去年以來，信達地產(chǎn)在土地市場揮金如土,，造就地王無數(shù),。“我就是錢”一度是信達地產(chǎn)的代名詞,。而信達地產(chǎn)的拿地價格即使讓同行也紛紛驚呼看不懂,，一些人更直接表態(tài)他們的拿地價格“怎么測算都無法盈利”。那么信達究竟靠什么底氣進行如此高的報價,？

信達地產(chǎn)（600657.SH）,，是2009年由信達投資有限公司從一家名為青鳥天橋的軟件公司購買而來的A股平臺，在重組之后信達地產(chǎn)成為信達資產(chǎn)的地產(chǎn)發(fā)展平臺,。

根據(jù)信達地產(chǎn)2015年年報顯示的股權(quán)結(jié)構(gòu),，信達地產(chǎn)由信達投資百分百控股，而信達投資隸屬于信達資產(chǎn)管理有限公司,。信達資產(chǎn)是建設(shè)銀行最初為剝離不良資產(chǎn),，而設(shè)立的不良資產(chǎn)處置平臺，其與東方,、華融,、長城并成為四大資產(chǎn)管理公司，業(yè)內(nèi)俗稱為四大AMC,，是金融行業(yè)最著名的金融巨頭,。

信達資產(chǎn)注冊資本為251億，公司性質(zhì)為非銀行金融機構(gòu),。其67.84%的股份由中國財政部直接持有,。

負債率暴增

信達地產(chǎn)的規(guī)模并不大，2015年財報顯示,，全年營業(yè)收入81.36億元,。這一規(guī)模，相比房地產(chǎn)行業(yè)第一位的萬科,，收入不足后者的4%,。

雖然規(guī)模不大,，但是鑒于信達地產(chǎn)央企的血統(tǒng)，其在財務(wù)上的任性,，是任何一家房企望塵莫及的,。

2015年，信達地產(chǎn)總債務(wù)規(guī)模為305.01億元,，同比增長70.45%,，主要通過增加短期、長期借款及發(fā)行債券增加外部融資,，其中短期債務(wù)高達142.50億元，同比增長 93.25%,，長期債務(wù)162.51億元,，同比增長54.47%。

截至2015年年末,，信達地產(chǎn)手上貨幣資金僅59億元,。全年，公司報告期內(nèi)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額-43.46億元,，凈利潤8.13億元,，兩者相差-51.59億元。

進入2016年,，信達地產(chǎn)的債務(wù)規(guī)模繼續(xù)大幅上升,。

在其今年初發(fā)債時，中誠信證券評估有限公司做的一份評估報告顯示,，截至2016年3月末,，信達地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為83.96%和315.48%，財務(wù)杠桿在行業(yè)中亦處于較高水平,，未來隨著土地投資的增加以及項目開發(fā)的繼續(xù),，負債水平或?qū)⑦M一步上升。

信達地產(chǎn)負債率的走高,，原因很簡單,，就是買地。

簡單回顧一下信達地產(chǎn)在土地市場的機場令人印象深刻的表現(xiàn),，

2015年11月,，信達地產(chǎn)以總價72.99億總價摘得上海新江灣地塊，折合樓板價高達49152元/平方米樓面價,，刷新成交記錄,。

2015年12月，信達地產(chǎn)總價30億元,，樓板價2.7萬元拿地深圳住宅地王,。

2016年，5月，信達地產(chǎn)以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊,。據(jù)悉,，信達拿地的價格因為遠遠高于受托價格，導致本與其聯(lián)合拿地的萬科當場退出合作,。

1個月之后,，信達地產(chǎn)再次以總價58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬的樓板價再次刷新了當?shù)氐某鲎尲o錄,。

錢從哪兒來,？

“我就是錢”，信達地產(chǎn)用錢制造了土地市場的一個又一個地王,。

有房地產(chǎn)企業(yè)負責財務(wù)人士表示,，在整體貨幣寬松的環(huán)境下，央企背景的信達地產(chǎn),，融資不成問題,，融資成本也低，其擴張不受資金的限制,。此外,，信達的資本運作的優(yōu)勢，也是其它房企所不及的,。

克而瑞研究中心發(fā)布的一份《170億搶地王,，信達地產(chǎn)的錢從哪來？》報告中稱,，除了銀行貸款,、股權(quán)質(zhì)押，增發(fā)等常見的金融手段,，基金是信達資產(chǎn)向信達地產(chǎn)“輸血”的渠道,，方法總結(jié)為三種：通過基金提供委托貸款、通過基金進行股,、債權(quán)投資和通過基金吸引合作對象,。

