樓取得三份發(fā)票：增值稅專用發(fā)票一份并認(rèn)證相符,，專用發(fā)票注明的金額為1000萬(wàn)元,，稅額50萬(wàn)元；增值稅專用發(fā)票一份一直未認(rèn)證,，專用發(fā)票注明的金額為600萬(wàn)元,，稅額30萬(wàn)元；增值稅普通發(fā)票一份,，普通發(fā)票注明的金額為420萬(wàn)元,，稅額0元。該大樓應(yīng)確認(rèn)原值為2050（1000+600+30+420）萬(wàn)元,。并于次月開(kāi)始計(jì)提折舊,，假定分10年計(jì)提，無(wú)殘值,。2017年6月,，納稅人將該大樓改變用途，用于允許抵扣項(xiàng)目,，則需按照不動(dòng)產(chǎn)凈值計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后分期抵扣,。不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝〔2050萬(wàn)元－2050萬(wàn)元÷（10×12）×12〕÷2050萬(wàn)元＝90%。A公司購(gòu)進(jìn)該大樓是共計(jì)取得三份增值稅發(fā)票,，其中兩份增值稅專用發(fā)票屬于增值稅扣稅憑證,，但其中一份增值稅專用發(fā)票在用途改變前仍未認(rèn)證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證,。因此，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為50萬(wàn)元,?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明的稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝50萬(wàn)元×90%＝45萬(wàn)元。該45萬(wàn)元可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額由于可以恢復(fù)抵扣,，應(yīng)全部從不動(dòng)產(chǎn)原值中轉(zhuǎn)出,。該45萬(wàn)進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%于改變用途次月的抵扣,，剩余40%于改變用途次月的第13個(gè)月抵扣。計(jì)算該大樓本期應(yīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為：45萬(wàn)元×60%＝27萬(wàn)元,。該27萬(wàn)元應(yīng)于2017年7月申報(bào)期申報(bào)6月份增值稅時(shí)從銷項(xiàng)稅額中抵扣,，剩余的18萬(wàn)元在第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

作者：紀(jì)宏奎 趙輝 周琴（中匯（武漢）稅務(wù)師事務(wù)有限公司十堰分公司）

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