2014年，信達地產(chǎn)成立了專門的投融資部,，以探索金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式,。

公開資料顯示，信達地產(chǎn)陸續(xù)參與設(shè)立過深圳信達城市發(fā)展基金,、寧波匯融沁順股權(quán)基金,、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金,、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金,。

產(chǎn)品設(shè)計上看,，上述基金投資標的基本為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，可做成FOF基金或資管產(chǎn)品,，以股權(quán),、債權(quán)或股債結(jié)合方式投向單體項目且單獨核算收益。盡管投資策略與風控模式與市場上的其他地產(chǎn)基金并無太大區(qū)別,，但這其中不少基金的優(yōu)先級認購人都是信達資產(chǎn),，而且數(shù)額較大。

繼續(xù)兇猛：今年投資目標提升四倍

靈活的金融手段,，給信達提供了充裕的資金儲備,。

據(jù)不愿具名的房企負責人透露，信達地產(chǎn)急于在一二線市場擴張,，今年其在土地市場的投資計劃是100億——本金,！

根據(jù)土地出讓的相關(guān)要求，競買企業(yè)在競買土地時,，1/3資金是開發(fā)商自有資金，換句話說,，信達地產(chǎn)今年投資的規(guī)模實際可能高達300億元,。

這個投資規(guī)模相比起在2015年年報中披露的80億土地投資額，提升近四倍,。

目前業(yè)內(nèi)頗為關(guān)心的是,，以處置不良資產(chǎn)為主的信達，在地產(chǎn)項目運營方面的短板如何克服,？

對此,，上述房企負責人透露，信達地產(chǎn)的模式,，是金融地產(chǎn),，和傳統(tǒng)的拿地開發(fā)不同，其在主要承擔投資的角色,，比如上海新江灣的項目,，是和泰禾合作，在上海顧村以及杭州的項目,，也在積極尋找合作伙伴,。

上述人士也表示，信達在選擇合作伙伴,，一要求對方入股,，不能以代建模式加入，二則是對資質(zhì)有一定要求,，全國十強以外的開發(fā)商一般不做考慮,。該人士透露,，由于信達地產(chǎn)的土地成本控制和一般民營企業(yè)不同，近來的地王成本遠高于市場售價,，這對合作者的資金也提出了嚴峻的考驗,。

“怎么測算都無法盈利”背后

信達不斷締造地王的背后，是外界對于其不惜代價大舉進軍房地產(chǎn)業(yè)的不解,。

有房地產(chǎn)行業(yè)人士稱,，以信達在顧村的地塊為例，無論怎么測算,，都無法盈利,。央企和一般的民營企業(yè)的思路不同，其應(yīng)該不是為了單一的項目匯報,。

上述克爾瑞研究報告稱,，中國信達作為央企金融巨頭，主業(yè)的利潤率遠高于房地產(chǎn),。信達地產(chǎn)本身的開發(fā)能力有所欠缺,，2014年，信達地產(chǎn)的凈利潤7.6億,，凈利率15.7%,，盡管利潤率水平尚可，但是利潤規(guī)模太低,。相比之下,，中國信達2014年的凈利潤124.4億，凈利率20.3%,，不僅利潤規(guī)模大而且盈利能力強,，沒有必要全力發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在當前經(jīng)濟和市場背景下,，中國信達最需要的實際是資產(chǎn)配置,。從2015年7月開始，離岸人民幣匯率持續(xù)下跌,，加上通貨膨脹的影響,，人民幣貶值加速，因此合理的配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風險是需要企業(yè)考慮的,。

而中國信達作為國內(nèi)四大AMC之一,，屬于典型的“不差錢”，資產(chǎn)配置時需要一類能夠承載大量資金投入的行業(yè),，而房地產(chǎn)是最為合適的,。

“資產(chǎn)荒”日益嚴重，優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇,。資本市場資金充裕,、流動性強,，反倒凸顯了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺。房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯的前景,，而一線城市核心地 塊則最具升值潛力,，無法直接進行房地產(chǎn)開發(fā)的險資通過投資地產(chǎn)股“曲線救國”也證明了這一點，中國信達顯然也深諳此道,。信達地產(chǎn)如此“瘋狂”奪地王,，無論最后能否賺到錢，已經(jīng)完成了母公司中國信達的資產(chǎn)配置需要,，某種程度上這比單純盈利更為重要,。因此，信達地產(chǎn)最終只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具,，始終還是為金融主業(yè)護航而生的,。